黄奇帆：如果听任当前一些地方的房市高杠杆，将会是另一场金融灾难

由于房市体量更大，牵涉面更广，加上房贷游戏规则、风险识别和监管上的不足，对国民经济和广大人民群众造成的危害会更大，尤其是银行的坏账风险。

黄奇帆说，当前我们国家去杠杆，包括去政府债务、包括去工商企业债务，还包括金融系统内部的各种杠杆，尤其要注意金融创新的杠杆和理财产品为了牟利而加的杠杆，特别要注意一些融资项目跨界叠加形成的高杠杆。

黄奇帆举例说，比如最近房地产交易中有一些房产商——也有些房地产买卖中的中介公司，他们给购房者提供首付支持。我们一些银行的购房贷款首付已经从原来的40％降到30％，现在有些已经降到20％，如果房产商或者中介再给买房的人提供10％到20％的首付，实际上就使得买房的人变成零首付或者5％到10％的首付——美国次贷危机的源头就是零首付，房价也就没头没脑地一两个月、三个月暴涨了30％、50％。这和去年股市高杠杆造成的3000点到5000点的后果是一样的。

他指出，要更注重去杠杆降风险，绝不能用加杠杆的办法来促销售、去库存。“如果用加杠杆的方式去库存，跟中央精神是背道而驰的，会给经济带来巨大风险。”黄奇帆强调。

楼市“寒潮”来了！深圳出手整治“首付贷”

作者：刘筱攸 安毅

来源：券商中国（quanshangcn）

 “首付贷”有了个听起来牛逼哄哄的名字，叫“楼市场外配资”。

“楼市”、“场外配资”，两个敏感词叠加起来，引发联想的最可能就是“系统性风险”了。所以，迄今为止，已经有好几大中介机构与互金平台明确叫停首付贷。

楼市去杠杆，显然是为了防止楼市配资重蹈去年股市配资的“覆辙”，而这次监管动作，对于一路狂飙的一线城市楼市来说，无疑正遭遇首波“寒潮”。

据彭博消息，包括央行、银监会在内的金融监管部门，正密切关注部分地区房地产行业融资风险，计划推出措施，打击发放贷款作为房屋贷款首付的行为。并称监管部门将打击部分中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款行为。监管部门将要求商业银行对于住房贷款申请严格审查，如果首付资金来自高杠杆融资类贷款，则不应发放贷款。监管部门还将加强房地产信贷的压力测试。

反应最为迅速的应该是深圳，深圳市金融办3月4日下发了一份防范房地产行业金融风险的函，其中提到，“现针对深圳房地产市场交易过热，银行、P2P、小贷公司等机构相继参与“首付贷”、高杠杆放贷、放大金融风险的现状，研究如何防范金融风险，要求互联网金融协会和小贷协会，对各自下辖企业推出杠杆放贷的情况进行排查，梳理出产品模式和涉及金额。

据《每日经济新闻》（微信号：nbdnews）报道，一位知情人士向透露，深圳市金融办发函要求相关机构协助金融办摸底深圳市场的首付贷情况，涉及的机构可能包括P2P、小贷公司、众筹等机构。目前还处在摸底阶段，在大致摸清深圳楼市的隐性杠杆情况后，市领导层将召集会议商讨具体监管思路，并权衡如何进一步防范风险的具体做法。

而据财新报道，上周央行上海总部召集部分银行了解与个人住房贷款相关的业务，一是希望各家银行不要搞利率竞争；二是想要了解与会银行的个人住房按揭贷款投放计划；三是了解银行与房产中介的合作情况。

央行上海总部则于上周召集部分银行，了解与个人住房贷款相关业务，主要内容包括：希望各家银行不要搞利率竞争，了解与会银行的个人住房按揭贷款投放计划，以及了解银行与房产中介的合作情况。有消息人士表示，“接下来，估计监管层会让银行自查，然后根据自查的情况来完善监管措施。个人感觉，银行应该没有太多的问题。”

另据《第一财经日报》报道，包括上海链家、上海中原等中介机构已经开始悄然暂停了其首付贷等金融业务，而其他包括太平洋房屋等中介机构也开始谨慎向购房者推荐此类业务。这意味着首付贷事实上已经被收紧。

什么是首付贷？

首付贷最早是开发商用来在楼市低迷时促销的，因为开发商也需要快点回笼资金结清自己的账期。有些楼盘时不时会推出“零首付”活动，实际上就是联合金融机构为购房者提供首付贷。

简单说，是开发商帮想买房的你，向金融机构借钱。那么开发商自然也怕你不还钱被金融机构要求兜底啊，所以开发商要求你，必须自己付完首付的一半。

这个房产中介的江湖规矩也被沿用下来，现在的首付贷一般最多占到首付款的50%。

这一市场的参与主体很多，除了众所周知的一些房产中介和P2P，一些门户网站都曾经推出过首付贷产品。为啥？有市场啊。

后来首付贷渐渐地就花俏了，居然被做成期限错配的理财产品，与此同时，一大帮互联网金融平台就进来了。

“首付贷”产品目前主要包括三类，资金来源分别如下：

一是地产中介的自营平台，譬如世联行“家圆云贷”、搜房网“天下贷”、链家“家多宝”等，放贷范围以旗下合作楼盘居多，此类产品由地产中介自营平台与开发商合作，由中介、售楼处向客户推荐。而中介提供首付贷又有两种类型，一种是中介自己拥有小额贷款等金融牌照，可直接提供金融消费服务；另一种则是中介仅为业主提供中间服务，寻找合适的金融机构，后续的资金贷款仍由金融机构完成。世联行、链家属于前者，中原等属于后者。

二是互联网金融平台、小贷公司等发起的“首付贷”产品，包括信用贷款和抵押贷款。此类产品由平台、小贷公司与地产中介、开发商等合作，与地产中介自营模式类似，但资金来源及风控由互金平台、小贷公司把握。当然，也有少数P2P平台并不限定具体楼盘，直接提供贷款，这对其风控的要求更高。

互联网金融平台、小贷公司发起的“首付贷”产品的运作方式大多是这样的：购房者向公司申请首付贷，这些机构再寻找投资人投标，最终三方获益，其中双方收益，一方付息。

为了控制风险，这类“首付贷”产品一般不会为客户提供全部首付额度贷款，而是总房款的15%~20%，以20万元以内居多；且多为指定的合作楼盘；贷款时间一般不会太长，多为三年以内。

其三则是从银行获得的个人消费信贷，在经过倒手之后最终成为首付款。这与此前从银行流出的贷款进入股市颇为类似，银行通常监测此类贷款前三笔资金流水的去向，但难以阻止客户通过其他方式转为购房资金。

关于首付贷，其实很多业内人士的态度并不像目前媒体渲染的那么一面倒。

一个刚刚向小贷协会提交数据的小贷公司高管就并不不认同市场上说的，“首付贷”推高了房价，并将引起系统性金融风险。

“现在动不动就用杠杆啊、配资啊这些词。我就不明白了，你要买房，三成首付要是拿不出，本来也是要问别人借的。而现在，相当于你的借款对象由亲戚朋友，变成了其他一些机构。这跟股票配资是两回事，股价在向上的行情中会给杠杆者带来成倍的收益，也就是说资金流向的标的，他最后呈现的资本体量是无法估算的，所以你的原始资本在最后放大的资本量中也是无法得知的；而买房这事，你再怎么用首付贷，收钱的人最后就是收到了当期约定下该收的钱，银行实打实拿到了三成首付款，资金流向的渠道和最后规模都是已经预见的，这不叫杠杆，这叫换个人借钱，撑死也就是风险转嫁。”该高管的原话。

现在没有一个数据可以确切统计出到底有多少购房者启用了首付贷，很多媒体爆出来的数据是不超过10%。但不论如何，首付贷之所以让监管紧张，关键在于上述小贷业人士说的，“这属于风险转嫁”，因为首付是购房者需要强制支付的部分，对于银行来说是安全垫。启用首付款，可能会让银行对一个购房者的资质产生误判，把钱放给一个没有能力偿还的人；更有可能，这笔钱看似来自小贷、中介、互联网金融平台甚至上市公司，而追溯起来这笔钱其实也来自银行的授信，这个时候，银行的风险敞口就很大了。

有趣的是，两会上出现了截然不同的两种声音，你感受一下：

先是周小川在人行上海总部媒体会上表示，个人住房加杠杆逻辑是对的，住房贷款应该有大力发展的空间。

在周小川看来，个人住房贷款在银行总贷款的比重还是偏低，有的国家占到40%-50%，中国只有百分之十几，所以银行觉得还是比较安全的产品，因而有很大的发展机会。

重庆市长黄奇帆则提出，现在有些房产商和中介为购房者提供首付贷款，使很多购房者变为“零首付”，这会引发巨大的泡沫性投资，进而房价暴涨。要防范为追求利益推出高杠杆的产品引发的风险。

首付贷有多少？多到足以撬动房价？

华泰证券表示：以全国来看，我们以居民中长期贷款进行测算， 2015 年居民购房首付比例为40%（如果考虑二手房，首付比例还会提高），也就是说，按照规定的20%比例下限，当前的杠杆运用并不充分。但是由于杠杆边际的影响,所以需要对首付贷的进一步使用进行关注。

以一线城市北京为例，2015年北京新增住户贷款1784 亿元，假设全部用于购房，对应全年新房销售 2513 亿元和预计同等规模的二手房交易，则对应的首付比例为 65%。渠道方面， 目前第三方机构类似平安好房、 链家等均在提供首付贷，同时不少开发商也通过与金融机构合作的方式做首付贴息，在解决贷款渠道方面，已经完全打开。

中信证券研报则认为，这几年各类首付贷的确有了比较快的发展，在深圳等个别地方渐成气候，但所谓楼市的“场外配资”和楼市整个销售规模相比仍然很小。

首先，目前按揭贷款放款占销售额比例还比较低。众所周知，任何首付贷的利率都要远高于按揭贷款。如果能用按揭贷款，购房人通常不会考虑首付贷。既然现在按揭贷款占销售额的比例都并不高，很难想象有大量的居民舍按揭贷款而用各类首付贷产品买房。

其次，提供首付贷的，不少是一些上市公司。但上市公司的定期报告中却并未出现过规模巨大到足以影响整个房地产市场的首付贷产品。

最后，一线城市的楼市本身存在着制约居民多用按揭贷款的因素。例如，在北京由于有个人所得税征缴要求，所以不少二手房的交易首付款占合同总价比例很高——一旦买房人选择用较多按揭付款，则很可能造成税收负担上升。

为什么现在舆论关注黄奇帆？

重庆市“十二五”期间年均12.8%的经济增速，在“十三五”稳增长背景下显得尤为突出。

从媒体梳理的重庆经验看，主要表现在如下几点：

一是坚决不碰产能过剩行业。

黄奇帆曾表示，产能过剩的风险是经济中最重要的风险，如果“全行业过剩30%、40%甚至50%，几乎所有企业，都会泥沙俱下，大家通通赔本，形成行业性亏损……更严重的是，实体经济产能过剩还会连累金融业，造成银行坏账，增加诱发金融危机甚至经济危机的风险。”

因此，过去的这些年，重庆坚决不碰产能过剩行业，如煤炭、钢铁、光伏电池等。

二是控制房地产的发展规模。

在房地产领域，重庆也一直注意谨防过剩，控制每年房地产的总投资不要超过全社会固定资产投资的25%。

黄奇帆解释：超过25%一定供过于求，低于25%又供应不足，不适应城市化。如果一个地方基础设施投资中，房地产占了百分之七八十，长远看没后劲。

黄奇帆认为：“调控地价十分重要，别以为地价高了赚钱，政府收入高了就是好事，它是个好事，但如果唯利是图，一根筋把地价推高，长远就使得房地产价格过高，工商企业房产资源成本过高，最后使得这个地方工商经济萧条，无法良性运作，这地方的人气都转到了泡沫房产，而不务实业，最后毁坏了整个城市发展的方向，后果就很严重。”

他因此强调，楼面地价拍卖，不要超过当期房价的三分之一，是很重要的游戏规则。

三是控制金融业风险。

在重庆，黄奇帆力推直接融资市场，通过股票市场、银行间市场、企业债券等从资本市场为企业直接融资。

重庆市一直努力营造“五低”环境。所谓“五低”，就是低税费成本、低融资成本、低要素成本、低物流成本、低土地房产成本。

为什么现在舆论关注黄奇帆？可能有以下原因：

一是现在经济不好，产业低迷，中国亟需有能耐的经济官员。这是黄奇帆受关注的最重要原因。

二是中国经济的粗放发展时代已到头了，粗放发展导致了多种问题。现有体制下，地方发展与当政者的发展思路有很大关系，需要相对精细的发展思路和规划。重庆的发展显示出类似特点。

三是地方发展要管控风险。这是国内地方政府常常忽略的，重庆在这方面把握得比较好，不像其他地方债务成堆、经济风险问题丛生。

说白了，中国现在亟需懂经济、会搞经济的官员。

来源： 安邦咨询

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