投资澳洲公寓终极攻略,您必须知道的10点

2015年07月20日 澳洲地产在线




在澳洲,因为健全的法律和明确规范的操作流程,使得投资公寓成为一种很普遍的投资方式。


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投资公寓的原因

  • 价格相对便宜

  • 租金与投入比远高于别墅

  • 受经济危机影响较小

  • 便于打理

  • 所处位置一般人口密度较高


除此之外,相比较于有地的别墅,公寓在土地增值方面确实不比别墅迅速。 然而这也使得公寓的抗风险能力十分可圈可点。纵观2008年与2011年的经济与矿业危机,在土地价格受到严重波动的同时,公寓显示出了很好的抗风险能力。而且在金融危机后,公寓很快恢复到了金融危机前的水平。然而零售商业与工业都还远未恢复。究其原因,专家称是由于经济复苏的过程中整体就业人数的增加,使更多年轻人对出租类公寓的需求增加,进而增加了出租类公寓的需求。在墨尔本和悉尼,在金融危机背景下的公寓,甚至不仅没有缩水,反而猛增。


无论哪种公寓的投资,只需在购买先期交付价格的10%,合同一签,公寓到手。这时候就出现了2种常见的投资模式,即短线投资和长线投资。




*昆士兰州有些项目要求海外投资者首付20%,而不是10%,请注意在购买前咨询。维多利亚州也有少量项目首付5%即可。


【投资思路一】公寓的短线投资


短线投资,即指在公寓完工前,将投资的公寓以楼花形式出售,俗称转楼花。这种方式的优势在于,可以利用交割前10%的首付,也就是10倍的金融杠杆来获得丰厚的投资回报。该回报率甚至可以高达100%以上,然而风险也是不言自明的,即如果无法转出,则需要自己交割。因为没有任何人可以保证成功转手,而且对于海外投资者来说,不在澳洲本地,这种方式将更加不容易控制。


【投资思路二】公寓的长线投资


长线投资,是一个相对更健康的投资方式。这种方式指将公寓交割,通过持有该物业,获得稳定而且相对不错的租金。


投资公寓也是抵税的好帮手。关于公寓的相关花费,如物业费,甚至一些家具的折旧,都可以从工资中扣除,为您合理避税。细水长 流,数字也相当可观。 因此,很多上班族会选择公寓作为投资首选,这样一来不仅每月交税实实在在的减少,房产也慢慢赚得。


投资公寓获得租金方式是不是只有租给留学生呢?下面给大家介绍一下2种常见的公寓管理方式。



【管理方式一】公寓作为长租使用


这也是最常见的一种,超过95%以上的公寓投资者采用这种方式,或者大多数人根本不知道除此之外的其他方式。


这种一般通过当地中介,找到长期租客,一般以最少半年或者一年合同方式,将公寓长期租给某个租客。这种方式优势在于一旦找到租客,一般来说收入稳定,这种方式租金一般在房价的4%左右,除去物业管理费和其他费用,剩余的租金大约在房价的3%左右。


是否感觉租金收益不够丰厚?再看看第二种——短租。


【管理方式二】公寓作为短租使用


短租顾名思义,是与长租对应的,租约相对较短,但租金非常高的一种管理方式,比如租给旅游者、海外出差办公、公司运营需要、其他一些不方便长租或者需要经常更换地区等。该类管理方式大多要求房间配齐家电,也需要有车库或者车位。该种管理方式,一般年租金回报都在6%或以上,而且管理方负担除市政费外全部支出,这包括物业管理费、水电煤气使用费和管理费、清洁费、出租管理费、广告费、找到租客后的leasing fee等。可以说是一种非常不错的管理方式。


短租的公寓和长租公寓,就房产本身并无区别,而不同仅仅在管理方式上。那么是否这种适合所有的投资者呢?其答案是肯定的,没错,这种适合大部分不需要自住的投资者。其实,对于很多投资者而言,自己的房产是不适合自住的,因为澳洲不允许房东将自己要住做为理由让房客的合同解约。所以,“买个公寓可以出租,来澳洲玩也可以自住”不过是一个“美好的愿望”罢了。




澳洲公寓投资葵花宝典10条必须牢记


  • 有包租,尽量选择长期包租的公寓。这样管理起来比较简单,尤其对海外投资者。


  • 该公寓的出租人群是否受限?NRAS类项目是限制租客人群的,请购买者注意


  • 正现金流。这是投资公寓最核心的一个要点。房产所在地区的平均租金是多少?记得要去除物业、水电管理费(不是使用费哦)、市政管理费,如果交给中介打理,还要去除中介管理费


  • 能低价先租出去,也不要空置。很多公寓楼刚竣工大量公寓出租。记得先降价租出去,空一个月的利息,远大于你每个月降个100澳币租金。第二年可以再涨回来。


  • 尽量选择不带游泳池的公寓项目,物业低廉,平均比带游泳池的每年物业费便宜2000澳币至少。省下来的钱花300澳币办个游泳馆年卡


  • 尽量选择质量好一点的开发商和(或)建筑商。因为未来公寓楼维护费用都会计入物业,所以不要贪小便宜吃大亏。到时候让你的投资成为鸡肋,而且也没人会接手。


  • 如果有车库,在个人能力允许的情况下,可以购买车库,这样未来出手容易;如果您并不打算出手,那就不那么重要了


  • 尽量选择室内面积大于50平米的公寓,或者包含阳台大于50平米的公寓,贷款更容易


  • 买的时候问一句,10%deposit的利息是否能100%给投资者。不是所有开发商都会答应,看项目本身、销售当前的时期和是否有市场推广


  • 是否送窗帘,别小看这个,一个公寓的窗帘至少得500~1000澳币


当然,投资澳洲房产所需要注意的事情很多,我们也非常愿意成为您投资路上的伙伴,用我们最专业的投资理念和丰富的投资经验,为您的海外投资保驾护航。


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投资顾问 Eli Li

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