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据美国房产经纪人协会（NAR）统计，2016年4月到2017年3月之间中国人总共花费了317亿美元购置美国住宅房产，其中有8%的比例用于留学购房。美国房产已然成为中国人配置美元资产的首选产品。

一

美国房地产=“股神”+“银行”

1、抗通胀——

根据美国最权威的凯西-希勒房价指数，从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的，95年是上涨的。连续10年累积涨幅超过100%的有3次，在过去的123年里，美国房价年化增长率为3.07%，而在相同时期，美国通胀为2.82%。美国房价以高于通胀率0.25%的速度涨了100多年，房地产是抗通胀的，此言不虚。

2、双重收益——

房地产即可以拿来自住，还可以出租赚取租金，从而获得双重收益。从1960第一季度到2013年第一季度，美国平均房租对房价的比率为4.98%。加上房价每年3.07%的升值，每年约有8.05%的收益。目前,美国的30年期固定抵押贷款的利率在4.49%左右。相对于低廉的美国按揭贷款，买房的确算得上一个不错的投资。

3、财务杠杆——

财务杠杆如双刃剑，其可以带来风险，当然也可以带来好处。

以美国的房产为例，投资者可以向银行借钱买楼，假定首期为30%，那么投资者就可以短期内以30%的本金控制100%资产。

假定楼价为200万，投资者需要付60万的首期款，而楼价上涨加租金回报率为8.05%，每年有16.1万的收益【200万×8.05%】，在不考虑房贷和税收的成本下，其年化收益率瞬间提升到26.83%！【16.1万/60万】。

这时，我们会突然发现，通过在扣除通胀后仅有0.25%的房地产投资，在运用到租金收入和杠杆后，投资收益轻松获得“股神”级别的收益，而房地产，俨然成了大众手中的“股神”！

即使我们每年粗略地扣除掉140万贷款贷款成本6.29万【140万×4.49%】，其年化收益也在16.35%【（16.1万-6.29万）/60万】。

这是一个什么概念？如果在1890年，你的爷爷手中即使只有1块钱，经过123年16.35%的复利，到2013年，你也将拥有1.23亿！

4、增加信用——

购置房产可以增加银行的信用评分，从而获取银行更高的授信，利率有时也会更优惠。

我们可能拥有股票、基金、黄金，还有房产和汽车，甚至还有一些维多利亚时期的油画，但当我们去申请贷款时，银行会喜欢什么资产？

没错，就是房产！

这也难怪，大部分富人，最喜欢的投资是房地产。这是因为有了房地产，似乎就有了和银行谈判，获得低利率贷款的砝码。

下图可以看出，根据IMF的数据，截止2013年第二季度，中国香港房价年增长幅居全球首位，中国内地排名18。

美国有句谚语叫"death and tax" （死亡和税负），这里通常的寓意是指在美国其他事情都是有可能变化的，但死亡和税将是不会消失的，永远存在的。

以美国的遗产税为例，自从开征以来，除了2010年成为历史上唯一的没有遗产税的一年，美国的遗产税一直都存在。2017年每个美国纳税居民的遗产税的免征额度为549万美金，针对免征额以上的个人遗产，美国联邦政府将按照40%的比例征收，除此之外有些州还会征收不同比例的州遗产税，以至于个人的遗产税有可能会高达50%左右。

只因陈锋的父亲当初操作不当，导致陈锋在继承财产时付出了惨痛代价，那有什么办法可以规避呢？

二

我们假设一下，陈锋的父亲当年在购买美国房产后，将其房屋出租，用房屋租金来购买美国保险，那将是完全不一样的结果！

例：

对单个投资者而言，以每年支付15,700美金，10年期支付的规划，获得一份保障购房人及指定受益人的美国养老金融及传承规划方案。投资者可以通过房租的收益进行该项投资。

投资者通过一幢30万美金房子的房租收益，有机会获得：

a.房租收益每个月1,500美金，即每年18,000美金；

b.以每年房租收益的一部分支付每年15,700美金的保费，获得100万美金的人寿保险保障；

投资者65岁开始至100岁，每年可以获得约8,304美金的免税退休收入。投资者在100岁时，仍然有100万美金的保额可以传承给下一代；

投资者100岁时的预计总获利为100万美金 + 29万美金 = 129万美金

在美国，为子女转移资产最简单有效的方式是购买人寿保险。如果买下一份百万美元理赔的人寿保险，这就等于是实实在在为子女留下了百万现金。而且人寿保险保险的理赔受益人不用缴纳所得税，也不用缴纳遗产税。巧用投资杠杆，规避税务风险。

高净值人群最在乎的一件事是：如何将钱保值增值，传给自己最想给予的人。

也因此，在个人所得税上，中国最高档的是45%。当恒大以月薪125万元聘请金融界第一网红任泽平时，有人默默算了一下，拿到手也就一半左右吧。

12月4号下午的一封人事任命通知刷爆了朋友圈，恒大集团主席许家印亲自签发，知名经济分析师任泽平月薪125万元入职恒大集团，担任恒大集团首席经济学家（副总裁级）兼恒大经济研究院院长。

如今，美国减税之后，个税从7档减到4档，其最高档的个人所得税才39.6%，和中国相比低5个百分点。对高净值人群来说，吸引力不可谓不小。

除此之外，美国还是非CRS国。美国因为有自己的FATCA法案规则，从而在全球反避税浪潮中成为引领者和规则制定者。当OECD承诺国家在批量交换和自动交换金融账户涉税信息的时候，美国却没有参加CRS而独善其身。当然，美国也不是说全然不能交换金融账户涉水信息，它有自己的一套体系。

三

如果提前规划把高额人寿保单放入不可更改和不可撤销的家庭信托里，保险公司赔付其受益人时同样既没有任何的遗产税，也没有一分钱的收入所得税或资本利得税。

而把高额人寿保险放入不可更改和不可撤销的家庭信托里，既起到了隔离避税的作用，也为做全球资产配置的高净值客户在美资产的隐私性做到了更好的保护。

在西方发达国家，保险+信托是财富传承规划中最为重要的管理工具，是维系私人财富稳定过渡的有效机制，80%~90%的富豪会通过保险+信托或基金会的方式将财富传承给后代，作为一种家庭财富管理、遗产分配的有效工具已经非常普遍和成熟。家庭保险+信托之所以得到众多的家族企业及高净值人士的青睐，是由于相比较其他财富传承方式，家庭信托在以下几个方面独显优势：

1.财产安全隔离

订立遗嘱是目前最为普遍的财富传承手段，但遗嘱的真实性认定、继承人的身份认定、不同遗嘱的效力认定、不同国家继承法的区别、继承人是否存在丧失继承权的法定事由等均可能引发遗产纠纷。

而一个家族一旦发生遗产纠纷，可能导致家族财富在纷争中被消耗侵蚀，甚至家族企业因矛盾而破产或被外资收购。对内地的富裕人士而言，70%左右是企业主，现实操作中企业财产和个人财产之间常无清晰之界定，当企业面临财务危机时，个人资产往往不必要地暴露在企业债务追偿风险之下。而信托资产是独立存在的，其名义所有权属于受托人，与委托人、受托人、受益人的其他财产相区别，委托人的任何变故都不影响信托资产的存在，受益人是通过享有信托受益权(而不是遗产)获得利益及信托文件指定的管理权限。

保险+信托资产稳定在受托人名下,一方面委托人的债权人无权对信托财产进行追索 (信托财产非法所得除外)，构筑了企业财富和个人财富间的防火墙，规避了企业经营风险对家庭可能产生的重大不利影响;另一方面也避免了委托人家人将财富在短期内挥霍一空。最为重要的是，通过家庭保险信托的架构，受益人以外的其他人就无法通过遗产法庭来争夺遗产，避免认证遗嘱等法律纠纷的出现，起到“定纷止争”的作用。

2.财富灵活传承

相比保险而言，保险信托的受益人、信托目的、财产处置方式、收益分配条件和方式、期限等条款均可由委托人根据实际需求与受托人在信托契约中灵活约定。此外，即便信托契约已经确立，在符合一定条件时，委托人可以与受托人就信托契约进行更加个性化的修订，比如：约定受益人获取信托收益的条件，如“受益人年满18岁”、“受益人结婚”、“受益人的子女出生后”等;受托人还可以设定发生突发情况时的信托资产分配安排，如委托人或受益人身故、婚姻变故、面临法律诉讼等。我们还可以按客户的私密要求做成夫妻共同或私有信托资产，完全规避婚姻风险。

3.避税增值保值

设立家庭保险信托将财富通过信托收益的方式传承给下一代的话，因保险信托财产的独立性 (家庭保险信托资产不列入委托人的遗产)，就可以合法规避遗产税和赠与税。此外，信托资金委托专业的信托公司(受托人)管理、运用及分配，也可以对财富起到保值、增值的作用，从而为家人留下更多资产。

4.信息严格保密

一旦家庭信托设立，保险信托资产的管理和运用均以受托人的名义进行，委托人没有义务对信托资产进行披露，而且受托人也对委托人、受益人以及处理信托事务的情况和资料负有依法保密的义务，从而很好地保护了委托人和受益人的财产信息不被披露。

中国有句古话——“富不过三代”。在美国，却能有诸多屹立百年不倒的大家族，例如范德比尔特家族（Vanderbilt）、肯尼迪家族（Kennedy）、洛克菲勒家族（Rockefeller）。这些大家族代代皆有传奇人物，并且家族资产传承多代，却从未引发过争产的问题。这几个美国大家族之所以能够长盛不衰，其秘诀就源于信托对资产的传承和保护作用。

四

美国的高净值人士建立信托有三种目的

财富传承。将资产转移给指定的受益人

资产保护和债务隔离。设立信托可以保护部分资产不被债权人追溯，同时，在很多离婚案例中，信托还被用于保护资产不因离婚而遭到分割

税务规划。通过设立信托，可以减少资产增值或传承资产时可能产生的税赋

美国房产+保险+信托已经成为越来越多中国高净值人群的首选，孔子说“未知生，焉知死？”，死亡不必讳言，规划才是王道。愿每一位辛勤的创一代都能将自己的努力顺畅，有序的传承下去。

12月华美优胜诚邀美国顶级金融分析师——谭睿涵先生坐客华美优胜，针对税改，肥咖，CRS，信托，保险一一解读，纯干货私享，为您量身定制个性化一站式解决方案。合理合法省税+资产传承增值，利益最大化！

讲座嘉宾

华美优胜为中国高净值客户推荐：美国指数型万能寿险

产品优势：

1997年，全美人寿推出第一款指数型万能寿险产品 Transdex500；

1999 年，美国有七家公司主要经营IUL产品，占据了1/3的的市场；

2006年，IUL产品销量突破352百万美元，相当于1999年销量的六倍；

2015年，IUL产品市场销售份额为17%（按保额计算), 34%（按保费计算)；

据LIMRA(人寿保险及市场调查协会)统计，在最近的经济衰退中，IUL产品的销售还是持续上涨；

IUL产品作为有保底的主流险种，正获得越来越多美国投保人的选择；

华美优胜·美国指数型万能寿险产品一 【AIG】

美国国际集团（英语：American International Group，AIG）是一家集个人保险与人寿、退休管理、财产保险、抵押贷款担保及员工福利的跨国保险及金融服务机构。

AIG：有所有万能型寿险产品的灵活性

① 客户可选择支付的支付年限；

② 客户可选择支付的保费金额；

③ 客户可选择初始保额的数目（非美国绿卡或公民，最低保额要求100万美金）;

④ 客户可选择提领免税收入的金额；

⑤ 客户可选择提领免税收入的时间；

⑥ 客户可选择提领免税收入后预计剩余的保额数目；

强大的现金积累能力，为客户提供免税生前收入+保额保障

① 客户可由指定岁数开始获取免税生前收入；

② 免税生前收入用途不限；

③ 建议客户在15年或75岁后方可借出约95%的现金值；

④ 客户辞世时，提领结束，但依然有保额保障；

⑤ 标准借款利息低至2.91%每年，保单年第10年后将提供优先利率；

⑥ 20年平均年回报稳定；

华美优胜·美国指数型万能寿险产品二 【Voya】

Voya Financial, Inc. Voya 保险公司（纽交所代码：VOYA），是一家集退休规划、年金、投资管理、人寿保险及员工福利五大业务版块的综合性金融公司。

产品特点：强大的现金积累能力，为客户提供免税生前收入+保额保障

① 客户可由指定岁数开始获取免税生前收入；

② 免税生前收入用途不限；

③ 建议客户在15年或75岁后方可借出约95%的现金值；

④ 客户辞世时，提领结束，但依然有保额保障；

⑤ 借款利息低至0.75%每年，保单年第10年后免付利息；

⑥ 20年平均年回报稳定；

客户投保样例：

保单理赔

收到身故索赔的充分证明材料之后20天内支付身故保险金。

身故索赔的充分证明材料指已经收到：

A.  被保险人身故的充分证明【医院或和派出所死亡证明】;

B.  确定保险责任、责任范围和合法受益人身份的充分资料；

C.  其它相关法律文件，如监护代管、信托、遗嘱等法律文书；

实际操作中，受资料递交及翻译等因素影响，建议向客户说明一般需要约1个月的时间完成全部理赔操作：

1.  无论保单持有方式如何，均需提供A + B；

2.  个人持有，可直接提交至保险公司；信托持有，交至受托人代办；

3.  均可指定任何国家的账户；信托持有可以汇往指定受益人本人指定账户；

讲座报名热线：400-600-4982

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 小贴士：

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