【房博士】澳洲验房不做菜鸟,让你马上变专家。房博士带你一起去实战验房,有图有真相!

2017年11月29日 微珀斯


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 周三专栏 

微珀斯房博士


豪斯



房博士上周有幸陪同朋友和他的验房师一起验收了他位于大学旁的投资房,也学习到了很多。下面和朋友们一起分享一下对这套性价比很高的投资房验房的一些心得。

 

1. 什么是验房?

验房的本意和实质是验收房屋的质量,有无结构性损坏?屋内设备是否工作良好?以及屋内的defects(缺陷)的发现和记录。

 

验房在本地居民中使用率达到98.5%,几乎每家过户前都会进行房屋检查,新房的检查更是有自己的质量监理一步步跟踪检查以确保承建方(builder)没有偷工减料,符合澳洲标准。

 

华人朋友目前对房屋检查的意识正在逐步提升。其实这件事很好理解,好比你买车都需要找修车师傅去帮忙验车一样,房子比车子贵几十倍甚至上百倍,当然更有必要检查。

 

2. 验房的流程是什么?


这里分为新房和二手房

二手房一般只需在出价,拍卖,或过户之前和中介约好看房时间,再和inspector约时间即可,叫做pre-purchase inspection. 通常验二手房需要40分钟到1个半小时。

 

对于新房,建议从施工开始阶段就engage inspector,如果验出质量问题,inspector会出letter要求builder 修复后再付款,inspector作为房东(甲方)的质量监理扮演监督乙方工作的角色,并帮助owner(甲方)和builder(乙方)bargain, 使得甲方在专业人士的帮助下有更多的bargain power。

 

3. 什么时候找inspector?

房博士的意见是越早联系您的inspector越好,最好的状态是在出价之前,或者在您的cooling off period内。尤其是二手房,因为您不知道二手房的结构是否存在严重缺陷,是否有白蚁,或者您在出价签合同的时候记住写一句”subject to inspection.”

 

对于新房来说房博士建议是聘用一个inspector 帮您跟踪检查builder的每一步,匹配您在签合同时的付款步骤。通常来说施工过程在付完定金后会分5步付款,分别是Base stage, framing stage, lock up stage, fixing stage, completion stage.

 

4. 如果您的新房建造已经接近尾声,需要做什么检查?

如果新房建造已经到了completion阶段,只剩尾款未付清,房东们请注意了, 千万别在验房之前付款给builder. 因为这是您最后一次机会让builder免费给您修复。您需要做pre-settlement inspection. 需要检查30多个项目。

 

朋友请的验房师说他曾今最多的一次检查出200多个defects,修复总花费需要5万以上,如果当初房东没有做这次检查,这笔费用会由房东自己承担。而我们这套房子,质量相当不错,可以顺利交房了。

 

5. Builder不是有7年的保修吗,出现质量问题我可以让builder过来修复吧?

Builder确实会有6-7年的结构保修,甚至更久,但是一般只有3个月的defects warranty甚至更短,具体要参照双方签订的合同。所以在settle之前不把问题解决,等交接完再回头找builder修复,builder回头的可能性不大。

 

即便出了结构性问题在7年保修内,builder拒绝修复也是很常见的。只要他能找得出足够专业的理由,在澳洲这样民主的国家,什么事都有可能发生,如果您能耗得起打官司的时间和精力以及钱财,完全可以省下验房的钱去冒险settle.

 

验房的需要注意的主要细节包括

 

自己先看外部


1.靠近屋子是否有大树?有大树看起来可能很舒畅,又有棋牌,但实际上假如树太靠近屋子,会影响地基。由于树冠有多大,它的根系也有多大。



2.如果是别墅或底层带花园的房屋,最主要的是排水体系。珀斯冬季温和多雨,,假如所建的房屋房屋排水不良,那是建筑商的重大失误。大雨后车库地面有水,也必须由建筑商进行整改。


3.大门或围墙是否牢固



4.如有地下室,如果进入地下室有霉味,就是大问题了,由于所有的地下室都配有自然透风和机械透风装置,在未开启机械透风设备时有霉味,那就是自然通风设计出了问题。机械透风开启后应该很快就能感受到新鲜空气的输入。假如地下室的墙面和地面有水珠,那问题就更大了。


5.现在进入室内。检验地面地板,可以在房间的中心和门口轻轻的跳动,看看是否有不平的感觉,是否有声音。有地毯的话,看看下面防潮垫的厚度。地砖的部分,可以在地面倒点水,看水是否立即向地漏方向流动。



6. 看墙面和顶面的平整度,要晚上开着灯看,从侧面看。挂着笔谈的墙面,摸摸壁毯背后是够有湿润的感觉。



7.把所有的电器设备和照明灯具全部打开,24小时候再看,各项装备是否运转正常,特殊要注意主控电箱或开关是否发热,如有那是属于必须立即整改的项目。



8.打开所有用水设备,看水压,同时注意是否有滴、冒、漏的现象。


9.注意房间之间隔音效果,有吊顶的可以检验孔中看一下房间之间的隔墙是否到顶。


10.检验所有门窗牢度,密封度


11.家里有煤气的,看看是否漏气.发生过这样的事情,45公斤的液化气,两周就漏光了.屋内弥漫着煤气的味道.建议购买煤气探测警报器.出了事情,都没有命去索赔.


12.WATERTANK是否工作


13.阳台排水管道如何?


14.从屋顶往下排水的Gutter是否顺畅,以及管道是否安装妥妥的?


15.橱柜的每一个部件是否安装得妥妥的



16.厨房浴室等等地方的水龙头是否拧紧了



17.入墙柜的推拉门是否稳妥


18.室外的水龙头是否都工作,如果有No drinkable的水源提供,是否贴上了标签提醒不能喝.


19.新房的屋顶里面----Roof void or Roof loft里面的木料是否没有Borer的痕迹.按照Timber Marketing Act的新规定,有Borer的木料是禁止在新房子里使用的.如果发现可以索赔的.


20.中央空调是否工作,每一个排风口都要试试,看看是否制冷?


21.窗帘要多拉几次,看看是否工作顺畅.

 

22.洗衣房的洗衣盆底下看看是否漏水

 

这套朋友花了20万左右新建的房子,质量非常不错,在我们验房后的一周内已经顺利的出租了。

 

最后房博士建议您验收的时候带上您的太太,不要以为她们啰嗦和外行,很多时候她们的计较是准确的。如果您认真验收,那么您就不会有多少后顾之忧。






如有任何疑惑,请扫描添加微珀斯房博士—豪斯的询问。




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