随着美国地产总体慢慢升温，地产的春天逐渐明显。

虽然加州一带地产已经在最近两年升温不少，但是美国房产总体还是一个缓慢上升阶段，很多地域甚至还没有完全逃脱次债危机的尾声。 房屋的经济周期在美国的近100年的历史中大概是10到20年的一个高潮。 美国 2007 的房产泡沫是史上最严重的一次，短期内大家不会忘记，所以我预计下一个整体的国家高潮距现在还有10年左右。（也就是2007年后的20年左右）。 大众的记忆终归是短暂的，总有一天，随着人口的增长， 到时买房年龄的20-30岁的中产阶级都不记得上一个泡沫时候的风险，而投入到新一轮房屋的疯狂购买。 当然在这20年期间，也会有一些小幅度的跌跌涨涨， 但大部分时间是缓慢的恢复。

北加州以旧金山为中心的房屋购买热潮总体是一个硬需求造成的。 自2008年房屋泡沫后，没有开发商建房子。 建筑热潮2年前开始。 而美国的建筑程序和审批即使是最简单的2-3单元公寓楼也需要至少6个月到1年。 上百个单元的公寓楼项目则至少2-3年。而人口和旧金山本地的经济依然在稳固的增长。 所以现在真正有能力购买的人群根本找不到房子，也就打起了竞价战。 接下来的2-3年内开发商会迅速建房，略微缓解一下眼下的短缺。 但价格上升短期内是不会改变的，增长速度会逐渐慢下来而已。

这周我给大家介绍的是Multifamily出租的投资机会。 我和我父亲想一起投资的长期持有的小公寓楼（2-3个单元的），只想寻找有大概20万美金资金可以短期内在美国境内（或可以转入美国境内），等待投资的合伙人。我们自己在每一个最终选择的项目中会投入至少60%的资金。 （比如如果首付需要50万美金， 我们至少投入30万，另外20万寻找一个投资人） 我父亲会利用他本地固定利率贷款的优势，减少投资成本，最大化杠杆投资收益。 但是这种贷款要求严格， 需要投入的个人资金必须已经在美国境内停留至少2个月才可以作为首付（防止洗钱）。 我们公司对出租和管理有多年的经验， 可以实现每年出租收益6-8%左右（税后）。 次收益不包括房屋升值的部分，我们的保守估计是房屋升值每年平均至少5%（税后）。 对房屋升值，我们只是看长线，所以投资人必须保证至少10年内不需要退出。

本周的房屋不一定是我们最后投资的选择， 但是是一个非常相近的例子：

2单元250平米的公寓楼外加一个有停车位的小院子，坐落在一个离洛杉矶市中心只有地铁一站地的地区。 此地区在最近2-3年的房产竞争中，脱引而出，是一个发展中小区。每个公寓有4个卧室和2个厕所，售价80万美金。 每个月税务和保险维修等大概2000美金，出租收入为6400美金。 贷款后，首付大概40万美金。出租回报率6-8%， 此外房屋升值和美元对人民币升值有长期上升潜力。

很多洛杉矶的白领已在此处购房。 我们的策略是购房后出租给去市中心上班的白领。 由我们公司负责管理，利润按照首付投资比例分。 由于牵扯到财务管理，必须是已经和我们合作过或者对本公司信任的个体或公司才能参加。

请看一下图片。 由于是出租类型房屋，里面装修简单，但是功能齐全。

由于此类型的地产尚且不属于最受欢迎的房产类型，短期内价格对长期投资者还有利润空间。以后的主要升值点为把房屋划分为公寓独立出售，但需要市场更加成熟后，所以我们强调必须是长期持有投资才可以。 对此类投资有兴趣的投资者请咨询。 如想自己独立投入此类型公寓楼的投资人（贷款后首付40-50万美金左右，我公司也可以帮助寻找贷款和免费协助管理。