【澳洲太平洋学院】从建筑施工的角度 谈 买地建房的注意事项

2015年08月22日 澳洲太平洋房地产



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问题一:怎么样选择House或者空地?

价格是否合理?

House的价格=土地的价格+房屋的价格

House增值的不是上面的房子,而是土地。决定土地价格最关键的因素是地段和这块土地上能允许建造的生活空间的大小地段大家都了解,不同的区,不同的街道,价格都千差万别。土地所属的分区, 面积,面宽,朝向,出房率,平整程度,形状road access,有没有地役权(easement)等等都是需要综合考虑的。房屋的价格由房屋结构,材料和人工成本决定。


现在要拥有全新的house,要么是在较远的地区买下土地+新房(land house package), 要么是买下现有土地修建,或买下土地+旧房后推倒重建。


合适的区域, 合适的价格,合适的大小,在墨尔本今天火热的市场下,已经不太有慢慢考虑的时间了,往往是你还在想怎么和vendor讲价,别的买家已经恨不得加价打败你,更不要说膈应人拍卖。为了赶快入市,很多人买的House并不是自己最满意的。但是毕竟House不管是自住还是投资,都一定得符合需求和审美,还可以有增值空间。 这种时候就有两个选择:1. 推掉重建 2. 翻新、加建扩建。

问题二:加建还是新建?

现在来分析一下这两种选择的优劣。

自己建House的好处:完全满足自己的需求
自己建House的缺点:在施工过程中,如果要贷款, 需要支付其中所产生的贷款利息。


什么人适合选择自己重建House呢?
老房子从结构到设计没有任何可以保留的意义,对自己心中的house有执着的追求和向往,经济情况允许。


还有一种大部分人选择变更和翻新(Alteration + Renovation)虽然从每平方米造价来说,扩张(extension)肯定是比新建贵,但是因为保留了一部分原有结构,整体工程造价还是比新建便宜不少的,尤其现在有很多房屋扩张的时候户主可以居住在房屋里面,加建工程不影响户主的日常生活,是现在大部分人理性选择后的结果。


扩张 也有很多种类,二层的加建肯定是比平层的加建每平米造价高,但是加建二层会是房屋品质有一个比较大的提升,在出售的时候也比较有优势。


现在很多人说的老奶奶套间式房型(granny flat)是加建里面最简单和常见的一种, 只要土地面积,现有建筑面积合适,所有house都是可以加建granny flat的,granny flat 和普通加建的最大区别在于面积不能大于60平米;有独立的进出;有独立的厨房和厕所。


总的来说,是新建还是加建真的要根据自己的经济能力,时间成本谨慎选择。


问题三:审批过程是怎样的?

报council 审批一般分为DA(development application)和CC(construction certificate)两个步骤的。DA 属于报建申请, CC就是施工许可了。DA里面涉及的主要都是建筑设计的内容,CC里面就有很多engineer 要参与进来,是builder最后施工时候依照的施工图纸。施工完成时候拿到OC(occupation certificate)就可以入住了。


走council 报批,每个council 的要求会略有不同的。


比如:

-区域土地性质

会告诉你在这块地上可以建什么,不可以建什么。最常见的是R2 low density residential低密度住宅区, 就是一般建dwelling house的地,可能可以有dual occupancy, 但是不可以改成townhouse, 或者flat.


– Height 限高


– FSR floor space ratio 容积率
容积率是建筑面积除以土地面积达到的比值。每个council 要求不一样,和土地面积有很大关系,一般来说土地越小容积率越大,土地越大容积率越小。


– minimum lot size, 这个是和分地有关的。


- 另外还要注意一些特殊的分区 (雷区)

火灾易发区域(Bush fire zone)
小心您建的高大上的房子位于bush fire zone, 所有窗子需要加很密的金属网,全毁了,整个一个监狱的感觉

积水区域(Flooding zone)
一个Wentworth point的真实案例:在几年的工作中,这个是唯二的DA没有批下来的case. 故事是这样的,客户从政府手上买了一块地打算自己盖house, 但是后来和council的接触中发现这块地属于严重积水区域, council 的政策是不允许盖任何建筑的,只能当作露天洗车停车场一类的用途。我们的设计各种改,council 各种拒绝,客户各种不爽。最后没有办法,政府以原价回收这块土地。


有些在比较轻微的积水 是没有问题的,比较严重的需要做专业报告, $3000多, 真心是不便宜,而且可能对设计会有不好的影响。


国家遗产区/保护区(Heritage zone/conservation zone)
Heritage 需要确定的是有没有属于heritage item的财产在地块上,如果有,对不起,那就是完全不能动。如果属于conservation zone ,相对好一些,一般是前脸不能大动,后面可以加建,总的原则是不能改变街道面貌,前脸的变动也要符合之前的风格等等,具体的每个council的要求不一样,喜好也不一样。设计到heritage的地,有时候也需要出heritage report的,价格也是不便宜。


DCP 就是详细的设计规范了,包括建筑风格,建筑密度,绿化率,边距,交通,日照,隐私等等一系列的问题,设计的时候所有因素都要综合考虑到的。因为涉及的太多,每个council要求也不一样,在这里就不一一细说了。


总结:买地建房时,需要综合考虑地块的信息,所属council的情况,自己的目标,时间和成本。用来投资的建设就更不能忽略对这些因素的整体策划和跟进,以确保换回来的是收益而不是损失。


如果要说太细节的设计和操作问题,真心都是根据具体情况来决定的,情况太多太复杂导致没办法一概而论。如果大家还想进行更深入的研究,可以与我们的专家预约,为您提供一对一的指导。




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