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澳洲的财政年度是每年的7月1日至第二年的6月30日。个人所得税申报的截止日期一般为10月底，但如果通过注册税务师办理退税的话，截止日期通常能延长到第二年的5月15日。

在澳洲拥有投资房产的话，报税时要了解：

哪些收入必须申报？

哪些费用不能抵税？

能抵税的费用中哪些可一次性全额抵扣，哪些要分期抵扣？

澳洲税务局(ATO)每年都会公布一本名为《房东税务指南》(Guide for rental property owners)的小册子，针对这些问题进行解答。

下面整理的信息取自最新的2015年《房东税务指南》，有具体问题还请咨询我们的专业税务师。

1、哪些收入必须申报

需要申报的收入除了房租以外，还包括租客损坏物业的赔偿金，以及政府津贴等。

1 租金收入

2 用于冲抵房租的商品或服务

比如，你把房子租给朋友，他没付现金，但给房子添置了件家具或电器，那么这要折为现金作为收入报税。

3 用于冲抵房租或修理费的押金

比如，你的租客不付租金，或者破坏了房子不修理，这时你有权扣留押金，那么押金也要算作收入报税。

4 租客损坏物业后支付的赔偿金

比如，你的租客破坏了房子后支付了修理账单，你将这笔修理费用申报抵税了，那么租客支付的金额要算作收入报税。

5 保险赔偿金

比如，你的租客不付租金，但你购买的业主保险支付给了你赔偿金，这也要算作收入报税。

6 政府为安装太阳能热水系统提供的津贴

7 等等

2、哪些费用不能抵税

不能用来抵税的费用主要有这些：

1 投资房的购买和出售成本

在澳洲大多数州，印花税以及买卖房产时的过户律师费和房产中介费不能用来抵税，但可在计算资本增值税时作为物业成本扣除。

2 你没有实际承担的费用

比如，租客自己支付了水电费，你不能用这来抵税。

3 投资房自住期间的费用

比如，你有个度假屋，旺季用于出租，淡季时自己和亲朋好友使用，那么自住期间产生的费用不能用于抵税。

4 买房前去看房产生的旅行费用

5 你为寻找投资房源去参加讲座而产生的旅行及其它费用

6 等等

要注意的是，如果你用比市场低的价格将物业便宜出租给亲朋好友，那么抵扣的费用是有限的。

比如，你把投资房借给朋友住了一个月，正常的月租为2000澳元，你只收他200澳元，那么这段期间你最多只能抵扣200澳元的费用。如果你朋友一分钱也没付，你就不能抵扣任何费用。

3、哪些费用能一次性全额抵税

以下费用是可以在发生费用当年一次性全额抵扣的：

1 招租广告费(Advertising for tenants)

2 银行费用(Bank charges)

3 物业管理费(Body corporate fees and charges)

如果出租的是独立房，不需要交物业管理费，但自己要负责维修；如果是公有产权的物业(比如公寓或联体别墅)，那就要委托物业管理公司来维护共同区域，并定期支付物业管理费。这个费用主要包括楼宇保险，楼宇管理费和公共维修基金等。