【投资知识】 房产投资者必看!折旧新规来临,有一类房产将会成为市场上的抢手货!

2017年07月28日 亚太集团悉尼


生活在澳洲的小伙伴们一定知道,澳洲的税法,是世界上最复杂的税务系统之一。许多人虽然在澳洲工作生活了许多年,但对自己每年赚的辛苦钱究竟有多少需要缴税,有多少工具可以帮助自己合法退税,依然处于一知半解的状态。


众所周知,投资房产,尤其是利用房产每年产生的折旧项,来给自己合理避税,是澳洲税务居民投资房地产最重要的优势之一。然而,在今年五月份发布的最新澳洲联邦预算中,政府针对折旧的制度做出了巨大的变化。其中一些新的细节,更将对投资者的投资策略,产生深远的影响。


 

那么,作为房产投资者的你,是否知道这些具体的新规是什么?它对你目前的投资组合,以及下一步的投资布局,又意味着什么呢?

什么是房产的折旧?

在给大家分析房产折旧的新规之前,我们先来了解一下折旧在房产投资中的基本含义


澳洲税务局ATO允许投资者在房屋建造完工之后,申报房产的折旧部分用以抵税。由于这一部分的抵税额是非现金支出,也就是说不是从投资者从口袋中拿出来的真金白银,因此具有非常大的吸引力,也是不少房产投资者喜欢的减税工具。


折旧通常分成两部分,Capital Work和Plants and Equipment。Capital Work部分的折旧是指房屋结构部分的折旧,也就是房屋内不可移动的部分,比如说房屋的墙壁,砖瓦,地上铺的瓷砖等。Plants and Equipment通常指房间内可以移动的部分,包括地毯,空调,烤箱,窗帘等。


对于期房Off the Plan来说,Plant and Equipment部分的资产通常是全新的,因此它们的折旧起步价值要大于旧房,因此也能用以最大限度的折旧;而旧房的折旧部分则要视具体情况而定。(注意一些特别老旧的房屋,则完全没有这一部分的折旧,因为已经全部折完残值)。


对于新房来说,Capital Work部分的折旧将能以每年2.5%的速度折旧四十年,而对于旧房来说,将根据房屋的建造年份,只能折剩余的部分。


联邦预算案中的折旧新规

了解了基本的折旧常识,我们再来看一下此次联邦预算案中对于折旧的更改内容。根据最新的提案,此次折旧方面的修改内容,主要针对的是房屋的设施设备部分(Plant and Equipment)。


具体来说,如果预算案得到批准,新的折旧规定如下:


1

在2017年5月9日之后交换合同的房产交易,购买二手房的新买家,将不能申报由前房东购买的,在settle之日已经存在的Plant and Equipment部分的折旧用于抵税。

2

购买新房用于投资用途的,依然可以申报Plant and Equipment部分的折旧。

3

房屋settle以后再购买的物品,可以用于申报折旧。

4

2017年5月9日之前settle的房屋,业主依然可以申报Plant and Equipment部分的折旧。


案例分析

那么,此次联邦政府预算的折旧新规定如果实施,对于一个打算投资房产的人来说, 到底意味着什么呢?让我们通过一个案例来说明。


假设Tom是一个房产投资者,他的投资预算是65万澳元,而他的选择包括购买一套65万的新房和一套同等价格的三年新的二手房。在这两种情况下,他在第一年和前五年可以申报的折旧抵扣额是多少呢?

从上图我们可以发现,在新的折旧规定下,新房投资的折旧并没有变化,而二手房折旧,则明显减少。第一年,两者的差距达到6,677澳元,而五年下来,两者的折旧差距是巨大的24,036澳元!


那么这些折旧上的数字,对于房产投资者的缴税额来说,会产生什么样的影响?


假设一个投资人的年薪是十万,那么投资新房,仅考虑折旧因素,他一年就可以省税大约5,081澳元,而如果投资二手房,则只能够省税大约2,648澳元,两者相差几乎一倍!

应对策略

从以上的分析我们可以看到,一旦新的折旧规定得以实施,对于有退税需求的房产投资者的影响是巨大的。那么,什么样的策略可以帮助我们来合理利用新的政策呢?


针对这个问题,LJR Bantacs会计事务所资深房产会计师Jane Min Zhang对亚太集团表示:“新的政策出台,对于新房的投资者来说,是个巨大的利好。由于二手房的Plant and Equipment部分不再能够抵扣,许多人会把投资眼光放到新房上。”

(LJR Bantacs会计事务所资深房产会计师Jane Min Zhang)


本身也是资深的房产投资者,同时也有着几十年房产会计师经验的Jane,对于折旧在房产投资中的作用有着非常深刻的了解。Jane表示: “从退税的角度来说,折旧一直是非常重要的一部分,在房产新政下,新房在这方面的优势将会更加明显。如果失去这部分的优惠,那么对于尤其是高收入的房产投资者来说,将有不少的损失。”

亚太集团同时提醒投资者,折旧新政策实施后,有一类房产特别值得投资者关注,那就是一些即将交付的准现房。购买这类房产,投资者不仅可以继续享受Plant and Equipment方面的折旧内容,而且,还不必像普通的期房off-the-plan那样,等待一两年才可以享受退税的优惠!

那么,作为投资者的你, 是否想知道在澳洲的首府城市,哪里有符合上述标准的投资机会呢?此类房产的投资机会可遇不可求,赶快拿起电话,联系你身边的亚太集团分公司或者您的投资策略师吧!

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