美国房地产业交易的运作模式可能与您本国有很大不同。在美国，每个州在房地产交易、购房合同签署、双方责任分配和房地产税缴纳也都有不同的规则：

除此之外，中国买家还需要考虑：货币兑换、汇率、国际转款流程、银行系统、跨国税收以及货币和家庭用品进出口限制等问题。

在开始找房子之前，首先要考虑清楚：您在美国购房的用途是什么？例如：

• 作为度假房？

• 作为在美国有生意往来时居住的房子？

• 作为孩子将来在美国读大学所居住的房子？

• 作为一项投资？

• 作为长期定居居所？

注 意：单单在美国购房，并不代表您具有合法居留的权利或身份的特权。如果您计划在美国停留超过签证上允许的时间，请咨询移民律师来帮您操作。当您决定了该房产的基本用途和您打算多长时间之内买到房时，您就可以开始联系房地产中介并把您的需求告诉他们了。

一名外籍房产所有者在美国的纳税义务，根据购买者所属国家是否与美国有税收协议而定。

美 国 出 租 房

在美国，出租房屋有个好听的名字叫“房屋管理”。

每个地区都有专门的房屋管理公司，许多有工作的人忙不过来，买投资房之后懒得自己管理，就委托管理公司出租。

当然，跟买卖房屋一样，管理公司也必须要有 Broker 执照，而房地产经纪人通过执业的公司也可以进行房屋管理。

当然，当美国房东并不是件轻松的事，跟国内大不一样。比如：

• 国内的住宅没装修，照样可以出租，美国就不行；

• 在国内，如果租客不付房租，你就断水断电赶他出门，在美国，你这样做就是违法；

• 在国内，你可以在广告中写“只租给女性”，在美国你这样做叫“性别歧视”会吃官司；

• 在国内，出租房的热水器坏了你可以不管，但在美国，这是你房东的职责，不去修你就违约了。

有些州的法律还规定，如果租客失业了付不起房租，三个月之内你不能赶他出门。

总之，如果不了解本地的法律规定，房东很容易违法，给自己带来麻烦。

买了美国房产后，自己管理房屋，感觉挺不容易的，尤其是想要获得好的投资回报，还真得勤动脑多费心才行。

那么，要怎样才能当好包租婆呢？

随时了解租金的动态

行情租金太高，无人来租，房屋空置率就高，这样你会损失金钱。

租金太低，想来租的人虽多，但你仍然损失了金钱。

所以，了解房屋租金的市场行情是当好包租婆的首要任务。

你可以在房屋租赁网站收集房源信息，了解租金的实时行情，掌握投资房的地点、新旧、布局、面积和租金水平。

 Ⅱ 

认真筛选租客

在美国，房东不能因为租客的肤色、种族、性别、年龄、身体状况（比如残疾）、家庭状况（比如小孩多）等原因拒绝出租，这些都是违法行为。如果出租广告中出现这些字眼，你很可能就会当上被告。

但是你可以拒绝租客带宠物，也可以拒绝信用不好或你认为收入不稳定的租客。

出租房子之前，房东都要对租客作一个小小的背景调查，也就是让租客填一份租房申请表，上面有一堆问题要他回答，比如他的工作单位、收入状况、家庭成员和联系方式等等，而且他必须向你提供社会安全号 (Social Security Number)，通过这个号码，你可以上网查询他的信用状况。如果他的信用分数很差，那就说明他成为你租客后不付房租的可能性比较大。

 Ⅲ 

出租合同一定要约定清楚

当决定出租之后，双方要签订一份出租合同，将来发生争议，依白纸黑字所写为准。

在美国，水、电、气这些公用设施费用，叫做 Utility，租金内是否包括 Utility，是否包括垃圾费和剪草费，是否准许带宠物入内，入住的成人有几位以及姓名等等，都必须要在合同中写明的。

有些老式公寓楼，由于电表、水表没有单独设置，租金通常都包括 Utility，就跟宾馆一样。较新的公寓楼，电表、水表已单独设置，租金则不包括 Utility。

投资独立房的好处是，Utility、垃圾费、剪草基本上都是租客自付，甚至室内部分设施的维修费用（比如冰箱、洗衣机），也可以约定是租客的责任。

租期的长短也是需要商议的，通常租期越短，房东花费在清洁地毯、粉刷墙面等方面的费用就高，空置率也会高一些，所以房东都希望租期越长越好，一般投资房都要求至少一年的租期。

租约满了之后，如果房客继续留住，经房东同意后可以不再签合同，依然适用以前的合同，但合同的性质就由从前的 Yearly-to-yearly 变成了 Monthly-to-monthly。两者的不同之处是，前者不能在租期内随意变更或解除合同，而后者只要提前30天通知对方，房东和租客都可以中止合同。

合同还有一个重要内容，就是约定违约责任以及什么情况下可以解除合同。

比如可以在出租合同中约定，每个月的第1天是收租日，逾期3天（也就是第4天开始）就要收取延期支付费，逾期7天，房东就可以选择中止合同，要求租客搬离，或者选择租期内的全部租金到期，要求租客即时支付全部租金。

另一个需要注意的问题是房屋押金，美国叫 Damage Deposit，数量跟国内一样，差不多或者略低于一个月的租金。

如果租客带有宠物，你可以收取宠物费 (Pet fee)，这个费用跟押金不一样，通常是不予返还的。宠物费如果是一次性收取的，一般是1只宠物200-300美元，如果按月收取，一般是1只宠物20-30美元。

租客在签订出租合同入住后，房东还需要注意查看 Utility 的名字是否已经及时更换到租客的名下，你可以打电话询问 Utility 公司，如果还没有，你得尽快催促租客办理，否则这个期间发生的水、电、气费就是房东承担了。

 Ⅳ 

维护保养并及时修理损坏的设施

房屋是房东的财产，所以房屋的保养和维护是房东的责任。如果不事先在合同中约定，按照美国的法律，房屋内所有设施的维护则都是房东的责任。

对老美而言，空调、暖气和热水器是不能有故障的，这些坏了一定是由房东负责维修，如果不及时修理，租客可以中止合同搬走或自行修理之后将费用从租金中扣除。

如果碰到一些小问题，可以学着自己维修。比如纱窗坏了，去 Lowe's 花五美元就买回一大块，自己也能弄上去。比较专业的问题，比如空调或热水器不工作了，就只能请专业公司。美国的人工费很高，专业公司仅上门检查一下，也要收取70-80美元，所以，你得注意收集不同公司的服务质量和收费信息，以便选择一家服务最好收费最低的。

在美国，房屋的保养维修费用确实是一笔不小的开支。比如屋顶，每隔15-20年就要更换一次，寿命最长的屋顶也只有30年，而一个1200英尺的独立房，换一次屋顶至少就要3000美元。

由于房子都是木制结构，每年你还需要注意防白蚁、防霉，否则，损坏了房屋结构，损失就大了。

种树也很有讲究，有些树的根太大太粗，你不能把它种得离房屋太近，否则，日久天长，它会破坏你的下水管道，树枝断了也会砸坏你的屋顶，危及人身安全。所以呢，一旦发现这种风险，你就要请人来修剪树枝或者干脆砍掉整棵树，这些都得花钱。

 Ⅴ 

区别对待拖欠房租的租客

每个月的1号，是大多数雇主给雇员发工资的日子，我们也把这一天定为收租的日子。

包租婆朋友有两幢小公寓楼，住的基本上都是美国的穷人，以前的房东曾告诫她，你不能等着他们寄支票，必须上门收取，因为有些人根本就没有银行帐户没有支票，你晚几天去收，他们就已把钱花光了，没钱给你了。

可就算按时上门收租，8户人家当中，每月都能顺利支付租金的，也差不多只有一半，其余的一半，总有这样或那样的原因要缓几天，或者分次支付，有些人宁可支付延迟支付费25美元。

碰到这种情况，需要区别不同情况处理：

1. 风险小的租客

   有些人平时信用很好，突然某个月因为某种原因暂时没钱付房租，对待这种人，你给他机会让他筹钱就是了。 

2. 风险中等的租客

   比如609的一家三口，他们是今年1月份才从圣路易斯搬来这里的，男的是个白人，原是修空调的，女的是黑人，没工作，但因为小指头有点残疾，每月有600美元的政府补贴。

   来这里之后，男的一直没找到工作，后来去麦当劳打工了几个月，然后不知怎么又把工作搞丢了，所以房租也是时付时欠。由于女的是黑人，小孩是个混血儿，周围的邻居有些歧视他们，经常打电话给我们说他们的坏话，想赶他们走，有一次甚至报警谎称他们卖毒品，房东比较同情他们，从中做了不少调解工作。

   可是，有一次他为了晚付房租不惜编故事，于是房东只好拿着 Eviction 通知（要求搬离的通知）跟他们两口子好好谈了一次，说你们有困难就告诉我们实情，我们可以同意缓房租，因为我们都是通情达理的人 ，但你们不能撒谎，否则，你们就在这个通知上面签字。那次谈话之后，他们居然就能准时支付房租了。

   对待这类租客，不必把关系搞僵，如果真的发现他们没有支付能力了，好好商量让他们搬走，这样就不用上法庭，房东的损失也就小一些。

   
   

3. 风险大的租客

   以前601B的租客，是个赖帐的家伙，好像是个建筑工人，但只有一点零活干，成天呆在家无所事事。房东买下这幢房时他已经住在里面了，这人最爱拖欠房租，从来不准时，今天拖明天，明天拖后天，还编不同的故事。今年四月份他跟同居的女友闹翻后，索性不付租金了，还说不想搬走。租房最怕遇到这种人，他赖着不走，你只能打官司请他走人。

 Ⅵ 

遇到老赖必须尽快上法庭

美国一样有老赖，对付他们的办法只有一个，上法庭。好在这种官司的程序比较简单， 一般人不请律师也能对付。顺利的话从立案到判决也就一个月。

这种小额民事法庭的法官每天要处理几十个案子，法官其实早就掌握赖账房客的心理了。结果基本都是老赖输掉官司，必须支付拖欠的的租金和诉讼费用。

如果租客拒不执行判决的话，房东可以叫来警察赶他走，但不要自己去赶他，不要去惹怒他们，否则吃亏的是自己。

 结语 

在美国买房后出租能获得一笔不错的收入。美国政府允许海外投资者出租自己所购买的房产，从中获得收益。

美国的租金回报率大约在7-9%之间，而净利润差不多是6%，可谓是一笔稳定的投资回报。这也是近年来越来越多的国人投资美国房产的主要原因之一。