“700万房子被千元贱卖 北京老人陷以房养老骗局”

2015年开始，北京有数十位老人陆续遭遇这样的骗局，他们有的失去了自己的房产，有的背上了巨额的债务。把手里的房子抵押借款三个月，就能获得每月10%到15%的高利息，到期还能全额返还本金，这样的“以房养老”项目让不少老人心动不已。然而数月后，不仅承诺的高息不见踪影，老人的房子也被以低价悄然过户给关联人。

根据老人家属提供的涉案人员关系图制作

骗子行骗主要有三个步骤：

第一步：和老人套近乎

首先，和老人套近乎，变得熟络之后就开始以担心老人养老问题为由推荐这种新型的“以房养老”理财模式，具体做法是将名下房子抵押出去借款，然后用借到的钱再投入理财项目，月回报率可达10%，3个月后本息全部收回，再用本金赎回房产证。

第二步：带老人去公证

然后就在公证处快下班之时带着老人去公证，老人也没有时间具体看公证的内容就糊涂的签下了名字。但事实上签的并不是以房养老的骗局，而是之后收入来源的借款合同。

第三步：低价卖出房屋

此后的一段时间里，老人每个月都会收到一笔可观的收入。老人以为是理财项目所得回报，事实上是自己的借款。但是，最后行骗者会将老人的房子地价卖出并将老人赶出住所，这个时候才想到告诉子女，维权。

老人受骗后报案，可是却因证据不足无法立案。因此老人们维权还要有很长的路要走。

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首先，笔者只能说，在澳洲还真的没见过月回报10%的投资理财项目。所以这点就不去讨论了。接下来我们来讨论一下，澳洲如果出现类似的情况，会发生什么。

1. 中介的作用 Agent

中介，在澳洲是一种很重要的职业性质，包括生意中介、地产中介、贷款经纪人、税务中介等等。由于房产交易、个人以及公司贷款等设计许多复杂的法律条款，在澳洲，整个过程对许多人来说是极其复杂的事。这时候中介就会在整个交易／申请过程中显得非常重要了。

2. 尽职责任 Due Diligence

说到中介，就不得不提到尽职责任。以地产交易为例：当房东委托一家中介挂牌出售一套物业的时候，在签署委托协议的时候，中介对房东就有尽职责任，要对房东尽到专业以及法律义务。同时，也要对买家尽到责任，有义务为买家做基本的调查，保障交易正确进行，同时也有义务提供一切“可能”影响买家决定的房产信息。受委托的中介应利用土地注册信息、身份证件等信息进行核对，确认委托人有权出售该物业。

3. 签字授权 Power of Attorney

物业卖家可以签一份授权信委托第三方签署房屋出售合同。不同的授权，授权人有不同的权限，超过权限则授权书无效。同时，根据上述的尽职责任规定，买家过户师有责任在过户前确认授权的有效性。

接着我们来讨论一下公证人的责任。根据澳洲法律规定，只有部分有公证资格的人才可以为Power of Attorney做公证人。同时，公证人有责任确认委托人清楚委托内容。

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因此，在澳洲如果“在公证处快下班之时带着老人去公证，老人也没有时间具体看公证的内容就糊涂的签下了名字”，那么公证人则没有尽到公证的责任，将负有法律责任。

4. 老年人的维权问题

“这些案子最大的共同点，是他们利用老年人不懂法，也不懂得法律文书的意义和概念的弱点，才让老人在完全放弃自己权利的法律文书上签字。”

其实不论是在澳洲还是在中国，利用老年人不懂法律以及文书的意义等进行欺诈都是时常发生的事情。那么在法律上，澳洲有什么样的法律来维护老年人的合法权益呢？

依旧还是“尽职责任”

笔者本次一直在强调这个“尽职责任”，它要求了各类机构，尤其是金融机构对客户尽到“合理的保护”（reasonable care）。对待那些可以遇见的，“可能”对客户造成（人身、经济）伤害的情况做出足够的、合理的保护。

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笔者修商务法的时候遇到这样的一个案例：澳洲某银行与一位客户签订了一份合同，该客户年纪较大，并且英语不太好。后来由于该合同，客户遭受了经济损失。于是一纸诉状将银行告到了法院。该客户的律师声称，由于该客户年纪较大，英语不好，因此，可以遇见的，她可能由于以上原因对合同内容无法充分了解，而银行对此并没有任何措施，也没有专门为他详细解释合同条款，因此银行并没有对该客户尽到尽职责任。

当然，我并不是说这样就可以规避这类情况的发生。但是不得不承认，这在一定程度上可以保护法律意识比较薄弱，法律知识比较匮乏的老人。