尽管海外购房被限制，澳洲还缩紧了贷款政策，但还是挡不住买家们的购房热潮，不少来澳留学的小伙伴们都购置了自己的房产，有的为了获得更高收益，还将房子出租出去了，但有的房东由于经验不足，租金没有赚到，反而还赔了不少维修，违约费用。今天这里就给大家普及一下昆州租房时，该如何保护自己的权益。

 不管您在昆士兰是租客还是房东，根据澳大利亚政府规定，都必须遵循住宅租赁管理局（ResidentialTenancies Authority，RTA）的相关规定。RTA是昆士兰政府法定机构，负责提供租赁信息、押金管理、争议解决、调查、政策和教育服务。今天小编带您了解昆士兰租房的一些基本规定，让您轻松可以做一个nice的房东或者租客，并且维护自己的合法权利。

租赁时...

租客必须

按时支付租金；

保持物业干净整洁，完好无损，确保搬出时与入住时状况相同（不包括正常磨损）；

遵守租约条款；

尊重邻居享有安宁和安静的权利；

房东／中介必须

确保物业在租约开始时空出、整洁并且维修良好；

尊重您的隐私并且遵守进入要求；

进行维修和维护；

遵守所有健康和安全法律；

向RTA提交押金；

入住时...

租约

租约（GeneralTenancy Agreement－Form18a）是您与房东／中介之间一份具有法律约束力的书面合同。其中必须包括其中必须包括标准条款，并可能包括特别条款(例如养宠物、害虫防治)。

您和房东/中介必须签署该租约并为您提供一份副本。

租约期限

定期租约 – 有一个开始日期和一个结束日期，并且您同意在固定时间内租赁该物业(例如12个月)

不定期租约 – 您同意租赁该物业一段没有指定的时间(有开始日期,但没有结束日期)

押金

租赁押金是您在租赁开始时支付的保证金，由RTA保管。房东/中介不得持有您的押金。支付押金后，房东/中介必须为您提供收据并填写押金缴纳表(BondLodgement -Form 2)，您必须签署该表格。房东/中介必须在10天内将押金转交给RTA。缴纳押金后您将收到来自RTA的通知。

押金上调

如果租金上调，押金可能会上调。两次上调之间必须相距至少12个月，并且必须提前一个月通知您。押金上调部分必须交给RTA。

租金

通常会要求您提前或在搬入时支付房租。在房租用完之前不得要求您支付更多租金。

对于定期租约：提前支付最多1个月租金

对于不定期租约：提前支付最多2周租金

租金上调

两次上调之间必须相距至少6个月。

定期租约期间不得上调租金，除非在租约中声明，并且必须提前2个月书面通知。

不定期租约的租金可在提前2个月书面通知的情况下上调。

租金下调

如果物业标准下降、提供的服务质量低下（例如不再提供停车位）或自然灾害（如洪水、火灾）令物业部分不适宜居住，可能会出现租金下调。

用水

如果房东符合特定条件规定，可能会向您收取全额用水费用。

电／煤气／电话／互联网

查看租约－大多数情况下将需要您安排接入。

入住状况报告

房东／中介必须为您提供入住状况报告（EntryCondition Report - Form 1a）。

该表记录租赁开始时的物业状况，如果在您搬出时双方对物业状况有争议，这将是一份重要的文档。您必须填写该表并在3天内将签好名的副本交给房东/中介。房东/中介必须在14天内为您提供最后报告的副本。

租赁期间...

维护

您有责任照看物业，维持物业及任何包含物品(例如烤箱)干净整洁。房东/中介有责任确保物业适宜居住并且维修良好。他们还必须确保物业符合任何健康和安全法律。

维修

房东/中介通常进行所有维修或安排其他人这样做。您不能在没有获得书面同意的情况下自行维修。进入物业解决问题时，房东/中介必须遵守适当的进入通知期限。如果您或是您的客人损坏物业，您可能须支付维修费用。

固定装置

固定装置仅能在获得房东/中介书面同意的情况下添加，房东/中介如果有充足理由可以不同意添加。

紧急情况下应该怎么做

如果无法联系到房东/中介或租约中所列的指定维修人员，您可以安排符合资质的人员进行紧急维修，最高花费为两周租金。如果您付钱给维修人员，您需要将所有收据交给房东/中介，他们必须在7天内付钱给你。保留所有收据。查看您的租约，明确紧急维修的含义。

烟雾警报器

根据法律，昆士兰所有房屋和公寓的业主必须安装至少一个正常工作的烟雾报警器。您和房东/中介承担物业内任何烟雾报警器的相关责任。

视察和检视

例行视察通常每3个月进行一次，确保物业状况良好，不需要维修并且不存在健康和安全问题。

房东/中介也可能需要进入物业进行维修，或如果物业挂牌出售则进行检视。大多数情况下，他们必须在进入前向您提供进入通知(EntryNotice - Form 9)。但是，房东/中介也可能在紧急情况下，或您口头同意的情况下进入。必须在合理时间进入。

问题

如果您犯错

如果您违反租约，房东/中介可发出违约补救通知(Noticeto Remedy Breach -Form 11)。

例如：您拖延7天以上未支付租金或未将物业维持在约定状况。

如果您不加以补救，房东/中介可能会向您发出离开通知(Noticeto Leave -Form 12)。

如果房东/中介犯错

如果房东/中介违反租约，您可以发出违约补救通知(Noticeto Remedy Breach -Form 11)。

例如：房东/中介未能保持物业维护良好或未经适当通知进入物业。

解决问题

良好沟通是解决大部分问题的关键。了解您的权利和责任，并尝试直接与房东/中介一起解决争议。如果不起作用，RTA争议解决服务或许可以提供帮助。如果依然无法解决，您可将该事宜呈报给昆士兰民事和行政审裁处(QueenslandCivil and Administrative Tribunal，QCAT)。

延长定期租约

如果您希望按新的定期租约继续居住,并且除结束日期外并无其他变化，您和房东/中介应签署一份包括新日期的信函或声明。

如果租约条款有任何变化，那么房东/中介将需要准备一份新的书面租约。您和房东/中介必须在旧租约到期前签署新租约。如果有重大变化(例如您认为租金涨幅过高)，您可以提出异议，但只能在您签署新租约之后。

如果您和房东/中介之间没有任何联络，而定期租约的结束日期已经过去,该租约将作为不定期租约继续生效。

搬出时...

终止定期或不定期租约

定期租约结束时,您不能在没有事先通知的情况下搬出。

如果希望离开,您必须提前14天给予书面通知。如果房东/中介希望您搬出，他们必须提前2个月给予通知。

在搬出之前您必须继续支付租金。

在您搬出时，除正常磨损外，物业必须保持与您入住时的相同状况。您可能需要支付地毯清洁费或害虫防治费（如果包括在租约的特别条款中）。

违反租约

如果您违反租约(例如决定提前搬出)，您依然有责任补偿房东/中介的租金损失，直到找到另一位租客或租约结束。您可能还有责任支付其他费用，例如物业转租和广告费用。

搬出状况报告

搬出状况报告(ExitCondition Report - Form 14a)应由您在交屋日之前填写好，显示物业在您离开时的状况。如果可能您应尽量与房东/中介安排最后检查。

房东/中介必须填写他们那方的报告，并在收到后3个工作日内将签名副本返还给您。

取回押金

您可在租约结束时取回押金,只要不欠付房东/中介租金、损坏赔偿费或其他费用。您可申请在交屋当日或之后返还押金。RTA将需要您的转寄地址，以处理您的押金退款。

如果您和房东/中介在租约结束时达成一致

您和房东/中介必须签署租赁押金退款表(Refundof Rental Bond - Form 4)并提交给RTA。RTA将按指示在几日内退还押金。取回押金最快的方法是向RTA提供您的银行账户详情，RTA便可以将押金直接存入正确的账户。

如果您和房东未能达成一致

您或房东/中介可以提交押金退款表。RTA随后将向另一方发出索取通知(Noticeof claim)和争议裁决要求(DisputeResolution Request - Form 16)。如果RTA未能在14日内收到回复，RTA将按指示向原先提交押金退款表的人返还押金。

如果他们没有回复，RTA争议解决服务将尝试帮助解决分歧。如果达成一致，您和房东/中介将签署押金退款表并按约定返还押金。

如果没有达成一致，提交争议裁决要求的人可以向QCAT申请裁决。他们必须在7天内这样做并且在正确时限内书面通知RTA有关QCAT裁决申请。

如果没有在7天内提交QCAT申请，RTA将按指示向原先提交押金退款表的人返还押金。

若是遇到租客损坏或拖欠租金，房东该怎么办？

1.      可以选择一款房东保险

首先，对相关法律进行了解，或者可以选择买一份房东保险（Landlord Insurance），当您打算购买投资房来出租时，作为房东可能会存在潜在的风险，导致一些不可预期的花费或损失。那么房东保险就显得尤为重要，它并不是强制的，但可以让您放心的将房子租出去！千万不要为了省钱，因小失大。

房东保险可以保障以下方面

• 租金损失（例如租客经济困难无法承受房租、租客潜逃、租客违约、租客死亡等）

• 租客引起的建筑或室内物品损失或损害

• 火灾、洪水、暴风、漏水、盗窃等造成的财物损失或损害

• 宠物造成的建筑或室内物品损失或损害

• 涉及的法律和税务费用

• 其他：包括清洁费、换锁、诉讼成本等等

2.   选择一个负责的租赁代理

租赁代理可以替您选择合适的租客，保障您的房屋安全以及管理出租。如果还是有房屋破坏或租金无法承担等情况发生时，租赁代理会在第一时间启动了索赔程序，不仅为业主取得应有的租金巡视和相关花费，还会把房子还原成最好的状态来迎接新的房客。此外，租赁公司还会帮助房东处理相关的事宜以及索赔，具体情况如下：

• 通常情况下，租赁代理会要求租客会缴纳为期4个礼拜的押金

• 租赁代理会为房东争取回最大的租金损失，即从租客拖欠房租首日开始直至寻找到下一任租客为止，期间的租金都会为房东争取回来。

• 拖欠的水电物业等费用

• 租赁事件处理相关费用，包括案件的材料整理、审核和递交，别墅相关事宜处理等产生的额外工作时间等

• 广告费，寻找新租客投放的广告，这部分也会从原来的租客那里扣除

投一份保险与找到一个认真负责的租赁代理都非常重要，当然，我们也提供最为专业，耐心的租赁团队，如果您有物业想要出租，或是想要租到好的房子，都可以在下方进行留言，或是联系我们的地产中介，我们会尽快给您答复。

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