纽约、伦敦还是香港:哪里才是当今最热门的房产投资市场?

2015年12月09日 李尔王英国移民留学观察


作者|Omri Barzilay



对于那些正在考虑全球房地产投资机会的人而言,纽约市已经树立起作为一个避风港(尤其是对于外国投资者而言)的声誉。


这个独特声誉是否反映市场实际情况这点可能还无法定论,但最重要的一点是,许多投资者已经出于三个主要原因而被吸引到纽约市:相对流动性、容易进入和价格稳定。


不过,全世界还有其他城市也在营造房地产投资避风港的美誉,比如伦敦、香港和新加坡。


自从2008年的美国住房危机以来,纽约市已经恢复得很好,而且仍然是从世界各地引入房地产投资的极少数大型门户城市之一。


侧重于高端房地产


自从2008年美国住房市场崩溃以来,一个更令人关注的新趋势一直是侧重于购买世界各地的高端住宅。虽然这起初看起来可能有悖常理,但这类投资是对在此期间下跌的证券及其他金融工具缺乏信任而做出的反应。



2015年11月27日(周五),在中国香港,住宅大楼和商务大厦在夜晚灯火通明。据中原地产代理有限公司发布的一项指数显示,二手私人住宅价格自从今年9月见顶以来已经下跌了3.9%。


从本质上来说,高端房地产被视为传统金融投资之外的一种稳健安全的投资选择。


因此,不足为奇的是,自从2006年以来伦敦的豪华公寓价格基本上已经上涨了一倍,而纽约的豪华公寓价格已经上涨了50%左右。随着纽约、香港、伦敦和世界其他城市之间差距拉大,这种竞争已经变得愈加激烈。


美国的金融机构已经使房地产投资更加可以接受,以此对2008年美国房地产市场暴跌做出回应,这点当然有利。此外,美联储已经让短期利率保持在低位,这也已经促使一些人进入房地产投资。


为什么眼下伦敦是豪华公寓市场之王。


如果对伦敦、纽约和香港这三座大城市进行比较,那么素有“大苹果”之称的纽约其高端房地产价格与另两座城市相比还是相当低的。


事实上,虽然香港和伦敦的豪华公寓每平方英尺的平均价格分别为4,682美元和4,480美元,但纽约这类公寓的平均价格却是相当低的——仅为2,586美元。


然而,这似乎只是一个暂时的情况,因为纽约的豪华公寓价格正在显著上涨,而且鉴于这个上涨趋势,应该会在不久的将来接近伦敦和香港。


这是因为仅在2014年,纽约的高端房地产市场价格就飙升了18.8%,这个涨幅远高于伦敦的5.5%以及香港的1.1%。这可能意味着,香港和伦敦的高端房地产价格正在开始趋稳,而纽约的高端房地产价格还在上涨。


据高端房地产代理公司莱坊(Knight Frank)报告,2014年在伦敦以超过5万美元(约合300万英镑)的价格售出的物业总共有1,638套,相比之下在曼哈顿和香港分别为796套和596套。




但是,应该指出的是,纽约的高端房地产价格已经有所趋稳,这可能意味着在当前的上涨趋势中出现一个暂停。


然而,就投资者如果把他们购买的豪华公寓租出去所能获得的年回报而言,这会意味着与其他城市相比可以获得相当大的年回报以及更大的利润潜力。


鉴于纽约高昂的租金,情况尤为如此。在纽约,拥有一套200万美元的豪华公寓可以获得的月租金与伦敦相比可以高出1,000多美元。


为什么纽约可能领跑高端房地产市场


纽约被认为目前居于领跑地位并且最有可能成为投资高端房地产的大型门户城市,这其中存在许多原因。这起初似乎有悖常理,因为伦敦和香港的高端房地产价格比纽约高出如此之多。


然而,豪华公寓建筑热潮的基本面使得纽约成为投资于这类房地产的更加有利的地方。


香港已经获益于中国大陆过去几十年以来的高速发展,而伦敦与纽约相比更加接近亚洲——亚洲已经享有中国、印度及该地区其他国家的经济进步。


因此,已经使得香港和伦敦受惠的因素实际上是地理位置和中长期经济增长,这些因素表明了为什么这两座城市的豪华公寓每平方英尺价格比纽约高出这么多。


然而,现在尤其是中国投资者正在把目光投向太平洋对岸,他们认为纽约存在黄金机会,可以让他们找到新的投资点。


据预测,到2015年,纽约将会超越伦敦,成为高端房地产投资最具吸引力的地方,这部分是因为伦敦正受到欧洲经济持续疲软的束缚,而在美国经济基本面更加强劲。


有意思的是,伦敦、香港和纽约都拥有大量说英语的人,当提到投资于大型门户城市时,这被认为是一个重要的因素。


税率。


虽然死亡和纳税被认为是人生无法避免的两件大事,但房地产投资者愿意尽一切所能来避免高税收。在位居美国税率最高城市之列的纽约,这起初似乎会是一个问题。然而,一个差别是,对外国投资征收的税率并没有像世界其他地区那么高。


例如,虽然新加坡对外国购房者设立了一个16%的税项——这的确已经打消了其他国家投资者在该国购房的念头,但纽约对价值100万美元或以上的房地产征收的豪宅税其税率只有1%——这是相当少的。此外,还有一项市房地产转让税和一项州房地产转让税,这两项税的税率总计不到2%。尽管美国在谈论增税,但在可预见的未来纽约市对外国购房者征收的税率与全球其他主要城市相比似乎将会相当低的。


与此相比,伦敦对房地产征收的税率是浮动的,对那些价值不超过385,000美元的房地产征收2%的最低税率。然而,对于价值230万美元或以上的房地产征收的税率急剧攀升至12%。难怪这个新税率一生效,伦敦的高端房地产市场基本上就陷于停顿。然而,新上台的保守党政府正在力促减税,以期刺激投资。因低税率而恢复元气的香港除了已经实施的税项之外,对外国投资者购买的住宅确实还额外征税15%。


然而,必须指出的是,如果把购房前后对房地产征收的所有税项加在一起,那么纽约确实成为不那么有吸引力的选择。


虽然在许多情况下与伦敦和香港相比税率还是较低,但纽约确实设有一些积少成多的小额税项,尤其是如果购房者被归类为居民的话。正是美国税法存在这种复杂性,才让纽约市房地产的某些外国买家有些犹豫,但总体来说这些令人担忧的情况并没有阻止涌向“大苹果城”的房地产投资热潮。


纽约惊人的商业房地产销售。


虽然从外国投资者必须缴纳的税款以及未来十年的增长潜力来看纽约显然领先于香港和伦敦。但必须指出的是,香港在办公物业定价方面的确拥有一个优势。


公平地说,在曼哈顿,两个最昂贵的办公物业都是最近在2015年初购买的。一幢办公大楼以22亿美元售出,另一个则是以19.5亿美元的价格卖给一家中国保险公司的华尔道夫酒店(Waldorf Astoria)。再加上麦迪逊大道11号以引人瞩目的26亿美元价格售出,因此毫不奇怪,纽约在2015年上半年以高达368.5亿美元的商业房地产销售额占据领先地位。


然而,必须指出的是,伦敦并没有落后纽约太远,同期商业房地产销售额为297亿美元,而其他主要城市也获得大量的商业房地产销售额,直到你看到香港以仅仅44亿美元位居第22。


由于高出租率,纽约和伦敦的商业房地产被大多数商业投资者认为是有利的投资选择,尤其是在未来几年内。事实上,因为纽约在定价方面仍然被认为是一个不断增长的市场——这被认为是进一步增长的一个利好特征。


然而,由于总体价格上涨,曼哈顿甲级写字楼4.2%的平均资本报酬率(自从2010年以来呈现下跌态势)已经导致投资回报率有所下滑。


在这方面香港具有一个优势,因为其甲级写字楼的平均资本报酬率在全球范围内是最低的,只有2.7%,这的确使得香港对投资者具有吸引力。


从各方面考虑,当与伦敦、香港及世界上其他主要城市进行完全彻底的比较之后,纽约——尤其是曼哈顿——仍然被认为是商业房地产和高端房地产的最佳投资市场。


纽约虽然并没有在每一个类别中都居于领先地位,但它确实提供了许多人认为在可预见的未来的最佳投资机会。


译 陈玮 校 徐笑音


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