美国近２０年房地产市场价格回顾
从１９９５年到２０１５年，过去２０年美国房地产发展可以分为三个阶段：
1995年到2007年：持续上涨阶段。这个时期，尽管世界上也发生了亚洲金融危机、俄罗斯货币崩盘、９１１恐怖袭击等重大事件，但美国房地产市场却一直保持上升态势；
2007年到2012年：房价回落阶段。2007年金融危机发生后，房价开始向下走，美国很多地区都有50%甚至更多的跌幅。
2012年到现在，市场复苏阶段。美国房产市场开始快速复苏。很多地区回到金融危机前的房地产价格水平。
美国房地产投资机会与风险
投资美国房地产有几种途径，一是直接投资，即直接购买别墅、公寓、写字楼等；另一种是间接投资，比如投资房地产基金，房产证券化产品等。
我们认为美国房地产中期走向良好，值得考虑投资。原因有几个，一是美国经济已经复苏，失业正逐步减少；二是美国正处在利率低谷，贷款成本降低很多；三是美国的股票市场估值已经很高，投资获利空间有限；四是由于新兴经济体的经济波动，美国对外投资在放缓，势必资金会回流回美国境内，有可能会造成房地产价格的上扬。基于这种情况，投资者有机会选到投资回报率较高的地区进行投资。
美国区域性房产价格对比
美国近期房价增长指数２００４年６月到２０１５年６月）
美国买房流程：
第一：选择地产经纪人。在美国，只有拥有执照的经纪人才有资格带领客人看房子。
第二：要提供银行贷款资格审核证明或银行存款证明。在看房子之前，这个文件必须要提供给经纪人，证明您在资金上是有资格购买房子的。经纪人带客人看完所有房子后，挑选出自己想考虑的房子，经纪人会提供详尽资料，包括房子的交易史、房屋贷款情况、过去六个月房屋所在社区房屋交易情况等。
第三：给价：根据上面的综合情况，经纪人会跟买家商议一个价格，进行出价(offer)。合同书需要附有贷款公司的申请贷款的提前批准言，及其他有关条款比如卖家接受合同期限、房屋检查期限、落实贷款的期限等。买房一定要给卖方提供房屋披露表(propertydisclosures)，需要卖家对房屋的状况作一个说明，买卖双方都要在披露表上签字。
第四：还价：卖家接到给价后通常会还价直到双方达成协议。达成协议后，买家经纪人需要在24小时内将定金支票给到卖家经纪公司或律师公司，订金通常在1千美元到1万美元。如果买家在验房时发现有任何不满意，定金是可以退还的。
第五：验房：买家需要出钱请专业人士来进行房屋检查。报告出来后，买家可以跟经纪人商量，哪些要请卖家修理，一般情况下，250美金以下的修理费用，就不需要提到修理清单上，需要买家自行处理。
第六：律师审查合同：不是每个洲都需要律师审查合同，比如西雅图就不需要律师，伊利诺伊州就需要双方律师审查合同，买房律师代表买房权益，会重点对房子的产权等进行尽责调查。
第七：购买房屋保险，批准贷款：如果需要办理贷款，建议大家最好提前申请美国信用卡等，积累信用记录。
第八：交房检查：在这个步骤，我们买家可以着重看要求卖家整改的地方是否完成。
第九：过户，付清余款，收房：美国没有房产证，就是买房子的文件就完成过户的手续。
美国买房费用一览
美国买房，根据房屋大小及所处州的不同，有不同的费用。以下概括可能的费用：
1. 律师费： 400美金至1000 美金
2. 房屋检查费： 250美金至800美金
3. 房屋保险： 200 美金至700美金（公寓）贷款公司必须要的文件之一。别墅50万不超过约$1000，100万不超过$2000，加州50万约$1000,另加地震保险
4. 交易税：每个地区不同。举例，芝加哥市区，房价每500美金支付0.75美金
5. 第三方监管费用：500 美金至1000 美金
6. 地税：约1-3%的房价，加州差不多1.2-2.0%之间，芝加哥不到1.7%。
7. 如果卖房，那您卖房的交易成本大约为售价的6%左右，其中包括经纪人的佣金、律师费、和美国州和郡的交易税。
美国买房小贴士：
注意事项一：任何人都可以在美国买房，不限于绿卡持有者。持有B1B2的客户也是可以贷款的。
注意事项二：一定要找经纪人来买房。美国经纪人有美国公用房产系统的进入权，可以给客户提供最新的房产信息。另外，在美国买房，买方是不需要付经纪人费用的，卖方需要支付经纪人费用。因此，从效率和费用考虑，都需要找经纪人来买房。
注意事项三：房屋检查要仔细。即使是新房也建议大家雇佣专业公司来检查房子，特别是别墅购买，需要检查地基、屋顶、下水道系统、壁炉系统等专业检查。
注意事项四：选择房子要注意细节。比如在美国，在街尾的房子会更受欢迎。如果特别低的房子，要看夏天雨水大的时候房子周围会不会积水。这些细节都需要考虑。
注意事项五：外国人在卖房的时候需要交税，一般会提前扣房款的１０％，报完税后，可将多余的部分返回给你。如果在出售房屋６５天内购买相同性质的房屋，可以将税延后到给将来的子女。
那下面介绍下美国热门房产投资城市——纽约 纽约都会区是全美最大的都会区，也是全世界最大都会区之一，位于美国东北部。纽约市是美国人口最多的城市，也是整个都会区的核心。超过一个世纪，纽约在商业和金融的方面发挥很重的全球影响力，也并评选为世界级城市。纽约直接影响着全球的媒体、政治、教育、娱乐与时尚界，其中联合国总部也位于该市。依照GaWc（Globalization and World Cities Research Network）最新发布的2012国际大都会综合排名，纽约与伦敦并列全球唯二的Alpha++国际第一级大都会，在巴黎、东京、上海、香港（以上属Alpha+；国际二级）等国际都会之上。 地理位置 纽约是美国最大城市及第一大港，地处美国东北纽约州东南部，大约在华盛顿特区和波士顿中间位置，紧邻的哈德逊河让纽约市享有运航之便，使其快速发展成为一个贸易重镇。纽约城区大多落在曼哈顿、史泰登岛和长岛，因为土地狭小所以人口密度很高。纽约市土地面积约790平方公里，分为曼哈顿区、皇后区、布鲁克林区、布朗克斯区、斯塔滕岛区五个区。 纽约市与全美各地的往来亦十分频繁，透过发达、复杂的铁公路网，纽约居民得以更快速、方便的往返全国各座都市。此外纽约也由于地处美国东北部，距离欧洲也较近，又接近全球最繁忙的北大西洋航线，故不论是与欧洲各地间的空运及海运交通，均十分繁忙。 人口结构 纽约市全美人口最多的城市，据美国人口调查局于2012年统计，估计约有833.7万人居住在790平方公里的土地上约纽约州40%的人口。过去十年来，人口快速成长，人口调查学家估计在2030年时，人口大约会在920至950万之间。 纽约市的人口密度非常高，曼哈顿的密度更是高达一平方公里2.58万人，为全美之最。在人口族群上有着其多样性。在2005年，该市有将近170种不同的语言，36%的人口是非美国当地出生。纽约市都会区是除了以色列外犹太人最多的地区，有全球最大的犹太小区。此外，居住在纽约的印度人占了全美印度人约四分之一，非洲裔美国人的比例也是全美最多，据2008年统计，有66万华人居住在此，为亚洲外最多华人之区域。 气候条件 纽约属于副热带湿润气候，四季分明，夏季闷热，冬季湿冷，春秋两季温和干燥。冬天时离岸的风平时极小。1月平均气温为0.1 °C，但气温有时降到?10 °C以下或超过10 °C。7月平均气温为24.7 °C，但每年有18天高温超过32.2 °C，每四到六年高温超37.8 °C。 经济体系 纽约市是全球商业经贸的重心，是全世界最重要的金融中心，此外也是全美的保险、房地产、媒体和艺术的重镇。据2010年的统计数据，纽约都会区有大约1.28万亿美元的GDP，超过墨西哥全国的总和，是美国最大的区域经济体。 纽约掌控全球40%的金融资金，是全球最大的金融中心，位于华尔街的纽约证券交易所是全球交易量最大的交易所。许多大型企业都在纽约市设立总部，财富500强中就有45家公司总部位于该市。纽约与其它美国大城市相比，拥有较高比例的外国公司，平均每十个工作之中就会有一个是外国公司的工作。曼哈顿中城是全美最大的中心商业区。金融服务的收入占了全市市民收入35%。 房地产是纽约市的经济成长动力，据2006年统计，全市的房地产总值为8,024亿美元，时代华纳中心大楼的市值最高，高达11亿美元。全美以及全世界最有价值的房地产就位在纽约市，如公园大道450号在2007年7月2日卖出时价格为5亿1000万美元，每平方米价值约1.71万 美元。 2013年纽约都市区房市走势 房价中位数：36.75万美元 每平方米售价：2637万美元 租金中位数：2700美元 2013年房价走势：上涨6.1% 2014年房价走势预测：上涨3.0% 2013年第二季度房产报告，纽约房价达到了新高，超过了经济危机前2007年第四季度的最高值。从全市范围看，纽约房价自2012年第二季度以来上升了10个百分点。纽约一家庭房的价格中位是42.5万美元，公寓的价格中位则为77万。住宅销售总价比上一季度和去年同期都出现增长。其中史丹顿岛的同比增长最为显著，其他区增长比较温和。更多的新建开发项目也表明了房市的复苏，布鲁克林和布朗市在获得许可方面超过其他区，各自都有超过1,000套住宅的新建许可。 曼哈顿区最昂贵的那些豪宅，价格成长幅度也最大。售价最高的前10%的房产，价格比1年前上涨了10.4%，主要是受到新建高级住宅的带动。在曼哈顿区，一间新建大楼公寓的起标通常是300万美元左右。而买下这些高价豪华房产大都是华尔街的金融精英，及来自国际的买家。包括中国人在内的国际买家，一直以来都钟情于曼哈顿的房产，认为是手上多余资金的一个安全投资标的。而市场溢出效应也让周边区域房产跟着受惠，邻近曼哈顿的Brownstone Brooklyn区房屋售价中数在2013年底达到84.5万美元之谱。 由于2013年第4季的交易量冲破记录，购屋需求被大量引吸消化，加上房贷利率逐渐升高，估计曼哈顿的房屋市场接下来或许会稍微退温，不过购屋者别指望房价会降下来。
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