关于土地功能分区(Zoning)这点事

2016年08月09日 AU澳洲土地开发那点事


最近有看官给老F留言,问新州R1R4的区别和具体内容。这个问题说简单是非常简单,把 Council 的规划文件(LEP)看一遍就了解了。但是这个问题往复杂了说还是蛮头疼的,因为 zoning 本身是城市规划中用来控制土地开发的最基本的手段。


Zoning 最主要的控制内容包括土地切割的样子、开发完成后的效果、密度、高度、建筑退后、建筑材料、小区绿化、停车位和挪车的空间等等问题。具体某个 zone 里面有什么内容各位看官都能在 Council 的规划文件(Planning Scheme / LEP)里面找到,老F我就不在赘述了。咱们主要还是聊聊关于zoning 这个控制土地开发的手段吧。



 

所谓的 zoning 就是赋予一个地区一种属性,所有在这个地区的开发项目都必须与此属性相吻合(至少不冲突)。每一块地都是独特的,可惜现有的规划条例很难为每一块地设立属于自己的规划要求(其实有规划界的前辈尝试过哦~- 相关阅读:那些年,新州最与众不同的LEP)。所以我们能做的只是把具有相同或相似属性的地块划入同一种功能分区,算是个可行的高性价比方法。


由于每个 Council 对规划政策都有自己的想法和自己的解读, zoning 这事儿也变得五花八门,结果慢慢的,不管是新州、维州还是昆州,对 Council 的规划条例都陆续出台了统一的格式(比如新州的 Standard LEP,维州的 Victorian Planning Provisions 和昆州的 Queensland Planning Provisions)。


从规划从业者的角度来说,zoning 的格式统一是个好事情,因为这样每个地方政府所使用的土地分区名称和开发方面的术语都能一致。可是在之前,比如新州,在2005年的时候据说有3100多种 zone,可是有了 Standard LEP 以后被综合成了35 种。



 

可是从另一方面讲,世界上并没有完美的控制开发的手段。Zoning 也是在摸索中前进的。在 zoning 的格式统一后,大家也是议论纷纷,尤其是学术界,主要的顾虑是认为统一的土地分区标准对培养一个地区自己的特色没啥好处,因为统一了嘛,那万一某个开发商想弄个非常奇特的项目呢?一个州那么大,上百个 Council,区区几十个 zone 就能囊括完全不同的风土人情了吗?一个地区的多样性是需要保护的。可以想象,如果开车围着一个地区转一转,发现到处都是一个样子:马路、房子和树,那相信这个地区也好不到哪去,大家的归属感也不会很强烈。


如果这么说,各位看官的感触不深的话,可以想想一个城市咱们经常去的地方,比如各大城市咱们华人的宇宙中心:猫本的 Glen Waverley,悉尼的 HurstvilleChatswood 或者布里斯班的 Sunny Bank 等,全是非常有特色的地区,而且这种特色是其它街区所不能替代的。


但是从规划的角度来说,描述这些地区的 zoning 又和其它地方有什么不同呢?无非就是商业区、周围是中高密度的居民区,然后低密度居民区,再加点社区用地,比如学校什么的,其它的就差不多了,都是千篇一律。


其实政府部门也理解这一点,所以也通过各种开发控制的方法来突出某个地区的特殊性。比如新州的 DCP (土地控制的指导文件),维州和昆州的 Neighbourhood Plan 等,会详细的说明 Council 希望一个地区怎么被开发,和其它地区有什么不同,什么特色是需要保护的等等。这些对保护地方独特性和多样性是有点好处的。



这种 Neighbourhood Plan (或 DCP)都是相对容易修改的,尤其是只牵扯一个地区,所以周期较短。在修改 Neighbourhood Plan 的时候,如何进行公众参与这事情,各个 Council 有点八仙过海各显神通的意思。听证会是必须的,有些中规中矩,有些充满创意,或者特意营造一些比较轻松的氛围让大家充分表达自己的看法。又或者通过不同的方式,比如每个参与听证会的人都到外面照相,照十张自己最喜欢的,十张自己最讨厌的,然后交给 Council 的规划师进行分析。


澳洲的 Council 还是挺接地气的,因为议员们都是被选上去的嘛。一个选区一个议员。一般来说被选上议员都是在一个地区威望很高,又住了几十年的同志,所以对自己的选区和选区里的群众都会非常的熟悉,也很清楚这些特色是什么,所以一般来讲是跑不偏的。


各个州的土地功能分区也都是大同小异,主要都是分为四大块:居民区(Residential)、商业区(Commercial)、工业区(Industrial农业区(Rural/Agricultural


居民区一般就是按照高中低密度来区分,比如新州的R2是低密度,R3是中密度,R4是高密度,R1是综合,R5是郊区的大块居民用地等。维州把之前的 Residential 1,2 & 3 Zone 换成了 Residential Growth Zone, General Residential Zone  Neighbourhood Residential Zone,其实也是按照密度和地区特色来进行划分的。昆州就是很简单的按照低密度、中低密度、中密度和高密度划分。



Source: Avinash Shrivastava’s blogspot

 

商业区一般是按层次划分。市中心(CBD)毫无疑问是最高层,然后是区域中心(Subregional Centre),然后是地区中心(District Centre),然后是街区中心(Neighbourhood Centre)。街区中心都是低层商品(lower order goods),就是大家日常用的,比如牛奶面包这种,同时也离自己家最近。地区中心和区域中心辐射区域会更广,商品的选择丰富一点,比如项链首饰衣服,肯定在 local 的蔬菜店和IGA 里买不到的这类。市中心是最高层,最远,辐射区域最广,同时选择也最为丰富。高档的首饰店、品牌店,Myer 这种 Department Store 之类的,一般是不可能在中低层的商业区建立起来的。下面这张图很清晰的把商业区分层这个概念表达出来了,大家可以参考一下。



SourceUNSW

 

工业区一般是按照工厂性质和对周围影响的情况来划分。比如低影响(low impact industry),中等影响(medium impact industry)和高影响工业区(high impact industry)等。由于污染问题,中高影响的工业区是不能挨着居民区的。但是低影响的工业区可以,因为低影响代表着没有排放气体、没有加工生产、没有噪音、而且绝大多数工业活动都是在室内等(比如仓库),所以对居民区的影响会很小。中高影响的工业区就不解释了,大家都懂的。



Image from Google

 

农业其实也没啥好说的了,区别也就是可以分割的地块大小。由于 Council 要保证农业用地的完整,分割的要求还是挺严的。整体的感觉就是好地由于单位面积的产出量大,所以可以小一点,可是不好的地由于单位面积的产出量小,所以要大一点,这样才能保证农民们在一块地上可以自给自足。所以好地首选种庄稼,如果地没那么好,种不了庄稼,那就只能放牧了。



随着社会的发展,现在土地功能分区也在慢慢的往综合了发展。比如商业区和居民区结合起来,就是综合区(Mixed Use),也就是一层临街是商业,上层住人这种。(老F的文章《澳洲居住区开发(ResidentialDevelopment),潜力那是大大的呀!》中涉及到过这个)


那如果把商业区和工业区结合起来,就是 Enterprise Corridor 或者叫 Specialized Centre。主要是支持大型零售商场(Large Format Retail,简称LFR)。这种地块离市中心有一定距离、沿着主路、大车装货卸货方便、而且离着老远就能看到,比如 BunningMastersOfficeworksHeavy Norman 这类商店。这种大型零售商场的单位面积的利润并不高,老F印象中有看有个统计说每平方米盈利好像是$40$60,但是 Myer 这种 Department Store 的每平方米盈利好像是在$200 $400。不过现在 LFR 也在慢慢的往 Department Store 方向靠拢,Department Store 也在慢慢的添加 LFR 的东西,其实也没办法,商业这东西瞬息万变,想用一种一成不变的理论或者方法(比如 zoning)来控制商业活动是非常困难的。



Extract from LFRA website

除了这些和我们关系最密切的土地功能分区以外,我们还可以看到旅游区、特殊的公共设施区、保护区等等。尽管土地的功能分区在不断的收到一些人的质疑和批评,也尽管有很多人在探索不同的土地开发控制方法,比如 Place-Based planningForm-Based planning 等等,但是土地功能分区还是个普遍使用的土地开发控制工具,尤其澳洲这几个主要的州,都是强制的。所以嘛,想了解澳洲的规划系统是怎么回事,想知道自己的土地上能干点什么,首先就是研究 zoning 和相关的要求,然后再有的放矢的和 Council 进行沟通。


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