你必须要知道的美国购房知识,GB加拿大环球移民投资顾问集团微信公众号文章

近年来，越来越多的华人在美国购买房产。其中，大部分的人都属于远程购房，大多会对购房的安全性存在顾虑，担心在国内可能发生的一些房产纠纷也在美国发生。其实，美国的房产制度十分严密，基本把可能的漏洞都堵上了。其中最重要的一个因素就是产权公司（Title Company）和产权代理（Title Agent）的存在。

在美国，产权公司的存在几乎和美国的房地产业同步发展起来的，最早的产权公司是1853年建立的，经过160多年的不断成长和完善，产权公司目前在房地产交易中起着举足轻重的作用，可以说是全方位多层次地保护着房产交易的合法性和安全性。

产权公司（Title Company）和产权代理（Title Agent）在房地产中主要有四大功能：第一，查验产权的合法性即产权调查（Title Search）；第二，提供产权保险（Title Insurance）；第三，第三方托管账户（Escrow Account）服务；第四，房产过户协调和产权登记。

1.什么是产权（Title）？它有什么作用？

“产权”是指一个物业财产的的所有集体拥有权，包括物业财产所有以前的拥有权转移和留置权。

产权记录你对物业财产的合法拥有权或权益，这意味着你拥有使用该土地和附着物的权利。这可能是该财产的全部或部分权益。例如，你可以保留的一块物业财产的拥有权但可能转移某些权利给别人，如采矿权。与转移汽车的拥有权不同，转移涉及物业财产的产权是更复杂的，因为土地使用情况可能会随时间而改变。

2.什么是产权调查（Title Search）？

产权调查（Title Search）是对房产所有权记录的彻底的检查。在产权搜索中，产权公司首先会按时间顺序查对历任房主的记录，查验是否有中断的部分，如果中断会进一步查找原因；产权公司还会调查任何未偿还的按揭、留置权、判决或与物业相关的未付税款，以及任何限制、地役权、租赁或任何可能影响所有权的问题；另外，产权公司也可能进行房产测量（property survey），从而决定该房产是否在房屋的边界内、邻居是否有侵占、是否存在对房产所有权有影响的地役权等等。

如果有问题，就一定要解决了才能转移产权，如果卖主不愿意解决所查出的问题，那么买主就可以中断合同，定金退回给买主。

3.什么是产权保险（Title Insurance）？

如果产权没有任何问题，产权公司会给该房产提供产权保险(Title Insurance)，负责买卖双方产权转移和过户手续(Closing)，其性质为独立与买卖双方外的保险公司。一但房产的产权出现问题，发生意外，产权公司承担风险，给予赔偿。

产权保险，只负责房产过户以前发生的纠纷，对于买房以后发生的纠纷不在产权保险的保护范围以内。

4.提供第三方托管账户（Escrow Account）

由于房产交易涉及的款项较大，因此在美国绝大多数州政府为了保持房地产交易的公平性，往往禁止定金由买方的房地产经纪人或卖方的经纪人控制。否则，一旦卖主违约，买主要求退还定金时，卖主的经纪人常常会找各种理由拒绝退还。如果定金是在买主经纪人手里的话，一旦买主违约，卖主要扣下定金时，买主经纪人也同样会找各种理由拒绝交出定金。

所以，大多数产权公司也提供第三方托管账户服务。从购房合同签订开始，产权公司就会设立一个账户，用以负责交易资金的监督直至完成产权转移，从最初的定金（Earnest Money）到过户时房款的转移，无一不是在产权公司的监督之下。除了产权公司，专门的第三方托管账户公司（Escrow Company）和银行也可以负责托管账户, 同样可行使上述功能。

5.产权转移过程

所有的产权过户手续都是由中立的第三者即产权公司办理，当买主与卖主分别签好了过户所需文件，买主要把付的房款用银行本票(Cashier Check)的形式支付给产权公司(不是卖主) ，如果是按揭的话，银行要把贷款额电汇(Wire Transfer)到产权公司的账户上，这时候房地产交易才真正完成。产权公司就会根据房地产买卖合同的有关条文，把一些费用，诸如: 佣金，产权保险，过户的其他杂费，从房款中扣除，并立即支付给卖主，所以很多卖主在过户后数小时内就可以拿到房款。这就从根本上杜绝了房地产经纪人介入控制房款的机会。

6.在哪里购买产权保险？

产权保险可以通过有牌照的产权保险代理公司或者直接从授权在密歇根州做生意的产权保险承保人购买。

7.产权保险如何运作？

购买产权保险时，产权公司（Title Company）和产权代理（Title Agent）会搜索公共历史资料记录以列出该房产过去的所有拥有权。如果发现任何留置权或缺陷，它们会在发出产权保单前解决问题或从保障范围内排除有关问题。

当产权公司（Title Company）和产权代理（Title Agent）认为产权并无问题时，他们会发给你和你的贷款人产权保险单。这些保险单保护你和你的贷款人财务上免受任何于购买时未知的索赔或产权缺陷。

正是因为有产权公司（Title Company）和产权代理（Title Agent）的存在，使得美国房产的整个购买程序变得更加的安全化和规范化。因此，在美国购买房产和在中国购买房产并不完全相同。有了产权公司（Title Company）和产权代理（Title Agent）提供产权保险(Title Insurance)，让购房者的资产多一重保障，为您安全投资购房、顺利移民美国提供绿色通道。