【案例分析】

墨尔本的Tony刚刚来到澳洲成为一名开发商，但是对于澳洲具体开发流程和各个环节所必要的条件不太了解，在经手第一个开发项目之后，却发现最后竟然出现成本溢出的问题，没有达到预期的利润。而且，整个开发项目大大超过预期的时间。

专家说

【原因】

对于预算的估计出现了漏项，或者项目管理公司过于乐观地估计成本，这就造成了项目成本溢出。

项目开发的流程需要具体项目具体分析。比如在不同市政厅的管辖范围内，同样一开四的联排别墅项目要申请规划批文，所需的审批时间都不一样。目前有一些项目还正在经历政府的规划用地改制(rezoning), 许多案例需要额外的时间来修改方案或者去上诉。

例如，之前很火的位于DDO8的土地，目前很多处在rezoning的范围之内，对于建筑高度和开放空间占比的规定有所改变，正在审查的规划批文申请都将受到影响。

富维各环节的自有团队对于细节与时间的把握精准可行，彼此间的无缝合作可以给整个开发流程节省大量时间与沟通成本，并能够通过多年工作经验和与各界的良好沟通将时间风险的可控力最大化。

【案例分析】

墨尔本的John在Ashburton买下了一块价值约$1.8m，可建两套联排别墅的地块。一开始客户计划建两个巨大的每个40SQ(约400m2)带地下层的房子，此时两个房子造价达$1.6m, 仅是买地加建造成本即$3.4m。据估价，这样的房子两套售价一共 $3.6m，难以售出。即使熬到售出，满打满算投资回报率也仅有5.8%。

专家说

【原因】

在项目可行性和市场需求方向存在偏差。

最好的解决方式是寻求专业人士制作项目可行性报告，这样可以最直接保障开发商的利益。除去可以进行更准确的统计与计算之外，专业人士可以在各类数据的分析基础上指导您选地，定位产品，以利于房屋在后期可以顺利地以理想价格售出。

对于上面的例子，经过富维全面的考察和计算，制定放弃地下层和缩小户型的方案，将整体建筑成本降到 $0.8m, 这样项目成本约 $2.6m, 再经估价，两套一共可售 $3m, 并且更符合购买联排别墅客户群的需求。此时投资回报率达到 15.4%，瞬间翻番。

【案例】

墨尔本的Harbour在Box Hill买下了一个开发项目，他听从了朋友的建议，房子要建越多越好。于是，他建了三个2房联排，总售价预估共$2.55m。在建完后，他就后悔了，因为他原本可以赚的更多。因为只要建两个5房联排，售价预估达$3.2m。两个方案的建筑成本基本持平。

专家说

【原因】

在项目开发过程中，最常见的就是中小型开发商对专业团队缺乏认识，常常受到周围亲戚好友的干扰，最后做出了并不是最优化的选择。

专家建议，即使是一些颇有经验的开发商，由于自己本身并不是全职投入做开发，对于行业及市场的了解并没有持续深入的观察，所以他们的意见或许都有可能存在短板。

【案例】

墨尔本Glen Waverley，在买房者看来绝对是一房难求的好区。可是，真实情况是并不是所有房子都好卖，甚至未必是越便宜越好卖。在多年前，早期移民William就在Glen Waverley买下了两套房产，但是在卖的时候都卖不出去。

专家说

可以令开发商立于不败之地的准则 -- 开发真正让人想住进去的房子。在目前房地产供小于求的情况下，一间真正想让人住进去的房子始终都会有人来买单。无论从朝向，户型，外观，材料，色彩，还是内部装修， 作为居住的人会有千千万万种喜好，但一些共同的诉求是很明确的。住起来舒服，看起来好看，打理起来方便，是绝大多数人选房时考虑的因素。

这两套别墅，经由富维设计，卖出了非常高的价格，投资回报率达35.9%。

在我们的经验中，事实上有一些经过精心设计的中高档项目可以很轻易卖出非常理想的价格，甚至超出我们的预计。

【案例】

墨尔本的Anthony在Toorak看中了一个心仪的开发地块，不惜付出高于预算许多的价格购买，最后为了保证利润，只能在建筑环节压缩成本，结果，这个项目最后不容易被市场接受，难以收回资金，同时也对他的声誉产生了负面影响。

专家说

房子的品质要符合所在区的定位。

房子的建筑质量往往体现了居住者的品味。在一些高价区如果在建筑费用上打折扣，往往会适得其反。

而且，如果遇到一开始选择了一个报价低的建造商，但一边建一边却增加额外费用(variation), 即耽误工时又花费额外资金，得不偿失。

富维集团以提供优质诚信的服务为信念，助您平衡好各项支出，确定好项目定位，在预算范围内认真建出高质量的房屋，从各方面保证开发商的利益。