【地产新玩法】股权众筹或成地产界UBER,美国华仁国际微信公众号文章

“节约的资金成本和营销成本将达15%以上，这正是投资者在众筹中获得的最大优惠。而原有的房企开发团队中，诸如营销部、财务部、施工等部门，未来甚至都可以削去。”平安好房负责人庄诺称。

“拿地为王”将不再是房企核心竞争模式。今后，房地产众筹平台就能够帮助房企实现“零库存、零销售、零成本”的轻资产模式。房产众筹绕过了地产中介的中间佣金、银行贷款产生的利率，简化了项目链条，这样使整个项目的成本会更加低廉。

房地产“众筹”早期仅是房企以及消费者小打小闹的营销噱头。而国家政策层面对众筹平台的支持，房产众筹正处于一个前所未有的发展期。日前，国务院印发《国务院关于大力推进大众创业万众创新若干政策措施的意见》，推动大众创业的系统性和普惠性的举措出台。《意见》从营业执照到知识产权以及上市都有相关政策支持；并且明确了鼓励银行针对中小企业创新，支持发展众筹融资平台等。

随着该意见的出台，业内人士认为制约众筹领域的相关雷区或有所突破，未来众筹的发展将会迎来新机遇。而众筹平台提供的这种市场检验特性，以及产品试错调整的功能将会进一步被运用到房地产企业项目的开发、营销运营等环节中去，成为未来房企融资的新趋势。

行业颠覆者

“一方面众筹建房可以把资金成本降低，并且省去了很多中间费用；另一方面，对于房企来说可能就不用再设售楼处了，可以让房企将更多精力投入到房屋品质的监管上来。”庄诺在接受中国房地产报记者采访时指出。作为目前与房企合作的众筹平台之一，平安好房不久前推出了众筹建房模块，试图开辟“众筹建房、建立准则、规模化运作”的未来可持续之路。

与国外成熟商业生态不同，在目前国内众筹平台上，许多人只是出于兴趣去做某个项目。国内大多数众筹项目都是以商业化为目标，我国的众筹形态，尤其是房地产众筹还处于起步阶段。“相比千亿元规模的P2P市场，截至目前，众筹市场的规模仅约5亿元。”庄诺向中国房地产报记者指出。

“主要在于并没有将用户与项目形成一体化的关系，线上众筹普遍还存在筹人、筹智的松散型特点，并不能解决开发商和购房者的真正痛点。”无忧我房的创始人李熠在接受中国房地产报记者采访时分析。而另一个制约众筹发展的因素则是政策的限定。按照现行的《公司法》和《证券法》的规定，如何突破“个人投资者的金融资产不低于300万元，或最近三年年均收入不低于50万元”，“股东不得超过200人”等相关条文，都是房产众筹目前绕不过去的难题。

让任何一方都赚钱

然而，当前房企热衷的众筹，某种程度上并非是众筹，而往往是一种营销的噱头。在房产众筹建房第一人——于凌罡看来，“倘若不能让任何一方都赚钱，那就是骗钱的游戏。”众筹的最根本目的就是要实现各方利益的公益，最终达到“一起出钱，一起赚钱，一起分钱”的目的。而在自由筑屋CEO杨程成看来，当前的众筹模式与以往电商团购买房、建房的逻辑有些相似。他指出，电商的逻辑是已经有了相关的房地产产品，房企所需要的是对接到需要房子的客户，从而完成交易。“而在真正的众筹平台上，你很可能是先卖出去相关产品，然后再着手打造自己的项目。这将是一个非常复杂的市场验证模式。最终所有这些筹款，都将走向市场营销、产品制造、以及产品物流等多个方面。让最终产品的消费者与投资人两者之间要高度重合，这样转换率也更高。即通过互联网的方法，将消费者股东化。”

以万科第一个众筹项目——苏州万科城来说，实质上就是实现了这种多重角色获益的情况。首先，万科因为“众筹”的营销方式，在让渡较少利润的前提下，品牌效益及项目知名度明显提高。同时也间接测试了市场价格空间，便于后期调整价格；其次，从参与众筹的人来看，参与拍卖的客户可以以低于市场价的价格买到房子，而拍不到房子的客户也可以拿到“投资”收益。

对于当前各家房企热衷众筹的情况，88众筹战略合伙人陈明坤认为房产众筹具有的“预销售”市场测试功能是主要原因。在她看来房产众筹的特征，主要体现为五位一体实现融合。“用户参与感很强，可准确预测市场需求；低成本快速市场推广，能够获取网上市场验证；同时产生预销售现金；大大加快企业融资速度，获得大批客户资源，人人可实现跨界整合。而众筹渠道的搭建某种程度上也带来更多客源的锁定，甚至可以当作一种预销售的模式来做。尤其是当前营销费用越来越高，而消费者的需求又得不到很好的满足，众筹正是一种突破。”陈明坤说。

比起其他融资手段，杨程成对于未来房地产股权众筹的发展前景异常看好。他认为，“众筹四成关乎金钱，六成关乎受众，通过众筹平台可以帮助发起方的潜在客户建立信任。它的价值犹如市场调查，当普通受众肯为项目花钱，说明他们是真的感兴趣。比较其传统的融资手段，房产众筹的形式，主要表现在三个方面：一是融资速度快，化大为小，使得普通购房者也有能力参与此类投资；二是融资成本低，降低了获取融资的时间成本，通过网上平台中途撤资情况较少；第三，通过和相关金融机构进行合作，能够为后续建房和售房模式带来新的营销方式。”

据杨程成介绍，目前的众筹筑屋平台上投资人数量在逐渐增加，他认为这为未来丰富产品线布局将起到关键作用。与此同时，在一些窄众的新型房地产项目领域，通过众筹手段正在使一些互联网公司迅速崛起。

然而风险到底如何破除，还有待市场进步一步探索。“如果投资人选择转为产权人，一套房屋可能会出现数十个产权人。届时因各物业存在楼层、户型、用途、面积等方面的差异，如何确定投资人所持产权的位置,房屋产权登记部门是否会对一套房屋有数十位产权人提出异议，每套房屋的数十位产权人间如何行使所有人权利进而实现收益，将无疑给房企以及互联网平台带来挑战。”有法律界人士指出。

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