2015年第三季度,墨尔本、悉尼房市依然火热。但在表象之下,澳洲房地产却发生了重大变革,对每一个购房者都可能产生重大影响——
• 墨尔本开发:强制新规!
• 新总理上台!
• 房产政策:监管外资!
• 银行贷款政策收紧!
只有详解政策实质,才能把握变革中的房地产!
一、墨尔本建筑开发的强制新规
9月4日,维州规划部长Richard Wynne公布了墨尔本CBD建筑开发的强制性新规,包括:特定区域限制开发高度,增加建筑物间距,禁止建筑工地的影子在固定时段覆盖某些公共区域,等等。
【实施强制性建筑新规的区域,包括墨尔本CBD及南岸地区】
最重要的一点:墨尔本市中心的容积率被设定为了24:1。这意味著,如果一所新建筑物的用地面积为1,000平米的话,总建筑面积不得超过24,000平米。
墨尔本市长RobertDoyle指出,新指标远高于纽约,日本或香港。墨市已连续五年被《经济学人》智库评为全球最宜居城市,现在应该放慢脚步,制定长远规划,以保持墨尔本的最宜居地位。
【世界知名城市的容积率比较:温哥华5:1,纽约10:1,香港11:1,墨尔本24:1】
这一重大政策將对墨尔本的建筑开发、以及房屋供应量产生怎样的巨大影响?又将如何影响到房地产市场?
亚太集团将在10月初的巡回讲座中进一步详解此政策及产生的影响!
二、银行贷款政策收紧
最近几个月,银行纷纷推出了更为严格的房贷规定,主要包括:
• 提高浮动贷款利率或只还利息贷款的基准利率;
• 降低LVR,增加投资房首付比例;
• 取消投资者房贷的利息折扣;
• 更严格的收入测试,比如,在计算还款能力时,有的银行减少了房租收入的影响比例,有的不再认可负扣税收益,用7%或更高利率以及本息偿还的方法来估算贷款所需收入。
银行为什么在现在这个时间段推出这样的政策?对购房者有什么影响?购房者如何应对?未来银行政策将如何发展?
亚太集团将在10月初的巡回讲座中进一步详解!
三、关于住房投资的改革要点
8月20日,澳洲财长向议会提交了《外国接管及收购法修订案》,将赋予澳洲税务局(ATO)、FIRB和相关政府机构更大的权力,旨在加强对外国投资的监管力度。
和住房投资相关的改革措施主要包括三点:
1、违反规定海外购房者将面临严肃处罚
非法购房的个人罚款金额将从9万上调至最高13.5万澳元,或面临长达3年的监禁;
非法购房的公司将被处以高达67.5万澳元的罚款;
蓄意帮助购房者违法的房产中介、移民中介、过户中介和律师也将面临民事和刑事处分。
2、海外购房者要开始缴纳申请费
从12月1日起,凡是购买100万澳元以下物业的海外投资者必须缴纳5000澳元的FIRB申请费。如果物业价值更高,那么申请费也要增加,以确保澳洲本地的纳税人不再负担与外国投资相关的审查管理开支。
3、拥有联网系统的ATO将参与监管工作
为加强外资监管,政府委托ATO建立新的部门,专门参与海外投资物业的管理。ATO的信息记录系统非常完善,能够整合澳洲各州的房产交易记录和个人纳税记录,从中发现违反FIRB投资条例的行为。
此改革政府打击的只是违法购房行为。对于合法购房,澳洲政府一直是持鼓励态度的。所以对于海外投资者要详细弄清楚澳洲购房政策,避免失误造成违法,避免产生不必要的巨大损失和麻烦。
亚太集团将在10月初的巡回讲座中进一步详解此政策及产生的影响!
四、“知华派”新总理上台新政
9月中旬,澳洲政坛风云突变,前通讯部长Malcolm Turnbull逼宫成功,取代艾伯特成为8年来澳洲第5任总理。
MalcolmTurnbull和太太Lucy Turnbull(悉尼第一位女市长)都是精明的房产投资者,两人名下共拥有7套物业,目前居住于悉尼Point Piper的一座价值约为5千万澳币的海边豪宅。
媒体报道,MalcolmTurnbull在90年代就曾在中国投资矿业,被看作是“澳大利亚政坛对中国有深入认识的政治家之一”。
MalcolmTurnbull表示,有人担心土地價格由于外資竞争而上升,但是随着时间推移,土地價格会回归合理的水平,而中国投资对于澳洲有很大意义。
那么,作为精明投资家的“知华派”总理Malcolm Turnbull在上任后将有怎样的表现?实施哪些政策?又将会给澳洲房地产市场带来怎样的影响?
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