纽约新城如何规划?专家:更高、高深、更远

2017年07月17日 易居海外投资



纽约市人口连年增加、地价飞涨、交通堵塞日趋严重……这个大苹果正在像气球一样越来越膨胀,如何解决这些问题?五个区的专家认为,只有扩张、做大:向高空发展,向海上延伸,向地下钻空。


曼哈顿:

更新基础建设及扩大办公空间


纽约市办公楼最大房东SL Green公司的ECO霍利德伊(Marc Holliday)以他们拥有120座商业地产、共约6,000万平方英尺的实力说:“SL Green知道如何做大。”据他介绍,在过去5年内,纽约市人口增加到了历史最高:860万;就业人数也创历史新高:430万;以及历史上最多的游客:6,070万人次/年。


而各区地产届的“大联盟”可以把纽约市扩展到现在的2倍大:城市重新规划实现新的开发项目如哈德逊场(Hudson Yards)、威廉斯堡海滨(Williamsburg Waterfront)、哈德逊广场(Hudson Square)、范德比尔特走廊(Vanderbilt Corridor)和可能的东中城开发;

如果地税减免政策421-a恢复,未来十年内可增加建设2.5万套可负担住房,而相应的市场房屋会是这个数字的3倍;大型基础建设项目有如第二大道地铁、把长岛火车引进大中央火车站的东侧通道工程(East Side Access)、肯尼迪和拉瓜迪亚机场的扩建以及可能的新泽西和纽约之间的“门户隧道工程”(Gateway Tunnel Project)等。


霍利德伊重点介绍了他们公司的“范德比尔特一号”工程。因为这不仅是一座位于曼哈顿办公黄金区——大中央车站地区的58层A级办公场所,而且还包括升级火车站内的4、5、6、7及S地铁站台和人行道,并开辟公用空间的利民工程。

他在现场准备了大楼的租赁合同供租户提前订房,称顶层已经被人预订,TDBank等公司也都签约;除了特殊区域外,2021年竣工后的租金水平应该和现在周围租金水平差不多少,即150美元/平方呎左右。


交通是城市的动脉线,要想扩充曼哈顿的容量,必须解决交通问题。近日两州港务局主席迪格南(John Degnan)提到了第42街公交汽车总站的“做大”计划。


公交总站始建于1950年,当时只是一个小小的车站;1963年加建一个顶棚停车场,可容纳1,000辆汽车;1979年北翼扩建,增加了50%的容量。到目前,这个车站已经成为12条地铁线、5条纽约公车线和行人到达中城及哈德逊场的交通枢纽,日旅客吐纳量已经远远超过负荷,扩建或者搬家迫在眉睫。

今年初,两州已经同意斥资35亿美元重建公交总站的计划。目前已经完成“中城公交站总体规划”和“泛哈德逊通勤能力研究”工作;正在进行的工作是9,000万美元预算的“通勤质量计划”以及“2017-2026资本计划中的公交总站重建工程结论”以及“计划过程和环境研究的第一阶段授权工作”。到2040年,总站的能力将达到日进出万辆公车以及33.7万旅客。


皇后区:

开发雷克岛


皇后区HR&A顾问公司的高级合伙人斯普林格(Jamie Torres Springer)认为,虽然雷克岛交通不便,重新开发成本过大,但是它的不可替代的地理位置仍然可以是“做大纽约”的一个选择。

他表示,纽约未来的发展可靠“更新基础建设”、“扩大就业以及设施”来实现。如果雷克岛监狱搬迁,或者通过司法改革减少犯人容量,那么这420英亩的雷克岛在以上方面都有帮助纽约市的可能性。比如:雷克岛可建设绿色基础设施(废水处理、垃圾处理等),以及做为拉瓜迪亚机场的外延部分;利用新设施替换目前岛上的垃圾处理工厂,可以产生服务于生活、工作、娱乐和其它基础建设的新空间。


布碌崙:

开发西南部红钩地区


纽约设计和咨询公司AECOM的副总裁和CEO沃德(Chris Ward)表示,重新开发布碌崙的红钩地区(Red Hook)是打开布碌崙西南的钥匙。“开发不会导致贵族化。”他说,“而封闭必将导致贫困。”

布碌崙西南地区面积246英亩,是哈德逊场工程的8倍。这个耗资200亿的项目将提供11,000套廉价房,大大缓解纽约市可负担住房的危机,其中一个关键环节是地铁线。沃德说,把7号地铁线延长到红钩、并在第4街连上F、G、和R线的工程将花费25亿美元,耗时8年。这个红钩开发工程还包括街道建设、海滨公用绿地以及就业用土地的开发。


布朗士:

沿北方铁路轨道建设


布朗士代表、Curtis+Ginsberg建筑公司的合伙人金斯伯格(Mark Ginsberg)的发言题目是:“如何给未来900万人口提供住房?”是在同一个空间再挤一挤、还是重新规划加高楼层?抑或是扩大土地?他的答案是:扩展使用土地。

在布朗士,可通过利用现有公用土地、扩展高空使用权、重新规划目前人口密度低的城市分区计划,以及在交通沿线开发等办法,会增加人口容纳量。具体说,即是利用北方铁路轨道的上空来建设房子。


史坦顿岛:

连结到纽约市


史坦顿岛是纽约市位于曼哈顿和布碌崙之后的第三大区,对于开发商和建筑师来说是一个大有作为的好地方。CetraRuddy公司的建筑师、美国建筑师协会FAIA的创始人赛特拉(John Cetra)从四个方面解释了史坦顿岛的“做大”计划:即在东部开发大川码头(Great Creek Marina);西部开发文化中心、科技中心以及挨近布碌崙的史坦顿岛市。


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来源:网络

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