新西兰买房那些事之“建筑许可免除”篇 – 10 种常见的不需要报批的改动

2014年12月19日 新西兰地产实战信息中心


新西兰的普通房屋买卖合同的6.2 条有关于屋主的责任条款的内容,该条款规定了交割之前屋主有义务保证房屋内没有非法(unpermitted)的改动或加建,同时所有经过报批的改动工程也需要提供相应的CCC Code ComplianceCertificate)。即使该未报建的部分可能来自于上一任屋主,现任屋主也不能以此为借口逃避责任。

现实中,这种屋主自己不经过政府审核的改动比比皆是,即使可以正常使用,但在出售时往往会遇到问题。首先是它违反了合约条款,根据问题的复杂程度,买家可能会要求推迟交割或寻求赔偿金(Damages);其次,若以后涉及房屋的保险索赔,保险公司有权针对未许可的部分提出异议而拒赔;同时,在出售的过程中,银行的贷款部门需要审核购房合同,为了减少风险,银行往往采取一刀切的政策,即对于缺失CCC的物业,提高贷款门槛或干脆拒批。


而下面这10种常见的改动,其实是不需要经过政府报批的,既然不需要报批,也没有相关的CCC的问题。屋主在出售时可以有一份“干净”的合同,买家也有机会顺利获得银行的贷款认可。

1. 装修浴室时,改动已有的马桶、洗手池或浴缸等设施的位置,请注意,只是改动位置,而不是添加。

2. 新建或移除不超过20平方的无墙式的车棚。

3. 把不超过5平方米的开放式阳台封闭起来。

4. 用类似的材料更换屋顶,例如把原来的铁皮屋顶更换成新型的彩钢屋顶,但换成水泥瓦顶就需要报批,因为承重要求发生了改变。

5. 把原有的木头门窗改为铝合金门窗框架。

6. 移除已有的使用超过15年的旧窗户,改为可以出入的门。

7. 建造高度不超过2米的围墙。

8. 在花园中建造不超过1.5米的木制或不超过1米的水泥大砖的挡土墙。

9. 在房屋内部增加或移除不参与承重的隔墙。

10. 从地面开始计算高度不超过1.5米的阳台。





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