澳洲买房贷款,“对冲账户”的好处

2014年07月25日 澳洲房产一宋洋洋


近些年来,随着每年移民、留学澳洲的人数在激增,在澳大利亚买房已经不是一个陌生的概念。但是在澳大利亚对于我们中国人来说,依旧是一个熟悉而又陌生的国度。所以想在澳大利亚置业,大家还是会有担心和疑虑。其中不论是由于资金问题,或是出于投资的考虑,大部分人都会选择贷款。所以贷款问题就成为这些所有疑虑的重中之重。


澳大利亚房产投资如何贷款?


首先在澳大利亚买房申请贷款的人应具备的条件:

1、年满18岁,具有完全民事行为能力,有合法有效的身份证明;

2、有稳定的收入,具有按期偿还贷款本息的能力;

3、同意以所购的房产作为抵押物;

4、已与开发商签订了房地产买卖合同。


中国人澳大利亚购房如何获得房屋贷款?海外人士在澳大利亚办理房屋贷款的注意事项:

1、无需本人亲自到澳大利亚办理贷款。

2、海外人士所办理的房屋贷款一般会被归类为投资贷款。

3、贷款额度一般为所购房屋价格的70%左右。

4、你还需要支付一些琐碎的费用,如物业印花税、律师费,杂费(查询费,过户费等)等。


海外买家能否在澳洲申请到房屋贷款?首先,你必须知道需要提供哪些文件给政府,哪些文件你需要持有,哪些物业你可以购买。 在澳大利亚办理贷款:

1、 非居民不需要来到澳大利亚办理贷款。

2、 房屋贷款一般被归类为投资贷款,这是因为买家通常无法长期居住。

3、 大多数的金融机构最高贷款额度为80%,一般都能贷到70%。

4、 你需要准备物业印花税,交接费用,建筑和虫害审查,还有贷方费用,例如申请费用等。

5、 外国投资者应在签订买卖合同之前查看FIRB(外国投资审查委员会)的法规。


澳大利亚买房贷款流程基本知识


澳洲房产贷款所需资料:

根据贷款机构不同,金融产品不同,所需材料各有不同,对于海外人士而言,实际上操作手续也很简单,主要提供以下材料:护照驾照、工作证明以及最近3个月的流水账单、存款证明。


澳大利亚买房如何还贷?


还款周期:

澳洲房贷一般分三种还款周期,每一周,二周或四周还一次,主要原因是澳洲的工资是按周发放,所以还款周期相对灵活,由于是按日计息,所以大家不用担心利息的问题。


还款方式:

房贷如何偿还?建议以房产购买目的为准,主要分为两种:

自住:建议本息一起偿还。

投资:建议先与贷款经纪人沟通,采取前15年只还息,之后再本息一起偿还的方式。


如果购买的房产是用于投资的,可以将租金收入账户与还款账户绑定,租金收入直接用来偿还贷款利息,实现以租养贷。此外,在偿还贷款过程中,可以使用对冲账户来减少还贷压力。


何为对冲账户?


对冲帐户与单纯的还款帐户有些相似,它是客户购买澳洲房产时自动开通的,既是储蓄帐户又是还款帐户。鉴于对冲帐户的存款利率与房贷利率完全相同,这样我们要付的房贷利息就相对减少了。


对冲账户如何运作?


以一套价值100万,可贷款70%的澳洲房产为例:房屋价值100万,可贷得得款项是70万,在购房时会自动开通两个账户,一个是贷款账户,一个是对冲账户。贷款账户计算需要偿还的房贷产生的利息,也就是70万产生的利息;对冲账户相当于给客户开通的储蓄账户,客户可往对冲账户里存款,此“存款利息”与贷款利息是相同的,所以存款利息正好可以与贷款利息相抵消,客户无需再另外偿还房贷利息。比如,客户在对冲账户里存入70万,那么这70万产生的利息则抵消房贷70万的利息;如果对冲账户里存入40万,这40万存款产生的利息则抵消贷款账户里40万的利息,剩余40万的贷款利息需要客户另外偿还。


此外,对冲账户里面的钱是客户可以随意存取的,没有时间、金额上的限制,对冲账户里面的资金只会影响每个月/周要付的贷款利息。


另一方面,大家都知道利息收入必须缴纳相应的税款。单纯的还款账户中的利息收入需要申报,并且缴税。而对冲账户,是为了冲抵贷款利息而存在的,所以并不构成收入的一部分,因此也不必缴纳税款。


使用对冲账户的诀窍:


1、我们可以把工资等收入直接打到到这个对冲账户,这样打进去的当天就开始抵消贷款利息,从而最大化的抵消利息。

2、对冲账户里面的资金能随时存取,要用的时候就拿出来,有多余就可以放进去抵消利息,可以使你的资金分配更加自由。而且因为房屋贷款的利息相对于车贷和商业贷款便宜不少,所以你可以尽量多从房子里贷出钱来用于买车或者做生意。


再评估:


在国内进行房产投资,即便房屋有升值,如果不卖掉房产,只相当于“死钱”,而不会变成实际的收益。但是在澳洲,可以随时对所购房产进行再评估,升值部分还可以直接变现。


还以上面值100万,可贷款70%的澳洲房产为例进行说明:澳洲房产每年都会有5%-7%的增幅,假定五年之后,该100万的房产已增值为125万。这时,客户可以寻找房产评估机构对该房产进行评估,经证实确为125万后,客户可以对该房产进行二次贷款,而此时贷款的额度已不是100万,而是125万,能贷到的款项也变成了87.5万,将这87.5万中的70万拿出来偿还原来的70万贷款,客户可以净提现17.5万。



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