分析 • 涨还是跌?房价下跌的潜在负面因素

2015年09月04日 新西兰天维房产


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天生反对派


论坛网友“0222999999”分享了自己对奥克兰房市的独特看法。

如果你问我房产是否会跌,我的想法是未必会跌,但估计很难继续一直保持那么快的增长速度。但话又说回来,一旦增长速度减慢了,海外投机资金一定就会撤,那时候估计对房价又是打击。

此文并不是要给出对房产悲观的结论,而是对奥克兰房市进行完整的负面因素的分析评估。

1
供求关系
新西兰今年也不过增加5万人口,这是结合净移民、出生、死亡等的净增加。通常一个住房的家庭大概有3-4个人。也就是大概每年需要1万-1万5千个家庭的住宅需求。

现在全新西兰平均每个月有2000个建房许可。其中15%是公寓性质(包括老人公寓)。而公寓一栋楼少则十几户多则数百户。

以2015年3月为例,共有2271个新建房许可,算上公寓至少可以满足2500户的住房需求,每年能提供3万个家庭的住宅。

从这些很粗略的数据上来看,其供应量至少可以达到需求量的2-3倍。不管数字怎么不准确,起码可以说明,房屋其实并不短缺。而且还有可能富裕。

2
需求缺口
中国的房产一下热了那么多年,原因有许多,其中一个就是内在的需求性。

1、 中国在过去的私人拥房率几乎为零,都是靠单位分房。把私人拥房率从0上升到70%,这是一个非常巨大的市场;

2、 城市化的进程。大量农民工涌进城市,也需要更多的商业住房;

3、 城市改建下的各类拆迁。

而新西兰,过往一直都有很健康的住房拥有率。并没有过剩的市场需求缺口需要额外的房源来填补。更没有大规模的改建拆迁需求。

3
经济发展
这个是我最担心的。新西兰人3/4的资产为房产,这个并不健康。尤其是当众多资金都舍弃了实业而投入了房产后,这个国家的经济也就生病了。

不说实业,就说个人。比如现在许多人投入到房产中介中,也都发了财。农民收割,工人制造,但房产中介本身并没有创造很大的硬价值。如果过多的人改行去做中介,对国家经济发展是喜还是忧?

4
收入水平
房价对于收入来说太高。从居民来说,以前可能1/3的收入用来还房贷就可以,而现在可能会变成2/3,这直接就导致了在其它领域消费的降低,不舍得下馆子,不舍得看电影,不舍得买衣服,这对经济也会是打击。

人们的生活水平应该是越来越好。如果因为高房价而导致众多民众的生活越来越差,而且拉大的贫富差距,这就是社会问题了。

5
海外资金
海外投机资本是TMD最最不靠谱的。现在在新西兰房价增速极快,回报也很高,所有人都涌了进来。

但一旦这个高回报不再延续,其资金就可以随时撤走。留下我们这些在此工作生活的人独自哭泣。


6
可负担性
现在的房市向好,一个很重要的原因是利率低。我经历过10%以上利率的时代。

如果一旦经济滑坡,收入降低,加上利率增加,会有许多人资金链断掉,而被迫抛售。

7
政府大招
这个是我最怕的。对于房价,政府一点儿大招都还没有放。

这些招数如剑悬顶,不知道什么时候会被放出来。这些大招包括,提高土地供应;简化建筑许可审批手续,提高审批速度;更多更严格的税务政策;严控海外投资;加息等等等等。

8
投资回报
相对房价,新西兰的房租增长很慢。我一个朋友近200万的房子,周租金拿到手只有800,再扣掉地税维护和空房率,回报率不到1.4%。

如果不考虑房子增值,这还不如存银行吃利息获利多。

不买
08年房价也没有腰斩
奥克兰供不应求
只有奥克兰房价一枝独秀
留学生推高出租物业
经济发展不给力
收入水平不够高
政府政策悬而未决
海外投资撤退


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