地产大亨特朗普上任后的房地产余波,美国德州阳光地产微信公众号文章

特朗普当选第45任总统后，民众目光聚焦在他在移民、外交、国贸、税务政策上，这位叱咤房地产业的强人对房地产业目前并没有明显的政策，但是从一些经济思维上可以推测对房市可能带来的影响，房地产界热议在他上任后，未来可能的变与不变的房市发展。

不变的房市需求

房地产网站Realtor.com首席经济学家Jonathan Smoke在Realtor.com的趋势分析网页发表了他的评论。他说，未来十年内两大人口族群会对美国房市带来巨大影响，而这些人该干什么还干什么，跟谁当总统没有关系。

首先是Y世代的买屋需求。根据全美房地产经纪协会2016年的购屋人分析中，现在首次购屋人的中位数年龄是32岁，而明年将有440万人跨入32岁，房地产界几年来一直密切关注这个有史以来最庞大购屋人群的动向。

因为这群潜在庞大客户正面临结婚、或第一个小孩出生，买屋需求超强。实际上这个年龄的上班族不是盯着房地产网站天天搜寻，就是努力攒钱存首付款。Smoke说，不会有谁因为总统的缘故而取消婚礼，或因为大选而改变小孩的到来。

其次，第二大人口族群婴儿潮世代也年届退休，65岁至74岁的这个族群将会进行买屋及换屋的决定，未来五年内全美65岁以上的人口将增加18%，相比之下全美人口才增加4%。

房贷利率跳涨

根据房贷利率网站bankrate.com的资料，10月26日的30年固定房贷利率为3.64%，而11月16日已涨至4.01%，是三年来最大的单周涨幅。选前很多专家预测明年利率会涨到4% 以上，在选后一周就已经达到了这个水平。同时，在利率上涨的情况下，美国债券基金也出现巨大现金流出，转流到股票上，一扫选前华尔街唱衰特朗普当选后的股市表现。

房贷利率上涨会使购屋人的购买力下降，通常银行在核准房贷时要求购屋人的房屋总支出不超过收入的28%以上，这个房屋总支出包含每月房贷本利总和、房屋保险、房地产税、社区管理委员会的收费等。所以利率越高，直接冲击到购屋人的借款能力及买屋价位等级。

不过，Smoke认为，房贷利率上涨的正面影响是银行在高利率的趋动下可以减少贷款业务的风险，也会使银行去追求购屋房贷的市场，而不是重新贷款的市场，这样可以使房贷的申请可望比之前容易。

金融监管的改变

在大选时共和党政纲中表示：“多德-弗兰克法案对地区性银行带来法令骚扰，而地区性银行是许多房贷的贷款者，这有利于大银行，却使美国人更难买房”。许多专家认为，未来特朗普上任后将取消 “多德 – 弗兰克法案”对金融产业不必要的管制。

“多德-弗兰克法案”全名为“多德-弗兰克华尔街改革和消费者保护法”（Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act），是奥巴马政府因金融危机在2010年通过的金融监管法案，对金融机构制定了许多监管规定，用来确保金融稳定。

全美房地产经纪协会首席经济学家Lawrence Yun在《福布斯杂志》的评论中表示，取消“多德-弗兰克法案”对小银行的法令限制会带来一个正面影响。他说，约一万家社区及地区性银行是传统营建及土地开发的贷款银行，在放宽法令限制后，这些小银行得以放贷更多贷款，而带动营建业的活动，这对目前待售屋库存奇缺的情况来说是很需要的。

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