【关于投资】比CBD更有投资价值区域在哪里?

2015年04月21日 澳洲投资移民产品中心



CBD 真的赢过城郊区么?


我想总会有人认为CBD是一切指明房地产之路的灯塔。这些顽固分子以是否靠近高楼大厦来度量房地产的价值。

这种备受推崇的信仰是建立在谣言和幻想的基础上。

我经常会受到一些人的邮件攻击,他们认为如果你的房产不在CBD方圆10公里之内,那么就毫无意义了。这些人还没有适应新世纪的转变,也没有进行过任何有意义的调查。


CBD or 城郊?


选择从CBD到城郊的转变


曾经一段时间内,CBD成为世界的中心,因为CBD囊括了大部分就业岗位,产业的许多部分,以及大多数商店。这些要素使得靠近CBD成为一个重要考虑因素。

过去,市中心内或靠近市中心地区内的河畔房地产被工业用途所占据。随着时间的推移,这种情况已经发生了变化。如今,拥有工业厂房和仓库的企业不再需要位于城市中心区。他们希望靠近重要的交通路线或位于价格更便宜的土地上,这就意味着工业企业及其所提供的就业岗位已经逐渐向远郊地区迁移了。

此外,过去在建立区域购物中心前,主要购物区都是位于城市中心区。而现在,人们不需要再到CBD购物。在市中心购物的一般主要是在那里工作或生活的人。

这种转变使办公楼成为CBD相关的基石。

但是这个基石也逐渐被侵蚀。


CBD 到中环和外环城区的迁移


在中环和外环郊区,办公区迅速发展,为不需要驻扎于市中心的企业提供了更加实惠的办公空间。

评价房地产价值的标准是什么?

现代澳洲的CBD不再是所有重要方面的中心。澳洲主要城市的经济中心日益偏离CBD。大规模的就业中心也日益远离市中心。

靠近CBD不再是评价房地产价值的基准。

现在,就选择房地产时需要考虑的内在价值而言,有很多因素都比靠近CBD来得重要。

这些因素包括基础设施,比如交通枢纽、医疗服务、教育设施等。此外,还包括就业中心。

通常远离市中心的主要就业中心包括海港、机场、工业区、办公园、物流中心、重工业、区域购物中心、大宗货品零售区等等。

那么真正的CBD 在哪呢?

新兴CBD区?


用经济贡献比较

我在这周读到的一份报告证实悉尼的“经济重心”现在离CBD有些距离了。

根据悉尼委员会和咨询事务所普华永道的分析,悉尼的经济重心,即所有经济产出实现均匀平衡所在的点,位于CBD以西9公里的康科德(Concord)。

该报告发现,CBD对悉尼经济的贡献比例在20%左右。这表明了CBD的重要性,但同时也意味着悉尼经济的80%都在其他地方。

像北悉尼(North Sydney)、麦觉理公园(Macquarie Park)、帕拉玛塔(Parramatta)、赫姆布什(Homebush)、马斯觉(Mascot)和查茨伍德(Chatswood)这些主要的城郊商业重心对悉尼经济的贡献比例总计大约为20%

而悉尼大都市区的郊区为悉尼经济做出了60%左右的贡献。


报告显示,10多年来,在麦觉理公园(Macquarie Park)、悉尼奥林匹克公园(Sydney Olympic Park)、帕拉玛塔(Parramatta)和其他郊区场所开发的商业中心的推动下,经济重心已经从CBD逐渐向西北地区转移。

报告还显示,墨尔本的经济重心现在距离该市CBD东南6.7公里。

报告总结

根据该报告,悉尼替代性的商业中心的影响力不断增大,其中的一个结果是对商业中心之间的交通连接需求越来越高。

这个结果支持了热点理论,即基础设施,特别是交通基础设施,是房地产市场发展最有力的推动因素。

商业中心和就业中心距离传统CBD越来越远。拥有这些中心区以及良好的交通枢纽、完善的基础设施和可负担的房地产的地区吸引了大部分购房者。

大众的需求推动着住房价格。

正如DSRdata.com.au的研究显示,过去三年内悉尼外环郊区的增长率超过内环郊区。


转自:澳洲悉尼地产投资




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