自住房还能免交资本利得税吗?CGT政策详解在此!!

2018年08月21日 墨尔本生活俱乐部


 

资本利得税相关政策


 

     随着生活水平的提高,人们手中富余财产的增加,投资已经成为了理财的一个重要手段。那澳洲政府又是怎样对资本收益收税的呢?下面小编就来给大家介绍一下澳洲的资本收益税收政策吧~


    资本收益,是指当投资者出售资本资产(如房产或股票)时, 获得资产所花费的成本与处置资产时所获得的收入之间的差额。若收入小于支出,则为资本亏损。


    投资者需要在所得税申报表中报告资本收益和损失,并为资本收益纳税。虽然它被称为资本利得税(CGT),但这实际上是所得税的一部分,而不是单独的税收。


投资者首先需要对每一个CGT Asset按照相应的方法算出该资产的收益或亏损。年度报税前再计算出所有CGT Assets的资本净收益或净亏损。当投资者获得资本净收益时,会被添加到应记收入中,并可能增加您需要支付的税额。由于资本收益没有预先扣留税收,投资者需要自行计算出应交税款,并保证有足够的资金来支付相关金额;如果产生了资本净损失,投资者不可用以抵扣其他收入,但可以使用它来抵扣下一年的资本收入




 

【一、需要缴纳CGT的资产和豁免 】

 


    自从资本收益税开始(1985年9月20日)以来投资者获得的所有资产均需缴纳CGT,如:


  • 房地产

  • 股份,units 和类似投资

  • 租赁,goodwill,licences,外汇,合同权利以及对土地或CGT税前资产的主要资本增长。

  • 超过一定价值的收藏品和个人使用资产(这些项目的任何资本损失抵扣都有限制)。


  以下列出一部分不用交CGT的资产:


  • 自住房(有一些例外)

  • 汽车或摩托车

  • 仅用于应税目的折旧资产,例如商用设备或租赁资产的配套设施

  • 1985年9月20日之前获得的任何资产。

  • 价格低于$10,000个人使用物品的

  • 收购价格为$500或以下,或收购价值$500或以下的收藏品等。

 

 

【二、报告时间】

 


     记录资本收益或亏损的时间应和投资者签订处置合同的时间一致,而不是在结算的时间。例如,如果在2017年6月签署了出售投资房产的合同,并于2017年8月结算,则需要在2016-17纳税申报表中报告资本利得或损失。



     如果投资者为澳大利亚居民,CGT适用于其在世界任何地方的资产。对于诺福克岛居民,CGT适用于从2015年10月23开始获得的资产。外国居民若拥有“应税澳大利亚财产”资产,也将产生需要缴纳CGT的资本利得或损失。

 


 

【三、CGT计算流程】


 


 

(1)获得资本利得税(CGT)资产并开始记录:


  • 建立购买日期- 成为资产所有者(合同日期)的时间。(大多数情况)


  • 开始记录与产生资本收益或损失可能有关的每项交易、事件或情况。



    如果投资者与他人共同拥有该资产,则需要分清每个所有者的份额和利益,以免多交CGT。


 


(2)卖出资本利得税(CGT)资产并分类:

 

  • CGT events有很多种。投资者卖出或处置资产的行为属于一种CGT event,也是在这个时候将产生资产收益或亏损。CGT资产的丢失、损坏,创建合同或其他权利等,也属于CGT events。



  • 在资产结算时,投资者需确定自己的资产属于那一种CGT events,因为它会影响计算资本收益或损失的方式,以及何时将其计入净资本收益或净资本损失。



  • 对于某些CGT events,例如为replacement asset交换资产,投资者可以推迟或记录所得的任何资本收益到另一个CGT事件(例如出售replacement assets)。

 



(3)单个CGT资产计算方法:

 

  •  收折扣方法:


        以下在相关CGT event之前持有12个月或以上的资产享受折扣:


Ø  个体居民(包括合伙企业)和信托的允许减少50%资本收益;


Ø  Super funds和符合条件的人寿保险公司允许减少33.33%;


Ø  外国个体居民,在2012年5月8日之后的资产所得将不享受50%的折扣。


        公司(companies)不享受该折扣。


      计算方法:从资本收益中减去成本基数,扣除任何资本损失,然后减去相关折扣百分 比。例如,一位澳大利亚居民购买了一块土地。他持有该土地18个月后出售,赚取$10,000的利润,且没有资本损失。如果他使用折扣计算方法,他将上报$5,000的资本收益。



  • 指数方法:


       对于1999年9月21日11.45am之前获得的资产,投资者可以基于截至1999年9月的消费者价格指数(CPI)的indexation factor来增加成本。


        计算方法:

 

    i. 首先计算出indexation factor(保留三位小数,四舍五入):


      -如果CGT事件发生在1999年9月21日上午11点45分(法定时间)及之后,只能将1999年9月30日及之前的cost base中的条目用index增加。Indexation factor使用以下公式:



                 



     -如果CGT事件发生在1999年9月21日上午11点45分(法律时间在ACT)之前,则使用下面的公式:


                    




    ii. 计算调整后的cost base。将cost base条目中的数额乘以indexation factor。


    iii. 然后从资本收益中减去调整过后的cost base。



      例如,一位澳大利亚居民在1996年购买了一块土地,并在1999年8月卖出,将使用第二个公式算出indexation factor并乘以cost base中的数额,然后用他的资本收益减去调整后的cost base。



  • 持有未满12个月的资产:

     

         无优惠政策,直接从资本收益中减去成本(或相关CGT events指定的金额)。

 




 

【四、自住房(main residential)政策】


 


 

    自住房通常免征资本利得税(CGT)。但要获得豁免,投资者必须住在其中,空置房无法获得豁免


    若在居住期间投资者非澳大利亚税务居民,将不太可能满足自住房豁免的要求。如果CGT event发生时投资者是外国居民,将可能无法再申请CGT自住房豁免。自住房豁免不仅仅基于一个因素,而是结合每个因素并且因个人情况而定。要了解更多信息,请参阅ATO官网CGT- main residential章节。



    一般来说,如果出现以下情况,住宅将被视为的自住房(main residential):


·      投资者及其家人住在里面;

·      投资者的个人物品在里面;

·      住宅为邮件发送到的地址;

·      住宅为投资者在选民名单上的地址;

·      天然气和电力等服务连接的地址。


    豁免分为full exemption和partial exemption。要获得自住房CGT full exemption, 需要满足以下条件:


·      拥有房产期间,该房产一直是投资者及其伴侣和其他家属的家;

·      没有产生过可评估收入。也就是说没有通过该房产获得收益(如出租、生意经营等);

·      土地面积在两公顷或以下。


     如果全额豁免适用,投资者将不会就任何资本收益纳税,但也不能使用任何资本损失来减少应税收入。


     若不满足,则为partial exemption。

 



Reference:

https://www.ato.gov.au/general/capital-gains-tax


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