【投资进化论】启点创始人在大华府投资理财年会上的讲座摘要(有图有真相)

2015年12月10日 美国启点投资


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12月5日在大华府投资理财年会上的讲座摘要 -- 投资进化论

“我叫郝彬,彬彬有礼的彬。北大毕业,到美国读了航空工程,后来又读了MBA。MBA是转行的法宝。花点钱,投资到自己身上。进了金融,从IT男走向金融男。在一家对冲基金工作了10年半,负责大宗期货交易和执行,也交易股票ETF,外汇外币。对冲基金其实没有那么神秘,就是门槛儿高,现在好多对冲基金也都开始平民化了。今天谈谈投资。投资的过程其实是从简到繁,再从繁到简。



我去年从对冲基金出来,开始创业。我看好互联网,这是时代趋势,也是速度和效率;金融,传统行业,我的老本行;房地产,也是传统,大家喜欢的实物投资,很多人都兼职地主这个职业。这三件儿套组合在一起,有很多闪光的地方。美国经济恢复,美元强劲,振幅鼓励开发小企业融资的政策好。中国的投资环境相对比较恶劣,人民币贬值趋势,股市迷离,租金房价比例不当。中国的有钱人有多,有海外资产配置的需求,这是个大好时机。

我有个理论,叫做投资进化论。能让你很清楚的看到自己在投资领域处于一个什么样的位置。

上学的时候,是父母投资你,有自己交学费的,有幸拿奖学金的,算是社会投资你。回报父母,回赠社会,宗旨好好学习,用知识武装自己,做个有价值的人。后来工作了,兢兢业业,开始自己投资自己,如果觉得工作适合你的话,好好努力上进,升职加薪是迟早的事儿。这些都是软投资,软投资是不能以数字回报来衡量的。

当工作进行到一定阶段,眼界开阔了,看了些投资方面的书,接触了一些投资的理念,有了一些硬投资的意识,手头有点儿小钱,富裕钱,不愿意存银行,进军大众股市。那么你又进化了,投资的是有价证券,包括股票,bond,期货,外汇。1999年到2000年,很多人超级进化了,买什么什么涨,个别的人认为自己是天生股神,辞了工作,专职弄股。后来才明白,股神没有天生的,洗了个泡沫浴,净化了一下贪婪自负的心理,涅槃重生



有的人长教训了,股市原来是屠宰场呀,但是还想继续在股市扎根儿,凭什么人为刀殂我为鱼肉?得,弄个系统吧,严格按系统操作,真正能做到的人有几个?再往后,有的人从股市跳出来,进入房市,2009到2012年是入手的好时机,可是房子不可能大量囤积。先买个房子自己住,是最大的投资。然后再买出租房当地主,投资实物,又进化了,号称以房养房。但是很辛苦。硬投资是带数字回报率的。比如说,我买了一只股票,hold了一年,买入20,卖出25,回报率25%。我年初买了个房子,到了年底,刨去乱七八糟的,租金净回报6%,物业升值3%,那么总回报率9%。

再往后,多众投资渠道并行。譬如,投资房地产开发项目,监督开发商去执行;或者投资创业小公司,自己做投资人,做天使。再走下去,专业投资人,就是类似风投啦,投资公司和公司后面的牛人。

所以大家看看投资进化论,六部曲,一目了然:先是别人投你,然后自己投自己,然后自己投证券产品,然后当地主,然后打通多众投资通道,最后投公司投人,这是一个螺旋上升的过程!不是说所有人都得走到最后一步才算成功,人各有志,每个阶段都有成功的人。



有一本科普读物,美籍日人写的,跟爸爸有关。硬生生的把人分为了四等。它是怎么说的呢?打工崽,小业主(野猪),公司高管(例如华尔街之狼),最后是投资人。写书的人没多想,我从小语文学的好,中心思想需要发挥,有时候不得不往多了想。首先,前三类都是动物,崽是小动物,野猪比较大,当头了嘛,狼更为凶猛。投资人就是驯服崽,野猪,和狼的。其实每个人都是投资人。投资人可以分为两种,专业的和非专业的。还可以这么分,贪婪的和不贪婪的,或者是有空的和没空的。基本上贪婪的算不上投资人,因为太贪,亏了,所以应该退出投资人的行列。真正的投资人应该是专业,冷静,有耐心,有系统



投资的核心是什么?价值或者增值。没有价值的东西不要投。股票投资其实最简单,从回报上看也是最好的,但是波动较高,有的人短期求利,不适合。从长期的角度看,是个很好的选择。省心省力的办法就是投资S&P500(美国普尔500指数)吧。你想呀,
美国500强的公司都在里头啦,你间接的做了500强的股东,这就是价值。你还能差哪儿去?还折腾什么?85%的职业基金基金管理团队的梦想就是业绩超过普尔500。以十年为周期,只有15%做到了,如果这15%的经理坚持工作50年,没有几个能够超越普尔500的。

所以,懒人投资股票最好的方法是买SP500,有一个ETF叫SPY,可以像股票一样交易。如果你投了基金,今天回家或者明天看看它10年的业绩比SPY好不好,你只有15%的几率。如果你觉得你比85%的职业基金经理人都NB,那你的股票投资策略可以卖大价钱;如果不然,你投资SPY,你就比85%的职业经理人聪明,而且效率高好几个层次

投资领域的趋势是什么?就是创新金融和房地产都是传统行业,融入了互联网这个因素,变得高效,能见度高,而且融资成本降低这叫创新。对开发商和投资人都是好事儿。所以股票投资和房地产投资应该两手抓。房地产投资其实可以在短期实现高回报,而且风险可控。房地产这行其实有很多金融知识。我们做的事情是把一个或多个看似杂乱无章房地产项目,根据我们的金融行业经验和对房地产行业的认识,构架成一个大家能看得很清楚的金融产品。就像股票一样有价格,房地产金融产品也可以分成股份,每股定价,而且投资期限,回报都能表述出来。这样投资人不需要太多的资金就可以投资高利润的房地产项目。不像以往,只有土豪才有机会。而且我们把项目做的很透明,投资人可自己分析判断,鉴别真伪。


房地产投资项目一般分为四种。最简单的是租售,让投资人从单个地主变成联合地主,你不用亲历亲为,自己做地主很辛苦的!这类投资的现金回报6%-8%,还有升值回报。前几天,有一个朋友发给我了一篇微信广告,上面写着:”休斯顿独栋别墅14万签约包租二年综合收益60%”。我一看晕了,有人还真想投。标题党,你必须要点击。仔细看了一下,17.5万买价,租金回报8%,比较靠谱,房产升值10%,不可预知,还有汇率升值10%,也有道理,加起来可不是60%吗!


第二种,公寓改装出租,一般是股权项目,既有现金流收入,又有销售利润,一般现金流6-8%,销售利润6-8%,平均总年回报14%。一般是靠低价买入,再整修,稳定收入后再找银refinance套现,返还本金;第三种,房地产开发。这个里面基本两类,一是民居,一是商业,构架可以是股权,也可以是债权。股权是项目公司的股东,有利润分成,债权就是当银行给开发商贷款,有物业抵押收取利息。一般民建10-16%,商业更高超过20%,但是周期长。第四种,零售物业,这个比民房出租好,住客一般签NNN lease,五年以上,投资构架也是多种多样,回报稳定,一般10-16%。还有其他投资项目,比如酒店,工业厂房,老年公寓,土地,等等。”


作者:郝彬 - 美国启点投资公司创始人/首席执行官

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