买房送移民!纽约华尔街对岸史丹顿岛海景公寓·商务楼,曼谷房产微信公众号文章

提高最低投资金额：涨价后，成本提高&方案难度大

1.就目标就业区举例，多了30万成本，至少要6年左右的投资，投资期被延长，相对损失了100万左右人民币。

2.方案更加难了，如果用虚拟抵押，从前500万价值的房产即可，今后需要800万左右的房产。并且同时需要500万的现金。

国土安全局将有权限制目标就业区的定义，TEA将从严格：

1.老项目更新TEA要求更加严格，优质地区的TEA可能不再审批通过。

2.新项目批准TEA的要求目前不清楚。但不幸的是，提议去除了各州对指定的普查区设定为目标就业区的权力(在该目标就业区最低投资金额为80万美元)。国土安全局将有权基于自己的解释来设定目标就业区的边界。目标就业区(TEA)的定义将会更鼓励高失业地区和乡村地区。

税单要求：提供7年税单

1.对于资产来源要求更加严苛，特别是用收入作资产解释，需要提供个税单，企业税单。

2.如用房产来做证明，抵押的房产不能有除了主副申请人名字以外的其他人。

用工比例调整：严格的用工比例

1.老法——项目所有产生的用工都能算在投资者名下，即使EB-5的资金只占了很小的比例。

2.新法——可能EB-5投资者只能占到项目其他投资产生用工的10%。

新法一出硝烟起，要赶上50万投资移民末班车，这场美国移民仗，我们怎么打？！！！

战略方案：

1.选择已经有审批通过526的项目

2.选择I-924带I-526模板的项目

3.签约后积极操作，最快的速度递交赶在9.30之前

4.选择正规公司办理移民，认定专业人士

Edgewater 海景公寓总建筑面积11798.30平方米

Edgewater 海景商务楼总建筑面积2043.80平方米

一. 项目简介：

本项目是由美国移民局批准成立的美国纽约区域中心(NYUS REGIONAL CENTER)，在纽约史丹顿岛投资运行的Edgewater海景公寓和海景商务楼项目，属于美国移民局获准建设的海景公寓和海景商务楼项目，属于美国移民局获准建设的EB-5项目，严格按照美国移民局的要求和美国相关法律来运行和操作。投资人按照美国移民局的相关规定对本项目完成投资，可以得到本项目房产一套或者收回投资款，并拿到美国绿卡。

NYUS REGIONAL CENTER(美国纽约区域中心)在纽约当地拥有较高的经济实力与社会地位。它是获得美国移民局审核批准的区域中心，可在纽约州内的六大区县(布朗克斯区，金斯，纽约市，皇后镇，拿骚，威斯切斯特县)开展投资移民，可涉及的产业结构包括非住宅建设、住宅建设、小区物业经理人以及停车点和车库。作为纽约移民中心批准的投资移民区域管理中心，该中心开发和运作的项目将会受到移民局的严格监管，具有极低的项目开发风险。

二. 项目的市场前景

曼哈顿地产越来越贵，华尔街更多的年轻高收入人士选择华尔街对岸的史丹顿岛居住，史丹顿岛目前是政府重点发展的区域。地产业人士指出，全美最大型的摩天轮，将落户史丹顿岛最北端的北滩(North Shore)，这系列计划已将该地区地产炒的火热，更有地产业人士形容，该眺望曼哈顿景色的地区目前已成为地产投资的黄金海岸。

实际上该地区地产在过去一年半来已十分火热，市政府在实际上该地区地产在过去一年半来已十分火热，市政府在2012 年宣布在该区推行一系列振兴计划，该计划不仅包括上述全美最大型的摩天轮，还有美东区最大型的帝国商家特价商场和灯塔点计划，这些都让越来越多的投资者关注史丹顿岛的地产开发。

史丹顿岛房地产市场：

① 史丹顿岛人口数量468,730，房屋或公寓数量165,516，中等住宅的成本422,587 美金，史丹顿岛房价不仅在纽约而且在美国都算是最高昂的。

② 多数史丹顿岛的住房建于1970 至1999 年间，因而尽管有一些建于90年代初，岛上部分地区的房屋酷似那些盛行于70年代至80年代初的房屋，也有为数不少的房屋建于1940-1969，占27.85%。有些房屋建于1939年前，占20.73%。一些房屋建于2000 年后，占9.13%。

③ 根据NeighborhoodScout数据，最近十年间，史丹顿岛房屋升值率高于平均水平。十年累计增值率达29.13% ，年均房屋增值率2.59%，全美范围内排名前30%。

④ 史丹顿岛增值率稳健，即便全国住房市场衰退，史丹顿岛房地产增值远超其他地区。就最近12个月，史丹顿岛增值率为5.90%，是美国最高的地区之一，超过，是美国最高的地区之一，超过71.44% 的城市和乡镇。最近一季度史丹顿岛增值率1.78%，计算可得年增长率7.31%。

⑤ NeighborhoodScout数据显示，史丹顿岛年均增值率超过90%的纽约城市及乡镇。

项目周边房价分析：

通过美国最大房产中介网站，可以了解在本项目周边的几个类似Condo的楼盘的售价在$450/平方英尺左右，这些楼盘都建于上世纪；最新建于2013年的Condo类型的楼盘，售价达到了几乎$600/平方英尺。如果按照前文所说的史丹顿岛房价年增长率2.59%、新建成的房价$600/平方英尺来计算，本项目在5年建成后的售价将达到$680/平方英尺。

项目建成价值：

根据前面估算，本项目公寓在建成后，售价将达到$680/平方英尺以上。如果按房价$650/平方英尺，公寓总面积127000平方英尺计算，本项目建成后的价值将达到$8255万，将完全有能力归还投资移民者的投资款。