江涛-新屋退税,你拿了退税还是被罚了?

2015年09月20日 加拿大旅游医疗保险



新屋买来后,不管是自住还是出租,都可以拿到政府的退税,可是只要你有不符合税局特定的要求,哪怕是表格填错,税局分分钟罚你款,这样的例子我见多了,进来听我细细道来。


第一部分:土地转让税

在安省,买二手房是要交一个税的,叫做土地转让税,土地转让税简易算法:2%-$3,500 (需要详细算法的自己Google一下),如果放在在多伦多市,则需要大约加倍。这个税有没有退税呢?

有!退多少?

全球首次购房者才有资格退,安省部分最多退$2,000,多伦多部分最多退$3,725。通常在交割的时候由律师帮您预先扣减,不再另外单独办理,如果忘了或者其他原因没有扣减,也可以事后补申请,我们也可以代办此类申请。


第二部分:新房HST 这篇文章的重点

在安省,买新房除了上述的土地转让税,还有一项13%的HST要交。似乎政府觉得多收了,为了达到某种平衡,设计出一套退税方案来,分联邦部分GST退税安省部分PST退税


GST收了5%,退多少呢?

$350,000以下净价的,退36%,峰值$6,300,净价$350,000~$450,000之间的,在$6,300的基础上按比例下降,直到调到净价$450,000的时候为零。


PST收了8%,退多少呢?

退75%,是不是退挺多的,别太高兴,这个退税有封顶,即$24,000,超过$24,000,哪怕您交了再多PST也是退$24,000,有点窃富济贫的意思。


开发商的对外报价,通常是房子的净价加上13%的税,减去退税。这个基于的前提是开发商获得那些退税。


这里我给你退税额最高的例子:

一个净值$350,000的公寓,要交13%即$45,500的税,其中,5%为GST,$17,500,8%为PST,$28,000,合计售价为$345,500,GST退税为$17,500的36%即$6,300,PST退税为$28,000的75%即$21,000,合计退税$27,300,扣除退税后,售价调整为$368,200,这个通常就是开发商放在市场上的报价。基于的前提是开发商或得那退税$27,300。


那开发商卖的时候告诉我价格,还会告诉你净价吗?不会。至于房子的净价多少,可以通过上面的加税、退税反推得到,需要一点的数学运算,这里就不写了。


什么人可以获得退税呢?

自住或出租都可以,获得的退税额是一样吗?是的!

除了自住、出租之外就不能退?是的!即使退了也要叫你还给税局,比如你说是自住,结果没去住空在哪里,还算自住吗?不算!退了也要还给税局。如果被税局查了,你要提供足够的证据说明你是住在那里的,这个是我们遇到的部分案例。

先跟税局说是自住,按照自住拿到产权,结果拿去出租的,反正退税的额度是一样的,会是怎么样的结果呢?税局会要你把收到的退税(事实上你并没有拿到退税支票,而是从房价中体现了,由开发商代收了),连本带利还给税局。这个是我们遇到的最多的案例,很多人这个时候就头大了。也有些人必以为然,置之不理,结果税局会接二连三地催你还钱,还三天两头把利息加到本金上,利滚利!


通常你买了新房,在交割的时候,你的律师会问你这是房子是自住还是出租,如果是自住,顺理成章,按照既定的流程完成交割,您不用额外为退税操心。如果是用来出租,那么律师会让你先把退税还给开发商,交割后你自己重新按住出租房的程序申请退税。


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