近年来FIRB海外投资政策大改，海外人投资澳洲住宅房产的门槛越来越高。
一些没有有效长期身份但又很想买地产的投资人，其实可以转向关注一下商业地产。
从纯持有投资来说，商业地产的回报一般比住宅要高几个百分点，而且大部分商业地产买卖，不受FIRB海外投资限制。
FIRB
Foreign Acquisitions and Takeovers Act，即海外置业并购方案中的第47条写明所有购买澳大利亚土地的行为都构成“必须申报行为”，但是在某些特殊情况下，买家可被“豁免申报要求”。
只要是已开发的商业地产（例如现行的餐馆、酒店、办公楼、停车楼等），且价值不超过两亿五千两百万（$252 million），则无需申报。
这个上限也是可以了，绝大部分人应该轻易不会超过这个上限，也就是说绝大部分商业地产是不需要FIRB申请的，自然也不需要FIRB申请费了。
注意！
有两种情况下还是要申请的，一个是空地，即上面并没有开发好的建筑物。
另一种情况是如果土地带有“敏感性质”，且价值高于五千五百万($55million)的时候，也需要申请。
所谓的敏感性指的是土地将被用于出租给政府，用于生产军工器材或生物制剂，用作公共基建，限制信息存储和传播，牵涉航空业或者矿业等等。
GST澳洲消费服务税
商业地产的买卖在大部分情况下都会涉及GST，即10%的消费服务税。
买家在购买商业物业的时候要确认合同价是“含GST”，还是“另加GST”，因为消费服务税一旦产生，会有买家承担。
部分地产如果是有长租约的话，有可能被免除全部或者部分的消费服务税(going concern exemption)，这部分条款复杂，请咨询会计师和律师。
租约
绝大部分的商业物业在出售时候都包含租约，交易完成后买家会与租客继续维持租赁关系，因此需要看清楚租约的义务和权限。
说到这里要提醒大家，商业租约和住宅租约有很大差别！
商业租约中纠纷、和违约的发生频率比住宅高很多很多，所以签字时候务必看清楚。例如：
✔租约的租期是多久，有没有延期款项（options）？
✔租客是否可以在特定情况下提前解约？
✔现有的出租用途是否符合当地的市政规划要求，如果不符合要求有什么风险？
✔如果租客违约，有没有索偿途径和担保？
✔租客的保证金在哪里，如何转交？
这里还要特别注意，商业地产的承租人（也就是租客）大都是公司/企业，而非个人。
并不会承担“无限责任”，发生重大责任事故的话，业主（房东）的权益极有可能收到影响。
因此如果你所要购买的物业的租客/租约/租金是一个很重要的投资原因的话，请务必在购买前做好“尽职调查”，也降低投资风险。
设备和装修
很多商业地产还包含了固有的装修和设备，如果是结构固定的长期设备，一般会被视作是物业的一部分，业主一般有维护，和维修的义务，这个千万要注意了。
例如一些特殊构造的商业物业，特殊的制冷设备维修就可能要十几万。
而如果租客在租约中写明业主需要在设备”寿命周期结束“的时候对设备进行替换的话，买入前也要将这笔费用考虑进去。
物业管理
如果你所购买的商业地产不是独立物业的话，请务必了解一下你的权益比例(unit entitlement)，这个一般在合同里都是不会特地列明的，需要仔细核查。
例如，如果物业条例里写明你的权益比例是50%的话，每次物业进行维修更新的时候，可以向你征收50%的费用。
所以在购买时候一定要合适物业管理条例和权限的分配，并且了解有没有在近几年做过”变更“。
市政规划政策
回到我的老本行，商业地产的真正利润点也是在于它的开发潜力。
如果考虑开发的话，现在的划区（zoning），未来的划区（rezoning），规划政策，政府机构有没有征地计划，周围有没有大型规划的开发改动，都会对商业地产的价值产生巨大影响。
商业地产由于划区的不同，也有潜力变成不同的开发产品，住宅、办公、诊所等等。
小结
商业地产陷阱比较多，但是机会也很多。
购买前要擦亮眼睛，做好尽职调查，对整个物业的机遇和局限有一个合理的评估，是商业物业投资的关键。
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