“增贷”这一词在地产市场上格外流行，因为这个词语包含的隐深含义还是蛮多的，甚至已经成了一些地产销售公司销售的口号，遇到客人就说增贷，买完房子还聊增贷，增贷就真的这么神奇吗？今天我们就聊一聊“增贷”。

所谓的增贷就是房屋的增值部分套现，增贷时银行会对房屋重新评估，增值部分可以直接套现且不产生任何税务。这部分现金或者用于新购房产的首付款以及支付其他的费用；或者放入对冲账户以抵消部分利息来节约成本，同时随时存取的功能可以增加流动资金的灵活性。

既然‘增贷’能激活沉睡的现金流，那么它最主要的目的基本就是“投资”。

张小姐前两天看上一个别墅（House）准备自住，房价为110万，但是她手上只有12万左右，首付加印花税需要近30万澳元，她手上的现金远远不够，她准备放弃了自己的置业计划。

后来我给她现在住的房子做了一次评估‘价格’价格为135万澳元，她欠银行的贷款只有54万澳元，我直接帮张小姐增贷34万澳元，最后张小姐顺利的买到自己心爱的物业。现在这套新买的物业价值157万，换句话说张小姐又可以继续投资了。

这里我简单的说明张小姐案例的原理：张小姐6年前买的自住房价格为68万澳币，当时她借款的比率为房价的80% 贷款金额为54万，如今她的房价为135万，银行可以根据今天135万的80%借给她，再减去她在银行现有的贷款额度，所以张小姐还可以多借，但是她的目的够首付就行，所以她就只拿出了34万。

我上篇文章【澳洲贷款的魅力】里面提到的真实案例，都是通过增贷而实现的。

增贷虽好，但是也要注意一些问题：

第一，“费用的产生”详细的了解转贷时即将要发生的费用，例如退出费，申请费，注册费，年费等等，有些时候转贷所省下利息的费用远远不够支付转贷时发生的费用，这样情况是在转贷案例中最容易发生的。

第二，“借款人贷款能力不足”达不到增贷的标准，因为大多数增贷，基本上你的贷款就要重新做一遍，包括现在的工作情况，家庭情况，存款情况等等，都要被银行重新考核。有些时候由于您的财务情况变化，银行有很大可能拒批。对于很多自雇人士，或则工作收入不是很稳定的客人，频繁增贷百害而无一利。

第三，“现金流”在房产市场好的时候，增贷是转贷案例中最为常见的，但是也是风险度极高的一种，有些人靠增贷的钱去买楼花买股票等等，我个人认为增贷投资的时候，一定要详细地计算您的现金流，做一个理性的投资者。

增贷和转贷是两个特别容易混淆的概念，下一期的内容，我将着重讲何为转贷。欢迎持续关注。