据THE AGE报道，9月4日，维州规划部长Richard Wynne突然宣布对墨尔本CBD建筑法进行修改，CBD建筑的高度和密度将被限制。目前临时新规已于9月4日午夜生效，在进行公众谘询后，议会将在2016年9月进行立法表决。在此之前，该临时法规一直有效，只有部分特定的重要开发项目不受限制。这是工党政府执政以来在规划领域实行的最重大改变。
开发商和房地产行业向维州政府上周对墨尔本CBD建筑法的突然修改，表示强烈不满。因为新的法律有可能显著减少CBD未来摩天大楼的高度。但由下图，我们可以看到未来已经确定会建的摩天大楼已然如云。
一石激起千层浪。对于新规各方反应不一，而观点两极对立，更有媒体对原文断章取义或者在根本不理解的情况下将新规误读为“限高24层”，让投资者们更加摸不着头脑：
有媒体称，新法将严重打击墨尔本市中心的摩天大楼，预测CBD公寓价格将在未来三年中下降20%。
也有媒体称，新政颁布，对于已经购买公寓房和楼花的买家来说是利好消息，绝对赚到了，因为这使得墨尔本即将成为第二个悉尼。
在得出最后正确结论之前，我们首先需要对这个“限高24层”做必要的说明：这里的24并不是一般意义上的24层，而是墨尔本市中心的容积率(总建筑面积与建筑用地面积的比值)被设定为了24:1，也就是说，如果一所新建筑物的用地面积为1,000平米的话，总建筑面积不得超过24,000平米。如下图：直观一点的话，按新规，下图左边直上直下的大楼则只能建24层，右边逐层后缩的大楼则可以高于24层。
城市的发展需要人。墨尔本市中心需要繁荣，则势必需要吸引大量人群在此居住。因此在市中心发展初期，市政厅的规划是高楼越多越好，因为这意味着会有更多的人居住在这里，从而带动市中心的繁荣。从市政厅发布的法规文件来看，墨尔本市政府实际上已经承认，由于之前对市中心高楼建设疏于限制，而这个政策导向严重过时，已经造成目前CBD公寓供过于求，采光不足，公共空间压缩，交通拥挤，对市政基础设施造成过大压力，整体宜居程度降低的不良后果。--上文摘自新规原文 Planning Scheme Amendment C262
相对来说，澳大利亚作为著名的地广人稀的国家，一直都不存在人口密度过高的压力，所以作为澳大利亚拥有最多摩天大楼的墨尔本来说，其处理高人口密度的经验不足，也没有足够的经验管理密集的摩天大楼社区，出现这样的政策延时也是情有可原，证明政府还在不断摸索改进中。而对比世界各大城市CBD容积率，墨尔本即使是按新规的24:1建造高楼，其容积率仍然远远高过其他城市，包括香港，纽约等。此前Domain报道了经济预测机构BIS Shrapnel的数据，而这份数据同之前澳大利亚统计局公布的数字一致：澳大利亚正在建造的房屋比任何时期都要多，3月份以来的12个月就创下了203760户新住宅开工的记录。建设审批也接近历史最高纪录。这批获得批准的房屋将在两年或三年后上市。截止至今年2月，墨尔本CBD已经在建和已经获批的公寓已达20,000套，而与悉尼CBD的5000套相比，这的确是一个疯狂的数字。绝对数量的压倒性爆棚，显然无法让墨尔本CBD公寓拥有如同悉尼CBD公寓那般的暴涨。一旦这些获批公寓上市，房产投资者们将面临激烈的租赁竞争，从而无法获取满意的租金收益，房屋升值将更加遥不可及。因为市中心的容量总是有限的，可以承载的人口也是有限的。这里城市容量指的是综合了交通（比如道路密度和公共交通承载力），市政（比如给排水设施，供电供水能力等）等各种指标的城市承载能力。当因为过于拥挤超越了城市承载能力，而使宜居性低到一定程度，人口必然外流，空置率必然会上涨。事实是，从今年年初开始，墨尔本CBD的空置率已经出现明显的上升趋势，达到6.2%，与墨尔本整体平均水平的2.4%有相当大的差距。无论新政颁布与否，房价的走势还是与供需关系及人口增长有着密切的联系。新规出台，目的自然是想扭转目前市中心公寓乱象的局面，使得市中心的宜居程度不至于进一步下降。然而，目前执行时间只有一年的新规能不能收到预期的效果呢？新规规定建筑容积率下降至24:1，相当一部分开发商肯定会大受影响，特别是已经购买地块但是还未申请批文的开发商。现有图纸需要重新设计，利润需要重新计算，高楼不得不缩水成矮楼，不然就要增加公共设施的建设，成本必然大幅上升，而成本的上升又自然导致未来新楼盘售价的大幅提高。但由于CBD可容纳的人口数量和可提供的城市服务是有限度的，对公寓的需求也是有限的，当房价上涨到求租者无法承担的价位，人口将流向其他地区，从而造成CBD公寓大量空置，再加上中介的炒作，市中心楼价的虚高就成为埋藏在短暂繁荣背后的定时炸弹。[开发商&土地所有者：将尝到脱离实际需求做开发的苦果]对于没有拿到审批公文的开发商和土地所有者来说，因为所持有的土地已经不能建设之前计算的公寓数量，利润降低，那么他们的选择只有三个，1.继续持有观望等待政策变化？2.继续开发但提高房价？3. 或者忍痛割仓土地降价？选1，如果运作资本有大部分贷款，则持有观望的代价就是不断付出的贷款利息和未知的等待时间。选2， 此次新规对于摩天大楼的设计强制性缩水幅度非常大，如果想保持同样的利润水平，房价的涨幅将大幅超出仍然在售的公寓普遍价格，完全不具备竞争力，只能放弃。选3，如此看来，开发商或土地持有者更有可能选择一时短痛割让土地，由此，降低的土地价格必然带来降低的房屋价格，您今天在虚高的价格购买的公寓，明天可就不值这么多了。价格虚高，宜居程度低，这样的公寓又有谁会来买或谁会来租呢？首先习惯住在郊区的本地人不会购买，而海外新的投资者不可以购买二手房屋。当现在的投资者购入了市中心公寓，未来如何选择？成千上万套已获批的公寓在未来几年内涌入市场，投资者们最有可能遭遇的就是：房屋租不出去，又无法转手，长期无法升值。或者只能勉为其难低价出租，并且在这个过程中将无法停止对房屋的资金投入。
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