新南威尔士州税局(Office of State Revenue)发布了2016年土地税率与征税点。州税局于每年12月31日午夜零时向新州土地所有者征收土地税。无论土地是否盈利均需缴纳土地税。如果应税土地价值超过起征点，必须在每个征税年度的3月31日前完成土地税登记。

在澳洲，土地税Land Tax与印花税一样是由不同州地方政府收取的（个别地区如北领地是没设土地税的）。而投资人所要支出的土地税金额是基于他在一个州中，名下所持有的所有土地的总价值（除去土地上附着物价值）来计算的。在新南威尔士州，土地税征收以每年的12月31日午夜为年度起始时间。

若你12月31日午夜零时持有或共同持有土地，该土地既非你的家庭居所，亦不符合免税条件，且应税价值超过土地税起征点，则你需缴纳土地税。在“土地税”范畴内，土地所有者定义如下：

•单一所有者

•共同所有者

•公司

•信托受托人

•非特殊信托的信托受益人

•拥有非免税土地的社团或组织

•适用土地税起征点的单位信托权益持有者

•养老金基金的受托人

•某些国有或本地议会所有土地承租人

你需对下述类型的地产缴纳土地税：

•空置土地，包括空置农地

•建有房屋、住宅单位或公寓的土地

•度假屋

•投资物业

•住宅、商业或工业单位，包括车位

•商业地产，包括工厂、商店和仓库

•向州政府或当地政府租赁的土地

当前税率和起征点如下表所示:

2015年土地税

若你的应税土地总价值超过土地税起征点，你必须在每个征税年度的3月31日前完成土地税登记。

你可以采用以下方式:

•通过OSR (Office of State Revenue) Land tax online进行网上登记

•拨打1300 139 816

•提交《土地税登记-初始申报表》Land Tax Registration - Initial Return Form

若你以往曾进行过土地税登记，则无需重复登记。

你必须在每个征税年度的3月31日前完成登记。若你未进行申报，则州税局可依照《1996年税务管理法》对你处以利息与罚金。

你一旦注册，州税局将基于你所提供的信息，向你出具一份评税通知。这份通知包含你所持有土地的应税金额。若需缴税，则你随后会收到一份年度评税通知。

如果你对土地估值结果存在异议，你可在收到评估通知的60天内书面通知Land and Property Information表示你对土地估值存在异议。

请查看LPI网站获取更多信息。

注：若你正在对土地估值结果提出异议，你仍然应按时缴纳土地税，否则你会因任何未付税额被处以利息。

土地税基于你所有应税土地总价值超出土地税起征点($482,000)的部分计算。税额为$100澳元，加上土地税起征点到溢价税率起征点($2,947,000)之间价值的1.6%，再加上超出溢价税率起征点部分的2%。

注:在合伙持有土地的情况下，无论合伙人数量，起征点仍为$482,000。

如果土地业主使用和占有土地作为主要居所,该土地豁免征收土地税。这项豁免仅适用于自然人，且豁免不受土地的价值或大小限制。

获得居所土地豁免，业主必须证明，在当年自7月1日起至12月31日之间连续使用，并占有土地作为住宅。但是如果土地在7月1日后购买或者恢复占有，也有可能获得豁免，前提是OSR评估满意，认定该土地为居住用地。

1) 打算/有意图将土地作为居住地

2) 正在改变居住地(和以前自住房有交叉时间)

3) 用于偶然经营性用地

4) 暂时离开自住房

5) 遗产

以上仅列举出部分可能申请土地税减免的情况。

OSR会根据土地拥有者的具体情况具体分析，批准或拒绝土地税豁免或减免，如果你的土地情况特殊，请咨询澎畅泽信土地税专家来分析是否能免缴土地税。

这是土地所有者最关心的问题。有几种方式可以规避或降低土地税支出，但纳税人需根据自身的资产状况来决定选取哪种最优方式。

举例说明：假如纳税人有4处投资房产，土地价值Land value分别是：a.$200,000,b.$250,000,c. $380,000 and d.$450,000。以下针对不同情况进行分析：

a.如果投资的4处房产都在新州（NSW）。根据2016年新州税率和起征点$482,000,可以计算出Land Tax为$12,868。当然，OSR官网也提供简便的计算器用于计算应纳税额。

b.如果投资在4个不同的州，那么每处房产价值均未达到土地税起征点，所以不用缴纳Land Tax。

按照相对的土地占有率而言，一个公寓Unit的土地价值远小于一个独栋别墅，那么相比较而言，公寓所需缴纳的Land Tax就会很少（前提是公寓持有人是自然人，如果是公司或信托则起征点不适用）。但是，投资公寓需要考虑到Body corporate fees（物业费）。如果物业费较高的话，投资者就需要先评估下两种投资方式的收益率，再进行合理的投资。

举例来说：一对夫妇，老公和老婆分别持有a和b地产，两人共同拥有(Joint Property) c 房产，并且还有一处房产d在“Trust”持有(信托基金)。那么，由于4处房产分别属于不同的税务实体（Entity），所以每个税务实体内的土地价值都没有超过起征点，所以不用交土地税。

值得注意的是大部分信托基金都不适用土地税起征点，具体税务结构请电话咨询澎畅泽信。

在利用以上方式最小化Land Tax的同时，投资者还要根据自身的收入和税务状况来合理投资。所以，一定要具体问题具体分析，投资者应向专业的税务会计顾问寻求合理有效的投资方案。

澎畅泽信是一家皇家特许注册会计师事务所及注册金融规划事务所。咨询团队囊括注册会计师、注册税务师以及注册金融策划师，凭借多年的行业经验和专业知识，对中澳财务税务的细致差别有着独到的见解。如果你有任何有关土地税或者税务方面的问题，请联系我们。

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