【我的看房日记07】《悉尼未被熟知的区域Pagewood/Hillsdale拍卖剪辑》

2015年08月09日 澳洲房产大全


【我的看房日记】系列是一档新的房产专栏系列。是生活在澳洲当地的房产专业人士把周末在澳洲看房(二手房拍卖为主)过程中所看到的,听到的,用文字的形式和国内外投资人分享。


旨在希望让大家能通过澳当地二手房市场上交易来更好的了解澳洲房产,这也是国内靠忽悠的房产“顾问”所不具备的优势。--- 大悟


下文为作者阿料原创,转载注明出处,请尊重他人的知识产权,谢谢。


文/阿料Cotto


我的看房日记六 2015年8月1日 晴


今天参加了两个拍卖,都在东南区,分别是在Pagewood和Hillsdale,虽然两个区挨得很近,但却相差非常大,不论是从房屋类型,还是人口组成,方方面面都有很大的不同。



第一个是在Pagewood的一个house332户型,占地将近500平,上下两层,带一个游泳池,整体给人感觉非常好。周围都是House,密度非常低,门口有一个很大ParkJellicoe Park,周末有很多人在这里运动,即使这样,路边的停车位还是很多,可见这里的人口密度有多低。从拍卖的House步行至Eastgardens Shopping Centre不用十分钟,公共交通不是很发达,只有去city和往little bay方向的bus,如果要去其他地方都需要倒公交车。


当天参加拍卖的人非常多(30+),主要以白人为主,但真正注册准备参与竞拍的人也就3个左右,90%以上的人都是来观望的。拍卖开始的时候和往常一样没有人叫价,但这样的沉静很快被一位华人打破—2M。紧接着有一位白人女士加价5万,5万啊,这是我第一次看到5万的叫价幅度。华人并不甘示弱,没有经过很多的考虑,居然也直接加价5万,价格瞬间就被叫到了2.1M


但当大家正以为好戏马上开始的时候,竟没有人再叫价了。而这位华人也被请到了house内进行negotiate。可以从他和他同伴的表情看出来,我们还没开始叫呢,你们怎么就不行了,气焰非常之嚣张,牛哄哄的走进了house。这样的态度不仅我可以看出来,我相信在场的agent也可以看出来,最后negotiate的结果怎么样我不清楚,但当时根据我的判断,agent根据他的态度会把价格抬得很高,反正你有钱,不宰你宰谁。


事后在网站上果然没有看到这个house的成交记录,依然for sale





第二个是在hillsdale的一10年左右的unit222户型,坐电梯需要下一层才可以进到房间,给人感觉是在地下室,但有个很大的courtyard,和一个比现在很多楼花的卧室还要大的studyHillsdale在悉尼是人口密度非常高的Suburb,在整个NSW排在第15位,人口除了澳洲人口占40%外,其他有菲律宾人,克罗地亚人,爱尔兰人,还有就皮肤偏黑的东南亚人。


虽然unit所在的位置是在静街,但很难找车位,道路也非常窄,可以明显的感觉到这里是一个人口集中的地方。unit周围有一个小型的Shopping centre,购物非常方便,但交通和pagewood一样,只有到citylittle bay方向的bus。当天我到达拍卖当地的时候已经有非常多的人了,门口都站的是人。参加拍卖的人群大多皮肤颜色偏深(人口组成太复杂,我只能这么形容了),白人不是很多。


拍卖开始后,第一个叫价的竞拍者迟迟没有出现,经过了很长的寂静,最终被一位华人女士打破—750K。可以看出她很紧张,但感觉是很有诚意的买家,她和我是一起到达拍卖场地点的,到了以后她直接去注册,有种势在必得的感觉,可以看出之前一定对这个房子有过一定的了解。随后有一位白人老头出价760K,就这样两个人开始了彼此竞价,幅度都为1万。当老头叫到780K时,这位女士一咬牙一跺脚,狠狠的叫了一个800K,似乎是想吓吓老头,又似乎暴露了自己的底线,我个人感觉这个叫价十分尴尬,可以说是求之过急。随后老头淡然加价1万,这位女士就开始有点慌了,叫也不是,不叫又感觉难以割舍。


又经过几次小幅度的叫价后,老头以837K最终拍得。


阿料总结:




从两个地区的数据上可以明显的看出一个是以house为主,一个是以unit为主,这两个地区可能是许多投资人很少关注的地方,即使是老的投资人也不大有可能在这里进行投资,既没有火车,又不靠水,人口组成又不好(Hillsdale),离CBD也不近,我不喜欢。


既然说不出他的什么优点,但我们看看他的过去房屋涨幅。Hillsdaleunit涨幅8.5%,这个幅度除了上次的Concord以外,没有哪个区可以比的,Neutral BayMosman靠水,他们的涨幅呢?


HurstvilleAlexandraWaterlooZetland这些受华人欢迎的区域呢?


哪个有Hillsdale的涨幅高? 大家也不用翻我以前的文章,这里我把之前所有看过区域的数据都放在这里,大家可以自行比较。


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今天的拍卖看得让我觉得有点淡淡的忧伤,我们国人没有输在实力,而是输在了经验上。拍卖不像有些人说的那样,有钱就可以了,我完全不这样认为,这就和参加田径比赛一样,尤其是中长跑和长跑。既然能参加同一个级别的比赛,实力相差不会太大,这就需要在跑步的过程中试探对手的实力,变速,卡位,甚至有人领跑。


在拍卖的叫价过程中也一样,参加同一场拍卖的竞拍者的实力不会差很多,不同的是拍卖事先不知道对手是谁,也不知道终点在哪里。这就需要事先对物业所在地点进行多方面的了解,比如,人口组成,收入,以及他们对不同类型的房屋的承受力,过去一段时间周围房屋的拍卖情况,甚至这个物业在网站上的访问量,inspection的人数等等多方面来考虑。


阿料于悉尼

01/08/2015


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