今天我们来聊对于在澳洲投资房地产的外国居民有很大影响的《外国居民资本增值预扣税》Foreignresident capital gains withholding (FRCGW)。
从2017年的7月1日开始，外国居民资本预扣税从原来的10%上调到12.5%同时购买和出售的房产价值的起征点从原来的$200万澳元降低到了$75万澳币。
背景
房产增值预扣税在2016年的7月1日首次被正式实施。法规要求购买价值在$200万以上房产的买家，必须从购买价格中扣除10%的金额，并将该金额支付给澳洲税务局ATO，之后再把剩余价格中90%的金额支付给卖家，除非卖家能提供税务局出具的《税务居民证明》《ClearanceCertificate》, 卖家可以在随后一年的税务申报时期将多缴纳的税金退还回来。如果买家没有预扣10%的房款成交，税务局将依照法律追究买方的责任并处以罚款。
在澳洲买卖房屋获得的资产增值部分，按照澳洲的税法需要支付一部分的资产增值税。这项增值税预扣法律的出台的根本原因是为了约束买卖澳洲房产的海外居民纳税。
从卖家的角度看，如果出售价值在$75万澳元以上的房产时（今年7月1日前为$200万澳元以上），澳洲本地卖家需要在成交前申请《税务居民证明》《ClearanceCertificate》来确保说他们不需要预缴房产增值预扣税；对于海外卖家来说他们基本无法提供《税务居民证明》，因此在房产交易时，他们将无法拿到出售价格中10%的房款，直到他们缴纳完资产增值税。从今年7月1日起，这个百分比上升到了12.5%。
对海外投资者的影响
按照澳洲税法的规定，海外投资者必须在财政年度结束时提交报税表，申报其澳大利亚应税收入，包括投资物业的租金收入和出售资产的任何资本收益。在税务申报时必须同时填写澳大利亚税号（TFN），如果没有税号，他们将必须先申请税号。
在新法规的规定下，出售物业的海外投资者必须提前向澳洲税务局缴纳12.5% 的房款，这部分房款只能在个人税务申报中多退少补。
对于房产中介和过户律师的影响
在完成每一笔房产价值超过$75万澳元的交易前，为了避免承担法律风险，房产中介或者过户律师必须向客户说明这一法律规定，如果卖家能申请到税务居民证明，ATO将不会预扣12.5%的增值预扣税，从而降低因客户违法法律带来的被起诉风险。
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