实用科普 | 详解中美购房付款方式的差异及开户准备的必要性

2017年01月23日 美地置业北美房产之桥




独家报道,严禁转载!


在美国房产交易时,为保证买卖的公平合理以及买卖双方资金的安全,通过许多第三方机构来协助整个交易进程,其中有估价公司,房屋检查,Escrow过户公司,银行,产权保险公司以及经纪人等等,每个机构都在买卖过程中发挥自己的功能,使得买卖过程中每一个环节尽善尽美。



今天美地小编详解中美房产交易中关于房款支付方式的差异以及购房前账户准备的重要性。


1
所有款项由Escrow托管


这里我们要详细说明一下在美国买房付款流程中Escrow过户公司所扮演的重要角色。无论是买新房还是二手房,买家和银行的贷款都不是直接付给卖家或者开发商的,而是付款给第三方托管机构就是ESCROW公司的。



ESCROW过户公司是独立的第三方机构。ESCROW负责处理交易中的各种法律文件,资金分派,也就是总的协调人。ESCROW的行为是根据法律及买卖各方签署的文件,不单独接受某一方的指令,除非是法律法规或合同的要求。具体到付款上,就是买家的钱,银行贷款的钱都首先付给ESCROW的专门的账户上,关于这个账户的设立,有一堆法律的要求。



ESCROW收到钱后,在房屋交易的最后阶段,也就是CLOSE ESCROW(COE)过户手续完成的时候,最终就是产权公司(title公司)到县登记办公室完成产权登记后,才会将钱转交给卖家或者新房开发商。


2
定金及首付款的支付方式


无论是定金(DEPOSIT或EARNEST MONEY) 还是后续的首付款(DOWN PAYMENT)都不能通过刷信用卡支付。


ESCROW过户公司接受的方式是支票、电汇,或者网上转账也可以,但大金额的网上转账,在美国大部分银行来说都不太方便。


使用支票支付方式钱必须在美国的银行账户上,通过写支票的方式,存入到ESCROW的账户,支票可以是现金支票或者个人支票,支票只是在DEPOSIT定金支付阶段。


到了支付首付款DOWN PAYMENT阶段,绝大部分ESCROW过户公司都不再接受支票,只接受电汇。主要原因是支票,特别是个人支票,接受的银行需要保管几天,确认这笔钱没有问题。一般在新房预定或者二手房OPEN ESCROW的时候,需要交定金,而DOWN PAYMENT首付款是要等到快交房的时候才会要求将钱电汇给ESCROW过户公司。



无论是支付定金还是首付款,如果电汇的话,可以从美国以外的地方电汇到ESCROW过户公司账户。但由于中国外汇管制的规定,不能从中国大陆的个人账户电汇到境外公司账户,因此如果钱在中国大陆的话,还是必须先将钱转到美国来。这是为什么我们说的先开美国账户的原因。如果钱在香港,那没有问题,可以将钱从香港的账户电汇到ESCROW。


如果贷款购房的话,贷款银行都会要求提供定金和首付款及储备金等每一笔钱的来源,如果从香港电汇过来,会让贷款流程非常复杂。因此,如果选择贷款购房还是将钱电汇到美国,然后再从美国的银行电汇或者支票付款。



3
全款买房能否付现钞或刷卡?


在中国买房是可以刷卡,甚至直接拿着现金去。在美国是绝对不可以的,拿着现金去买房是不可能的。


美国人的这种死板,许多初来乍到的中国人很难理解,其实这源自美国严格的现金管理制度。很难想象一个人拎着成捆的钞票去付款而不被安全部门和税务部门怀疑洗钱的。同理,如果过户结算公司拎着成捆现金去银行存款,一定会被追问来源。



综上所诉,如果计划买房的话,除非准备全款买,钱可以从香港直接打到ESCROW过户公司账户上。如果准备贷款的话,那么所有的钱最后全部先到美国的银行账户。总之,开设美国的银行账户这项准备工作必不可少。


4
选择汇款银行


在美国购房流程的最后阶段即支付首付款的时候,钱必须电汇到ESCROW过户公司账户。在交房的时候,很多国内客户也许没有时间来美国这边的银行处理,因此在前期进行美国开户就显得极为重要。



另外需要提醒大家的是,在美国不要期望通过网上转账,因为大部分银行对网上转账有严格限制,比如富国银行等每天只能转几千美金。



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