别被骗了!新西兰不是所有的房产都是永久产权

2015年09月10日 新西兰房产投资咨询中心


在新西兰买房,无论是居住还是投资,都要对新西兰的地产法有一个深入的了解。




Fee Simple


产权(TITLE/地契)的概念在新西兰基本上与FREEHOLD 是可以互相使用的。中文翻译为自由产权或永久产权,也就是所谓的FEE SIMPLE。TITLE也是目前新西兰法律范围内等级最高的产权,即是所有产权种类中产权人对于相关地产享有权益最多和最完整的一个。产权人及其继承人享有永久产权,在法律允许的范围内可以最大限度地进行自由处置,既可以将部分权益转移给他人,如租给他人;也可以将全部权益在一定期限内赋予别人,如遗孀在丈夫死后根据遗嘱可以终生享有地产,但在遗孀死后产权将依法另行处置,这就是所谓的LIFE ESTATE。

FEE SIMPLE的地产在产权人死亡后既无遗嘱继承人又无法定继承人的情况下,产权会被国家收回,即CROWN,不过这样的情况在现实中是很少见的。在特定的情况下,依据法律规定并按照法律程序,FEE SIMPLE 地产也可能会被国家强制征购,如根据新西兰公共工程法案的有关规定进行征购。



LEASEHOLD


LEASEHOLD 的涵义是,产权人的权益是建立在有关LEASE的基础上的。也就是说,产权人实际上是一位租客,而不是地产的最终所有人。至于产权人具有什么样的权益,要看LEASE的条款是如何规定的。所以,相关律师就一定要详细审查LEASE的有关条款,如年限、续约和租金调整、及对作为租客的产权人制定的限制条件等。只有在对LEASE进行充分了解之后,才能做出投资决策。如所谓的GLASGOW LEASE地产虽然可以无限期续约,但是可能由于地租要经过许多年才能调整一次,如果地价在过去几年内急剧上涨,可能在下次租金调整的时假会导致成倍的上调。但是如果地租上调有LEASE的条款作依据,即使涨幅很大,法院也很难进行干涉。



CROSS LEASE


CROSS LEASE的产权是一种特别的LEASEHOLD ESTATE。它的产生主要是以前新西兰对土地分割有太过严苛的要求,而随着人口的增长和社会的发展,产生了土地分割进而是产权分割的社会需求,因此出现了通过CROSS LEASE来规避相关法律限制的做法。特别是在UNIT TITLES 法案制定以前表现更为突出。一个典型的CROSS LEASE的结构是这样的,一块地整体上有一个FEE SIMPLE的产权,这块地上的所有两个或以上的产权人共同登记为这个FEE SIMPLE的产权所有人,每个产权人都拥有固定的产权份额,但是所有产权人的份额合在一起才成为一个整体上的产权、具体的产权份额是不能分割出去的。产权人集体作为LANDLORD和每个单独的产权人签订统一的,期限是999年的租约,每个产权人房子所占据的面积根据LEASE享有LEASEHOLD产权。CROSS LEASE一般会对公共部位土地的使用和维护、个人独占部分的使用和维护、产权人集体议事程序、及对于产权人转让的限制等问题都作出了详尽的规定。所以对于CROSS LEASE要看LEASE本身质量如何,而房子好坏还在其次。这就需要聘请律师仔细审查并提供相应建议。当然,CROSS LEASE有自身的缺陷,如有较多的限制条款,产权人之间有可能发生纠纷。新西兰法制委员会(LAW COMMISSION)曾在报告中指出了CROSS LEASE的诸多弊端。新UNIT TITLES法案如今提供了更便捷的程序,方便在一定情况下把CROSS LEASE转化为UNIT TITLE。



UNIT TITLE


UNIT TITLE不同于CROSS LEASE,UNIT TITLE是新西兰特定立法的产物,它产生于上世纪70年代。如今新西兰房地产市场上有越来越多的UNIT TITLE地产,广泛应用于UNIT,APARTMENT,TOWNHOUSE及一些商业地产等领域。UNIT TITLE不仅能对地产进行平面分割,还能够分割多层建筑的立体空间的产权归属。每个UNIT DEVELOPMENT都要有一个UNIT PLAN,全体UNIT业主组成一个BODY CORPORATE。每个业主根据自己的OWNERSHIP INTEREST行使手中的投票权。BODY CORPORATE 有法定的职能和议事规则。并对UNIT业主提出了要求和限制,对公共部分的养护和使用也做出了规定。

所以买方律师应对产权特别是BODY CORPORATE的规则进行仔细的审查,并提供给客户意见。卖方律师则需要查对各项事务,并向自己的客户提供法律要求的证书以披露相关的信息。

新的UNIT TITLE法案已于2011年6月20日生效。 相比旧的的UNIT TITLES法案,新法律的规定更为详尽和完善。如在公共部分的管理和维护上规定得更加完备,在UNIT DEVELOPMENT的创立上也显得更加灵活,在BODY CORPORATE的规则和议事程序上更加注重实际效果、在UNIT TITLE地产的买卖上对买方提供了更多的保护,还详细规定了卖方的信息披露义务等。当然,这部法律在实际执行中也存在很多问题待今后修正。

CROSS LEASE可能是建立在LEASEHOLD的地产上的,即作为集体的产权人并不拥有一个FEE SIMPLE,而是集体作为一个LESEE和真正的最终产权人(即LANDLORD)有一个HEAD LEASE。然后再作为SUBLESSOR通过一个SUBLEASE把土地分租给各个CROSS LEASE的业主。这样的产权就是所谓的CROSS LEASE(LEASEHOLD)。UNIT TITLE也是这样的,一个UNIT DEVELOPMENT建立在一个LEASEHOLD的地产上面,这样的产权就是STRATUM IN LEASEHOLD。

新西兰有一个高效的现代地产产权管理系统。在数字化的今天,新西兰的每块地产已经没有所谓的地产产权证书原件了。产权数据都存储在新西兰政府相关机构的电脑系统中,律师等受批准的用户可以登录检索并复制产权证书。无论是买方律师还是卖方律师,一般都都在第一时间获得产权证书的复制件,并对合同中地产的证书记载事项进行认真核对与审查。如果有必要还可以与客户核对,以及做进一步的调查,在此基础上提供相关的建议。


文章来源于网络,如有侵权,请与小编联系,谢谢!

新西兰及海外投资、留学、移民、房产、生活、旅游、当地活动、优惠信息,这里全都有!更多内容陆续更新中,欢迎分享!


敬请关注:微信公众账号“新西兰房产投资咨询中心”或搜索微信号“equinoxzg"

免费咨询热线:400-880-3132


收藏 已赞