如果住房供应落后于住房需求，我们应该看到租金上涨。

如果楼价上升，我们通常会假设香港的楼宇供应会出现供不应求的情况。所以，如果我们要降低住房的承受能力问题，我们就必须建立我们的解决方法。

毕竟，任何一个参加了经济学导论课程的人都会告诉你，基本经济学至少足以表明，如果价格长期上升，那么供给就一定会落后于需求。

住房市场确实在很大程度上受制于供给和需求的力量。这个论点的不足之处，并不在于经济学教授的供求框架有任何明显的裂痕，而在于恰当的“价格”指标不是房地产价格。这是租金。

住宅拥有者购买的住宅既是消费品，又是投资品。

住房的“价格”是什么？

以不断上涨的楼价作为供应短缺的“价格”信号的问题在于自住者所购买的住宅既是一种消费，也是一种投资商品。

它为人们提供了生活的场所，也提供了一种资产，业主在其中投入了大量的财富。因此，楼价充其量只是房屋供求平衡的一个模糊指标，也是一个拥有的资产。

在住房经济学文献中，“价格”的信号与住房服务的需求之间的关系是否足够是租金已得到确认。

房租反映了住房消费的成本，或者换句话说，反映了住房消费的成本，也就是住房消费的成本。因此，如果房屋供应落后於住屋的需求，我们预计租金会上升。

2008年至2018年，根据通货膨胀因素调整并在所有首都平均使用的住宅房地产价格指数（RPPI）上升了近30%。悉尼和墨尔本的房地产价格分别上涨了54%和43%，这在很大程度上推动了这一平均涨幅。

但住房经济学原理告诉我们，这只能归咎于租金也大幅上涨的供应短缺。

事实证明，在过去的十年里，大多数首都城市的实际租金保持相对平稳。下面的图表显示了过去10年中所有首都城市三居室住房的实际每周租金。加权平均数仅上升了10％，从389美元上升到429美元。

两居室单元的平均实际周租金也略有变化，从393美元增长到446美元。这在过去10年中仅有13%的增幅。

与所有资本城市的实际RPPI激增30%相比，实际租金增长相对较小。城市之间又有一些差异，但只有悉尼的实际租金有明显的增长。但这仍然落后于城市中真正的RPPI的峰值。

如何解决危机

整体而言，租金增幅显然未能与澳洲所有主要都会城市的楼价同步。因此，说房屋短缺是经济适用房缺乏的主要原因的说法是没有根据的。供应方面的解决办法虽然重要，但必须直接针对低收入群体，因为他们发现很难在私人租赁市场上竞争以满足住房需求。

另一方面，历届政府都对住房资产提供了税收优惠待遇。这些措施鼓励了住房资产财富的大量积累。

其中一些有利的税收优惠无疑已被资本化到不断上涨的房地产价格上。这使得租房者越来越难进入自有住房市场。

这些都是我们的税收政策设置中所包含的结构性问题。因此，除非决策者愿意进行有意义的税务改革，将把重点从把住房作为一种商品重新当作一种可负担得起的住房，作为所有澳大利亚人的基本权利，否则这些政策对房价的影响不会在短时间内消失。