八年前奥巴马在竞选总统时,认为1031交换是富人不交税的工具,说当上总统就会废除1031交换。但是在他八年的任期内他非但没有提出废除1031交换的方案,更连口头上的批评也不见了。那么问题来了:奥总统这都快交出大权了,是不是准备把这事儿留给后任来解决呢?
“1031延税法”又称为同类财产交换法 (Like-Kind Exchanges),是从美国国家税务法第1031条款项中的规定而得名。在法律条文的定义下,此类交换意味着“如果交换的房产是用于商业性使用或,并且用于交换类似的资产,那么交换过程中的资产利益得失不予承认,不用缴纳其过程中产生的资产利得税。”换言之,只要卖家在出售原有房产后购买价值更高或等值的房产,并且用于,就可以使用这一法条。
第一,许多人会首先立刻去找新房,找到新房后才去处理卖旧房的事。正确的做法是卖房和买房可以同时进行,但在过户时间上,必须是卖房在先,买房在后。在卖掉旧房后,你可能需要暂借一处地点居住,或是回租在已经出售的房产内,等待新房过户。
第二,卖旧房时,不要一味想卖高价。你最终目的是希望卖房和买房能在180天内顺利完成,因此不要待价而沽,建议降低理想价位,使旧房尽快出手。
第三,同样的,对买家offer的选择上,选择最有把握买你房的那一位,尽量选择全现金或贷款量少的买家,哪怕不是出最高价的。这样做是让你的卖房不要任何差池。
第四,没有使用同一个律师。卖旧房和买新房虽然是两个Case,但尽量聘请同一位律师,他了解你的状况,会帮你协调出现的许多意外情况。
第五,不能把旧房买家的定金,去支付你买新房的定金。
第一,使用1031延税要及早准备,找有相关经验的地产经纪协助处理整个换房事宜,把握好时间点,各个环节都要事先规划好。千万不能在卖掉旧房后,才想到要用1031,那就迟了。
第二,卖掉旧房的钱放到哪里?用于1031延税部分的资金一定要存放到1031延税的律师处。这笔资金不能放入自己的账户,也不能放到你聘请的律师账户。
第三,你购买新房的价格一定要等于或大于旧房的价钱,任何有余留的部分都要缴税。
第四,45天的概念。在卖掉旧房的45天内,起码要找好最多三处新的房产,登记在律师处。未来你买的新房必须是你选定三套中的一套,不能换成其他房产。
第五,180天概念。卖掉旧房的 180天内必须过户,否则1031延税失效。请一定记住,180天不是半年,不是6个月,而是整整180天。
这点很重要,不是所有投资都适用1031延税法。该法案仅适用于在美国境内的投资和商业用途的房地产或不动产 (Real Property) 和动产 (Personal Property)。
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