6万元首付买房投资不是梦!新西兰专家分享深度干货

2015年12月02日 逸居新西兰




燃烧吧,菜鸟!

—— 六位新西兰投资专家给房产新手们的投资指南


两三年前,如果你有60,000新西兰元做首付,在奥克兰分分钟可以买套房。那时,还没有出台针对低首付贷款客户的贷款限速政策,且房屋贷款20%以上都超过了LVR的80%(贷款对资产值比例,Loan-to-value ratio)。


现在,60,000新西兰元存款只是奥克兰房屋均价(855,672新西兰元(QV))的7%,加上10月开始要求30%的首付,即使最精明的投资者也很难在奥克兰花6万新西兰元购置房产。


然而,资深房产投资专家说,别灰心,年轻人,机会还是有的!——但要赢得最高的投资回报率,你必须要创新,将目光从奥克兰移开。




马修·吉利甘 Matthew Gilligan



1、去汉密尔顿和陶朗加投资


马修·吉利甘于2011年在奥克兰购买了近20栋房产。



吉利甘认为,奥克兰从长远回报角度来看,仍是投资者的最佳选择。但是如果只有6万块首付,还是离奥克兰远点吧。


“就我看到的今年(奥克兰)出售的最便宜的房子(包含土地),是30万,在Otara。房子还是破破烂烂的。”


他建议,拿这么多的钱,中小投资者完全可以选择较小的、在接下来几年发展趋势良好的二三线城市。


吉利甘自己只在供应紧张和需求强劲的地区投资,并建议投资新手们寻找那种收入水平高、就业机会多的城市。然后判断该区域是否将进入繁荣期——意味着他们的房地产能有多高的回报。


“陶朗加不错,我预测在2015—2017年它会达到33%的经济增速——甚至可能是50%。汉密尔顿也是。但相比而言,汉密尔顿更好。因为汉密尔顿的工作机会更多,领域更广”



2、软着陆


“陶朗加人口不足,和就业选择面窄。收入限制了居民支付更高利息的能力,这使得小城镇的不确定因素比较大。一旦利率上升,小城镇的经济会因为人们还不起贷款而陷入低谷。而大城市的居民,他们的收入较高,有广阔的就业面。这使大城市的经济更容易软着陆。”


吉利甘建议,投资应避免小城镇,因为“即使总收益率看上去不错,但总收益通常很少,因为隐性的现金支出和被消耗的资本增值。另外,较小的城镇,在遇到低迷的市场时,波动比较大”。




马特·索伯恩 Matt Thorburn


买便宜的,等它增值


马特·索伯恩在奥克兰有8处房产,并且打算进一步在Unitary Plan的大形势下寻找更多的土地资源储备机会。


在奥克兰堪称一个冒险型投资家的索伯恩也称,6万块想在奥克兰买房简直天方夜谭。“我相信所有的房产都有增值的机会,但这一点对于首次购房的来说比较困难,除非你真的踩到了狗屎运。在我看来,大部分的增值基于房屋的成交价。”


他推荐了像陶朗加、基督城、罗托鲁阿、旺格雷这样的城市。


“陶朗加的开发会吸引一大批具有前瞻目光的投资者。很多奥克兰人都来此投资,也推动了当地的发展。基督城也是发展良好,我有一些客户在这里投资就获得了很高的回报。


罗托鲁阿更适合追求良性、稳固的投资者,回报好,但增速慢。而旺格雷将会得益于从奥克兰到汉密尔顿这条经济增长带,加之其高年投资回报率高回报,将会重回发展轨道。”


索伯恩,当然先要买便宜的房产,最好是20万以下的,等其升值后,再去大城市重新投资。也就是说,没什么钱的时候,要先拿便宜的房子作为一块“垫脚石”,等你赚了,再杀回繁华都市大赚一番不迟。


“我有些客户喜欢亨特利,它靠近汉密尔顿和奥克兰。那儿有些迷人的小镇,会有很高的投资价值,但是,地表塌陷和随之而来的维修对于一些人来说是个麻烦。”


客户案例

投资亨特利:两房的住宅换成三房的住宅

成交价:130,000

首付(20%):26,000

翻新:25,000

总投资:51,000

租金:280/周(9.4%的收益)

最新估值:210,000=55,000未实现的资本收益

LVR:占重新估价的50%




保罗·里德 Paul Reid


他的建议用一个词概括:谨慎


里德说,LVR的政策对于在奥克兰买房其实并没有什么影响。他2007年开始在奥克兰投资公寓房时,首付就要30%了,因为当时的回报率已经很高。但是,他仍然觉得现在的奥克兰房产市场有泡沫,而自己是没有打算投资的。


“奥克兰是绝佳的投资地,但是急不得,”里德说。“我不想指出热门区域,因为最便宜的地段现在价格仍是虚高。


现在进入房产市场是有很大风险的,投资至少需要提前做足整整六个月的功课。我选择观望,等待价格趋于理性,以及出租势头良好时购买。”


里德预测2017年将很有可能出现市场调整,一些投资者可能迫于偿还抵押,所以这时会是购买廉价物产的好时机。“瞄准一块地,等它升到最高。这种事不能急,需要慢慢来。”他还建议在好点的地段买个小点的公寓自住并出租。




格雷姆·福勒 Graeme Fowler


买两套,买好的,循环利用!


福勒同样建议人们去选择奥克兰以外的、高收益的区域。


他推荐的是租金高的地区,比如年投资回报率达10%的霍克湾Hawke’s Bay、罗托鲁阿、Wainuiomata等地。


“假设我花150,000买了一套价值170,000的房子,贷款120,000(成交价的80%),这样首付就是3万——6万的一半。还贷期20年,每周还180块。房子按300每周的价格出租。剩下的3万块可以如法炮制。”




保罗·怀特 Paul Wright


买在医院的附近,首推惠灵顿


他觉得惠灵顿是最好的城市没有之一。原因有很多,比如居民和善,租客多。而无论在惠灵顿、基督城、罗托鲁阿、汉密尔顿或但尼丁,随着老龄化的趋势,离医院近的地方将会是不错的选择。


最重要的还是地段!因为租金相对还算便宜,他建议投资新手们可以合资在惠灵顿的CBD地区买两到三个公寓房,然后出租,这是个“双赢”。




坎贝尔·威宁 Campbell Venning


利用建筑贷款买一套 Dual-key Apartment

他提醒投资者避开经济泡沫大的地区,比如城市的外围地区,这些地方会困住你的资金,回报率低。去那些30%LVR限制以外的地方选择房子,有些地方甚至可以从银行贷到90%之高的款项。


建议去奥克兰的Pukekohe或基督城的CBD买一套Dual-key Apartment(租住两用房的一种,租住空间可分开)。他推荐用6万块,可以在CBD地区购买四五十万的有9%年投资回报率的Dual-keyApartment。


基督城中心区的Dual-key Apartment:

租金:730/周

房价:456,450新西兰元

年投资回报率:8.3%


本文内容节选自New Zealand Property杂志





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