不想/不能建Granny Flat,如何获得额外收入—— Granny Flat现金流策略(高级篇) | 创富实战08

2018年08月15日 澳洲房产大全




这是澳洲房产大全

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在这个Granny Flat现金流策略系列文章里,我在前面讲了建Granny Flat的好处(点击阅读Granny Flat现金流策略(初级篇) ),也讲了如何建Granny Flat才会受房客欢迎(点击阅读Granny Flat现金流策略(中级篇) ),今天我将会讲不需要建Granny Flat的Granny Flat现金流策略,你可以把它理解为


空 手 套 白 狼


一谈到Granny Flat,很多人的印象就是在原有的独立房的后院空地上再建一栋小房子,用于独立出租,从而增加整体租金收入。这里,大多数人专注的是“一栋小房子”这个产品,而我专注的是“独立出租”这个属性。


有没有一种可能,我不花十多万澳元去新建一栋小房子,却可以独立出租一个空间,从而增加收入?



答案是可以的,主要有两种方式。


1
把车库改造为可居住的Granny Flat


当你买独立屋时,不妨看看它的车库内部的高度是否有2.4米,车库与土地边界的距离是否有90厘米,车库是否已经通水和电。


如果车库符合这些条件,那么你把它改造为Granny Flat就比较容易。当然还有其他条件需要满足的,最终的成品要符合澳洲建筑标准。


来看一个案例,以下房子位于悉尼的North Ryde,房东于2012年从银行的授信额度(Line of Credit)里拿出$25,000,把车库改造成可独立出租的Granny Flat,费用包括设计、审批和装修。Granny Flat独立出租每周$250,除去利息和其他相关开销后,一年新增现金流$11,125。



他这么一改,不仅增加了现金流,而且还大大提升了房产的价值。这套房产的银行估值从$750,000一下子涨到$830,000。花$25,000创造$80,000的升值,这个回报率是很可观的。



2
在房子内部隔出一个Granny Flat


我们再来温习一下Granny Flat的定义:


A granny flat, or secondary dwelling, is self-contained accommodation within, attached or separate to an individual home.



也就是说,Granny Flat不一定要独立于主屋,它既可以在主屋的内部,也可以跟主屋贴着,又或者独立于主屋。


当你买独立屋时,不妨研究一下该房子的结构,看是否可以在它的内部隔出一个Granny Flat用于独立出租,重点看那些有5个或以上卧室和2个或以上浴室的房子。


在改造过程中,你需要确保Granny Flat有独立出入口,分割的那堵墙要达到防火标准,烟雾报警器在Granny Flat和主屋之间要联通即一边着火了,另一边的报警器也响。


来看另一个案例,以下房子位于悉尼的Merrylands,有5卧室和2浴室。


根据当时的租房市场,如果购房后直接把这个5卧室房子出租了,则只能拿到每周$650的租金,此租金回报并不理想。


于是,房东把房子的一边隔出来,增设一个厨房,变成3卧室的主房和2卧室的Granny Flat,分别按每周$475和每周$425出租,总租金收入达每周$900。




现在,你可以看到,其实你可以通过改造现有房产,不需要花很多钱,就能创造一个可以独立出租的Granny Flat,低投入,高回报,让你在房产投资的道路上走得更快!


如果你手头上有独立房,并且不满意它的租金回报,那就赶快行动,通过Granny Flat现金流策略改变现状吧!





好,连续三篇的关于Granny Flat现金流策略的专栏文章到这里就结束了。下次我该写点什么呢?你在房产投资上有什么疑难杂症呢?请在本文下方留言。


如果需要一对一指导执行Granny Flat策略,请联系澳房大全客服。






作者简介


从留学生到专业房地产投资者和开发商,Richard走了一条不寻常的路。他打过9块钱一小时的工,也曾经满足于一份安稳而普通的工作,但最终,他从一个低起点建立起自己的房地产投资与开发事业。短短4年时间,就创造了一个拥有正现金流的房地产投资组合,市值近四百万澳元,净值一百多万澳元。他的学习与成长故事,将向澳房大全的读者朋友们,娓娓道来。




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