分享:新手买房优先次序考量

2018年08月24日 澳洲新足迹中文网站


网友aabb1234经历了大半年痛苦的看房买房煎熬,归纳了一些买房的优先次序,可能对一些准备入手的首次购房者有点帮助。


个人意见,仅供参考


1 能买house就别买townhouse和apartment,因为地才是真正增值的东西(如果预算只能买差区house,再考虑townhouse或apartment,还是参照以下标准),自己在布村,可能不一定适用于悉尼墨尔本。


2 老生常谈 location location location,富人区,其次中产区。上real estate看看该区房产均价,在自己能力范围内尽量挑均价高的(有人说近city好,但是也有近city的贫民区,比如布村fortitute valley, rocklea,darra)。


3 关注校区,优先小学校区(公立),因为中学很多人上私校,校区就不重要了,小学越好越值钱(还因为孩子上小学的家长正是购房刚需的一群人,个人觉得小学校区比较重要。中学校区孩子都能自己去上课了,近点远点无所谓,小学必须要接送,离家近还是比较有优势的)。


4 附近交通和购物,最好步行1000米内有火车或公车站,以后好出租,购物开车10分钟以内。


5 静街优于主路旁(吵),其次是公园旁(容易被偷),再次,学校旁(吵,高峰时期塞车),最后是火车站旁(又吵治安又差)。这里均指特别近,500米以内。或者直接在房子临街,对面之类。


6 朝向很重要,最优是坐南朝北,后院超北最优,其次朝东,然后是朝西。最差是后院超南,阴暗潮湿,容易长虫。(是我和很多中介打交道得出的结论,一般后院朝北是大卖点)。公寓没有花园的,那就挑厅里超北,澳洲人买房也很讲究采光,阴暗的房子是很难卖出好价钱的。


7 地并非越大越好,关键是利率用,一个400平方无easement的地优于600平方有200平方easement的地。一个地,扣了easement,前后左右set back才是这个地真实的面积,在自己能力范围内选可建面积大的。easement学问太多,这里无法一一解释,有兴趣自己去研究。还有一种covenant,也是对土地不利的因素,这里学问也大。反正尽量选无easement无covenant的地,这样才能最大限度的利用面积。


8 尽量买平地,建筑成本低,容易加建。非要买坡地,一定要买前低后高的。前高后低的地容易积水长虫,而且排水排污一般都在后院,会影响地价。


9 看完以上8点,最后再看房子本身。房子如果是平地的话,双砖优于单砖优于木房,坡地反而是木房优于单砖优于双砖。砖房因为坡地容易沉降,地基容易出问题。总之房子,最重要是检查砖头和地面有没开裂,木头检查有没发霉腐烂,房子的框架和地基最重要。(这个也是和中介打交道多,他们分享的心得。中国人钟情双砖房,其实澳洲人也喜欢,但是坡地双砖房真心别碰,一但下陷了,修起来少说也要个10万8万。单砖房介于木方和双砖之间,也是一个不错的选择。)24楼有个补充信息,个人对于木房,单砖,双砖优缺点分析。


10 厨房和厕所,厕所数量越多越好,因为后期加建最贵。厨房和厕所是建房和装修的两个大头,优先考虑。装修好的厨房厕所至少帮你省了1万刀/each。


11 房子树越少越好,足迹太多砍树血泪史,这里不啰嗦。


12 最后才是什么地板,墙面,换地板刷漆是最最便宜的,隔房间,做衣柜都是小case,不重要。
PS-- 土豪随意,喜欢就好


PPS--

补充一个关于木房,单砖,双砖的个人观点。

如果在地基很好(最好是平地),结构没有大问题,并且已经建好了7年以上的房子来说,双砖优于单砖优于木板房。从价钱上也可以看出,一个结构好的双砖房无疑是更受欢迎(无论是中国人还是澳洲人)。但是,作为买二手房的买家的我们,不清楚那块地的土质到底怎么样。笼统来说,斜坡地非常容易沉降,地基容易出问题。斜坡地双砖就算现在没问题,也很难担保日后不会出问题。一但双砖房出现地基问题,基本是难以维修,就算要修,真心是10万8万以上,还很难保证以后不会出问题。所以,斜坡双砖最好别碰。

木板房,虽然稳固抗白蚁不如砖房,但澳洲斜地多,土质差的地也多,木头支架有弹性不怕沉降,只要地基不出问题的话,房子基本没有太大的后续麻烦。但是木方外墙定期要刷漆,也是一笔费用,有些人也不喜欢。昆州特色queenslander是木房经典设计,经常伴随着大露台和别有特色的设计,其实很多澳洲人也特别钟情queenslander。木房在斜坡地上有优势,不怕沉降,刚好可以做成spilt level design,别具一格。不过木房外观看起来确实是稍微原始一些,通常入不了喜欢高大上的中国人的法眼。

也有人认为双砖抗白蚁有优势,但是澳洲房子太多木头东西,就算房子是纯砖,墙面石膏板,橱柜,衣柜,地板,天花都是木头,白蚁一样也是要年年检查,并不见得有多大优势。

当然,也有人说单砖房最好,结合了砖房和木方的优缺点。维修和地基都比较靠谱。关于下文有人讨论什么冬暖夏凉,个人觉得是隔热层的问题,屋顶小蘑菇,还有房子朝向,窗户通风都会让你产生“冬暖夏凉”或者“冬冷夏热”的感觉。并不能笼统地说双砖一定好。现在还有steel frame和hebal这种新型材料,也各有优缺点。

总之几种房子萝卜青菜,各有所爱,上文只是一些个人很浅薄的观点,欢迎各位指教,谢谢。


好了,总结了十二条(并不是要全符合,只是整理了顺序,预算有限只看location就好)。


网友讨论:

@51migrate 

第一条有待商榷,买什么类型的要看自身需求
location绝对没错



@lycans

不过澳洲房子朝向的重要性不是太大。
象悉尼的太阳不要太猛。除非房子周围多树木或靠水, 不然不会有潮湿的问题。


@dongdong0526

每一条都有道理。就是预算有限的情况下,是无法买到条条符合的房子的。所以还是要根据实际情况,有所取舍。
我觉得就是家人商量好以后,列出来几条,选出来,哪些是一定不能接受的,哪些是可以舍弃的。否则估计看多少个房子,也很难碰到合心意的啦。
比如我们怕吵,那么静街就是must have,虽然我也不喜欢树和游泳池,但是这个要求,根据具体情况,可以舍弃。



收藏 已赞