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储备银行警告说，目前对所谓中立利率的估计可能会回升至接近前一个水平，高于全球金融危机前的1.5个百分点。会议记录指出：“减少风险厌恶和/或增加潜在增长率可能会使中立的实际利率再次上升。  “一些中央银行对国内经济状况变得更加积极，金融市场定价表明，未来货币政策的预期路径有所上调。”

澳元兑美元在几分钟内激增

虽然7月份的会议是在最近澳元复苏之前举行的，纪要显示了澳洲经济有可能会受到汇率上涨的冲击。纪要中提到，自2013年以来汇率的贬值有助于澳洲经济从采矿热潮中转型。

而汇率上升会让这个调整复杂化。纪要发表后澳元汇率上升了整整1美分，到达2年的新高78.95美分。

澳洲联储指出，尽管三季度经济增长放缓，但澳大利亚就业市场，工资增长和零售销售等关键指标也在逐步提高。储备银行也对2017年上半季度批发电价涨价表示关切。

尽管澳洲审慎管理局一直在遏制投资房贷， RBA说现在评估政策的全面影响还为时尚早。尽管RBA努力调整人们的期望值，但是人们仍然担心哪怕是逐步升息也会让债台高筑的悉尼、墨尔本和布里斯班买家苦苦挣扎于更高的房贷还款。

Resource：ABCnews

在过去20个财政年中，只有两年时间澳洲首府城市房屋价值涨幅有所下降。  

在上一财政年，澳洲首府城市房屋价值涨幅9.6％，高出2015-16财年的8.3％。虽然在过去的五个财年中澳洲首府城市房屋价格保持持续增长状态，但是在这之前，也曾有连续下降的情况发生，比如2010-11财政年下降1.4％，2011-12年为下降3.6％，而纵观各大首付城市，近几个财政年度的成长历程有很大的不同。

Sydney

悉尼房屋价格已经持续增长15年。在上个财政年当中，悉尼房屋价值涨幅12.2%，房屋价格涨幅速度超过2015-16财政年的11.3%

Melbourne

墨尔本的房屋价格正在逐年增长。从2009-10财政年开始，墨尔本房屋价格已经连续增长五年达到现如今的13.7%

Brisbane

布里斯班上个财政年的房屋价值涨幅从2015-16财政年的5.3%下降至2.0%。虽然布里斯班的房屋价值在过去五年中都有所增加，但今年的房屋价值是自2012-13年以来最低的增幅。

Adelaide

在上个财政年当中阿德莱德房屋价值涨幅为2.4％，较2015-16财政年的2.1%有所增加。这是阿德莱德连续第五个上涨的财年。

Perth

房屋价值在过去三个财政年度都有所下降，但下降幅度从2015-16年的-4.7％下降至2016-17年的-1.3％。在过去的20年当中，珀斯房屋价值首次连续三年下降。

Hobart

在上个财政年当中霍巴特房屋价值涨幅达到6.8%，这是自2005-06财政年涨幅8.5%以来的最大涨幅。

Darwin

达尔文的房屋价值在过去的三年中持续下降。在上个财政年当中，达尔文房屋价值下降至-7.0%，这是自2010-11财政年跌幅-12.6%以来的最低值。

Canberra

在上个财年中堪培拉的房屋价值上涨了9.6％，这是自2009-10财年涨幅13.3%以来的最高值

在大多数首都城市，过去一个财政年度的增长率都高于上年。例外是布里斯班和达尔文。许多城市在数年来录得最大幅度的增长，突显了增长速度的加速。

影响最近一个财政年度资产增值的主要因素是因为APRA（Australian Prudential Regulation Authority）实施的谨慎的政策改革以及5月和8月连续降息后造成的投资行为的活跃。

Resource：corelogic

CoreLogic房屋价值指数报告指出，在6月份的市场当中，中心城市的房产估值有了1.8%的上升（5月份下降了1.1%）。CoreLogic的调查总监Tim Lawless认为，我们可以用房市的季节性增长来解释大部分的房屋价值指数逐月增长的现象。因此，在大环境上看，2017年第二季度的房市总体来说其实还是属于降温的状态。

6月份的数据显示，中心城市的房屋价值比资本指标高出0.8%。这是自从2015年十二月份以来最慢的季度增长，而这段时间内资本指标下降了1.4%。

Lawless认为，悉尼房市的降温主要反映在2017年第二季度缓缓下降的资本收益。从数据上看，季度与季度间的增幅从三月份的5%降至0.8%。相比较下，墨尔本的房市则更显弹性，增幅仅从4.2%降至1.5%。

疲弱的拍卖市场预示房市发展的减缓

对于悉尼而言，Lawless认为房产市场越发缓慢的发展很大部分原因是来自于正在下降的拍卖成交率。悉尼在6月份最后三周的拍卖成交率停留在60%的水平，但墨尔本同期的成交率却高于70%。

“两个市场的拍卖成交率在第一季度都达到了70%到80%之间。”

房屋市场发展的放缓也反映在年度资本收益上

从数据上看，第二季度的年度资本收益增幅从第一季度的12.9%降到了9.6%。悉尼的资本收益增长率从三个月前的18.9%降到了12.2%。而墨尔本现在则以13.7%成为所有中心城市当中资本收益增长率最高的城市，尽管比三个月前的15.9%有所下降。

除了悉尼和墨尔本之外，其他城市的房市依然存在差异

布里斯班的资本收益增长率在澳洲现在排在第三位，其房产估值有增加了0.5%。从整体看，布里斯班的房市依然在稳定发展，这个季度其House估值的0.8%增长抵消了unit估值2.4%的下滑。

除了悉尼、墨尔本、布里斯班和柏斯（微张0.1%）之外，其他城市的房屋估价都有所下降。

Resource：corelogic

悉尼CBD商用办公室比悉尼市中心最便宜的居住房还要便宜得多

目前悉尼市中心房屋中位价已经达到$88万，成为世界上房价最贵的城市之一。而截至2017年5月，悉尼CBD的中心区域超过100个办公室售价不到$60.5万元。

而根据Cityscope的数据显示，截至5月，悉尼最便宜的10％的房屋价值高达$604,762澳币，在悉尼CBD的心脏地带共有超过100家办公室出售价低于$604,762澳元。换句话说，即使是悉尼大都市（从东部郊区到Penrith）的最低价值房屋相对于其他资产而言也是昂贵的。

在这100个办公室，价格从$87,000澳币到$60万澳币不等，平均价格为$378,360。

最便宜的办公室销售是悉尼商业活动的中心Macquarie街、King街和Sussex街。有趣的是，在10个最便宜的销售中有6个来自于1973年在Sussex Street建成的10层建筑368号。这栋楼距离townhall火车站，World Square和多家餐厅仅有几分钟的路程。

最低的售价是在Macquarie街229号的办公室。去年七月，该物业只有26平方米，售价为$87,000澳币。

导致商业物业房价低的原因

首先，商业地产投资者高度依赖租金收益而不是资本增长。截至今年5月份，悉尼房屋的最低百分位数达到11.4％，商业物业的资本增长通常更为缓和。

其次，这些办公空间不适合被重新划分成住宅空间。悉尼中央商务区每年销售的廉价办公空间位于高层办公楼内，平均建筑面积为46平方米，而新南威尔士州一居室公寓的最低面积为50平方米。

最后，跟办公室价格的增长前景很有可能与劳动力有关，劳动力的规模将会影响公司规模，新兴的小企业和初创企业可能会发现公共办公空间更有吸引力，工人可以在办公桌前租一天，而不必承诺长期租赁。

Resource：corelogic

我们住在哪里 

悉尼的每个区每个家庭平均有2.8人，意味着整个城市有280人的人口。在这个“小城市”里，大多数人还住在独立的房子里，因此这里将有57个独立房屋。此外这个城市里有28个公寓，14个将是半独立的排或联排别墅位于内，中环。

在这个“小城市”里，有34间房子有3间卧室，31间有4间卧室。四分之一的家庭有两间卧室，而七间房子只有一间卧室。Fairfield每个家庭的人数最多为3.3人，而北悉尼和悉尼市的人数最少，每个家庭有两个人。

年龄最大的房主居住在Hunters Hill，平均年龄为43岁；最小的是Cumberland、悉尼市区和Strathfield，平均年龄为32岁。

除去Blue Mountains an和Central Coast，在100个家庭中，24个在西郊。另有21个在西南部，与北区数量相同。内西区有八个家庭，南区、市中心、东区各有七个家庭，剩下五个家庭在西北区

谁买房和谁租房 

在悉尼，34个房屋将由租房者住。另有33个房屋拥有抵押权。而29个都是直接拥有的。其余少数将包括其他任期安排。家庭仍然是最主要房屋拥有者，74户是家庭，22人是单身人士，5人是小组家庭。平均来说，每个家庭有2.8人。大约八座房子是空的。

Resource：domain

本期编辑：小小、波波菜

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