前几天老F去参加了 PIA （澳洲规划协会）的一个讲座，两个讲师，都是规划和法律界的大神，分享了一共五个法院判例。听着感觉蛮有意思的，本想着一股脑分享出来，但是涉及的知识点真心有点太多太杂，怕贪多嚼不烂，还是只分享其中一个案例吧，管中窥豹，时见一斑。
项目：University of Queensland v Brisbane City Council & Anor [2016] QPELR 654
这个项目在布里斯班的 443 Queens Street 上，是一个土地改性的项目，开发商要做264间公寓加上零售和饭店，然后布村 Council 审批通过了。但是这个结果让昆州大学（QU）感觉非常不爽，就把这个项目捅到法院里去了。
（该项目效果图）
这个项目走的是“Code Assessment”，换句话说，符合规定就完事，用不着走“公众参与”的程序，所以在法定程序上，谁也没有机会来反对这个项目。那这个昆州大学有什么能力把开发商弄上法庭呢？那就先要屡清楚上诉中的两个概念：“merit appeal”（就案情上诉）和“judicial review”（行政上诉）。（在老F之前的文章《连载四| 对比一下新州、维州和昆州的规划系统- 公众参与》中有简单提到过）
“Merit Appeal”（就案情上诉）就是通过开发商或对项目递交了反对信的反对者上诉，让法院履行 Council 的责任，从头重新审理这个项目，然后对这个项目进行审批。
“Judicial Review”（行政上诉）就是某些被影响了的人（比如这个项目里的昆州大学）对项目进行上诉，认为 Council 的审批没有按行政流程正确进行。法院主要是裁决 Council 的项目批文是否有效。但并不能履行 Council 的职责来对项目进行审批。
一般来说，“行政上诉”是根据澳洲的普通法，只有“被影响”的人才有资格上诉。但是新州和昆州，尤其是新州这30年一直用的是“open standing”，就是所有人都有资格上诉，还是蛮不错的。这里面涉及的东西太多，比如法律的界定、合法性、合理性、越权、审批中相关和不相关的问题等。有机会老F我会推送些文章，具体聊聊这些。
那显然，没有公众参与的情况下，昆州大学只能走“行政上诉”这条路。那么在上诉的“状纸”里面提了六个理由，总结起来也就三大方面问题：
第一，“开发权转让”（transferable development right）的审批问题；
第二，项目需不需要公众参与；
第三，项目审批的合不合理。
那首先，问题就来了。什么叫做“开发权转让”呢？
这个就是一个土地开发的概念。一块地有被开发的潜力，这潜力就是个无形的资产。在布村，我们可以通过“transferable site area permit”把这个开发的潜力转嫁到另一块地上。
之所以整出这么个概念，主要也是 Council 希望通过这个方法来保护需要被保护的建筑和自然环境。比如咱们今天说的这个 443 Queens St 的项目，就是把旁边一个历史建筑的“开发潜力”（300平米的建筑面积）转嫁过来的。如下图所示。
Source：NYC Planning
昆州的规划法（Sustainable Planning Act 2009）里面并没有提到所谓“开发权转让”的概念。所以昆大就说了，这个法律里没允许你这么整，所以你搞来搞去的都不合法嘛，你没有权利去批这个开发权转让。
法院的意思是说，虽然法律里没有提，但是开发权转让来转让去，不还是为了给土地开发的项目做审批嘛，这个是规划法里允许的。所以呢，开发权转让算是一个“附属”的概念，所以 Council 作为项目审批的机构，自然有权利搞这个“开发权转让”啦。
所以各位不在布村的看官们，如果谁手里有块地，因为种种原因不能充分开发（比如文物古迹、洪水、高压线或者生态环境问题），实在推不动了可以试试这种方法，和 Council 说，如果你实在不让我开发的话，我可以不做，但是我这个项目没法用的“开发权”你能不能给我转移到另一个项目去，让我多盖点… 虽然这么说的话，能让 Council 正式同意的希望很小，但是让 Council 的规划师在另一个项目的审批中放的稍微宽松一点还是有可能的。这好歹也算是在项目审批的运作中值得尝试的一条路嘛。
然后就到了第二个问题：这个项目需要不需要公众参与？
昆州对公众参与的要求真的是够低的（Impact Assessment 需要公众参与，Code Assessment 不需要）。类似这种规模的开发，放在维州或新州，要说不用公众参与，那简直是不可想象。
昆大觉得这个项目明明是 Impact Assessment 嘛。Council 一开始也是这么说的，后来开发商争辩，说本身确实是 Impact Assessment，但是咱这不是拿到了300平米建筑面积的开发权转让嘛，Council 的基准线上再加300平米，就到不了 Impact Assessment 的程度了。Council 一想也对，确实是这么回事。结果法院也同意这个想法。
昆大然后又说 Council 对建筑面积的计算不对，因为停车位的高度超过了规定要求，所以应该算在建筑面积里面，这点法院不同意。尤其是政府规划文件里早有说明，说上层公寓，下层商业是不用公众参与的，而且用地性质里也没说包括停车位啊！所以停车位只是公寓和商业使用的“附属”使用，根据布村的规划条例，不应被算入建筑面积。
说实话，这楼确实有点高，看着很突兀，矮点确实会显着舒服的多。不光是昆大，周围居民对这个项目也很不高兴，还上街游行呢，然并卵。因为法律不要求公众参与，所以民众也无法表达自己的反对意见，法院自然也无法通过“反对者上诉”的途径来履行 Council 的职责，对这个项目进行重新审批了。
昆大反对这个项目，也只能走“行政上诉”这条路。法院并没有权利去审批项目本身的好坏，看的只是审批流程是否合法，批文是否有效。那么从法律角度，这块地自带的开发潜力再加上了300平米建筑面积的开发权转让，是可以被算为 Code Assessment 的，确实是没有公众参与的法律要求，所以昆大又输了一局。
第三个问题：项目审批合不合理
其实这个问题和前两个问题也是连起来的。换句话说，如果你认可“开发权转让”的合理性，就等于提高了 Council 审批的这条标准线。想想也是，如果开发权转让了半天，审批的标准线没有提高，该怎么审批还怎么审批，那所谓的开发权转让又有什么意义呢？
昆大说 Council 没有真正根据规划条例，合理的审查该项目的表现和影响。但是法院最后总结说，他们找不到任何重要的证据来证明 Council 没有按照规划条例来合理的进行项目审批，所以从流程上讲，Council 是没有任何错误的，所以该项目的批文是合理合法的。
不管怎么说，从这项目的地理位置和效果图上这几层的很多树就可以看得出来，这个项目做的公寓还是要走非常高端的市场，俯瞰布村全景和这条著名的 Brisbane River。
昆大作为著名的法律和城市规划为特长的大学，在这次行政上诉中的失败也算是被打了脸，以失败告终。
同样，在没有公众参与的审批里，反对者就算对这个项目再义愤填膺，也没有权利继续去法院挑战该项目了（比如申请“就案情上诉” merits review）。所以嘛，老F我仿佛能看见这位开发商大哥在暗爽 “我就喜欢你看不惯我又干不掉我的样子”…
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