美国房东如何驱逐房客

2015年03月13日 嬛嬛美国洛杉矶专业房产顾问



在美国,驱逐房客是要按照法律程序进行的。房东切不可自行主张,如:停水停电,或者更换门锁等。这种行为是违法的,如果房客因此起诉房东,房东不但要赔偿房客的损失,还要承担一定的罚款。每个州对驱逐房客有着详细的法律规定,房东需要严格按照条款执行驱逐程序,疏忽了其中任何一条,都有可能被法官抓住,判决驱逐程序不合法。

一、驱逐通知 (Eviction Notice)
房东要做的第一件事情是给房客驱逐通知,在内要说明驱逐的原因。通常的原因主要有以下几种:
1.拖欠房租:这是最常见的原因。房东在通知中说明房租到期的日期,房客拖欠的金额。一般州法律会规定房东需要给房客3-5天的时间去补齐租金加上拖欠的罚款。房东并要说明如果在到期日不能补齐的话,要立即搬出,如果不搬出的话,就要启动驱逐程序。如果租客补齐的话,房东就不能以这个理由作为驱逐的原因。

2.违反合同(可修复):如果房客违反了合同中某些条款,并且房东认为房客是可以修复或者改正,如:有多余的租客;制造噪音等,房东在通知中要说明违反的条款,并给出5-10天的时间让房客改正。如果房客拒绝执行,房东就要启动驱逐程序。

3.违反合同(不可修复):如果房客的违规是不可修复的,如:私藏违禁品,多次违反合同,严重损害房屋等,房东在通知中说明原因,不需要等待房客改正,直接给出最后的搬出期限。这个期限每个州有着相应的规定。
4.无原因:在大多数州,在没有合同束缚的时候,房东只要提前30-60天通知房客搬出,可以不需要任何理由。如果租客是特殊群体,如:政府补助租客,残疾人,老年人等,则需要提前更多的时间。如果住宅被划作出租控制(Rental Control)住房,那么房东是不能无理由的驱逐房客的,只有等待房客的自愿离开。这种住宅在纽约市有很多。
为了防止房客辩解说没有受到通知,房东最好把驱逐通知亲手交给房客,并要求房客签署收到证明,或者有证人在场。


二、法院起诉
如果房客在驱逐通知的截止日期拒绝改正并拒绝搬出,那么房东就可以向法院起诉。在填完所有起诉的表格之后,法院工作人员会给房东一个出庭日期,并且通知房客出庭。在出庭时,房东要带齐所有的相关文件,包括:租赁合同,驱逐通知,房客违反合同的证据等。法官会详细检查房东的每一项证据是否属实有效,其间,房客也会提出种种理由反驳,甚至反过来起诉房东,所以房东要做好充足的准备。最后法官会给出裁决,如果房客赢了的话,驱逐无效,房客可以继续呆下去,作为补偿,有时房客可以免掉几个月的房租。如果房东胜利的话,法官会给出驱逐传票,并给出详细的驱逐过程和时间。有些州要求房客在48小时内离开,有些要求是5天。


三、执法官(Sheriff)驱逐
如果房客在驱逐传票规定的日期内还未搬出,房东仍然不可以自行驱逐。他需要向地区的执法官请求,并出示驱逐传票。之后,执法官会到住宅那里通知房客,并给出最后通牒,如果逾期的话,执法官会进来强制执行。但是,很多州的法律规定在某些情况下,禁止执法官执行。如果房客证明自己没有其他地方可住,尤其是在冬天,执法官就只能延缓驱逐。如果房客中有老人,残疾人或者儿童,拖延的时间就会更长。通常,执法官会要求房东合作帮助房客寻找下一个住处,或者申请政府资助。


所以我经常会建议我的客人在出租自己的房子时,最重要的不是租金可以租的有多高,而是要寻找一个好的房客。


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