Single House Zone在新的Unitary Plan下投资潜力依旧势不可挡!?

2016年07月28日 逸居新西兰



万众瞩目的Unitary Plan终于在昨天由市议会向民众公布了听证会递交的具体建议内容。不少投资者对新旧Plan的更替存在各个方面的疑惑。逸居在咨询了许多专业人士后,将为大家逐个解读不同zone在新plan下的影响以及未来潜力,今天将率先为大家解答质疑最多也是在新plan下影响最大的区域——Single House Zone。

我们整理了关于Single House Zone的常见问题,以下几点最具代表性。

问:

新的Unitary Plan出来后,土地还可以按照旧的Zoning的原则进行分割吗?(例如6A zone转变到Single House Zone)



举个例子:小磊在Remuera有一个800平米的地,原本属于6A zone,本来计划可以按照375平米分割, 他打算把地分割了建多一套房子,结果昨天新的草案出炉显示,该区域rezone成为Single House Zone,需要满足1200平米才能分割,这种情况下,按新的计划就无法进行分割了。那他还可以根据原来的6A zone分割吗?
答:原则上来说是可以的。

但是从设计、评估、递交资源许可这一系列步骤的时间线来看,申请批复时间在4个月左右,如果一切顺利,考虑到新plan在9月16号最终截止后也会面临一段缓冲期,有可能是来得及进行分割动作。不过据了解,市议会并不排除新旧plan并行的可能,这种复杂的情况下,是否还要坚持进行分割动作,就看买家的决断了。


问:

有投资者认为一些Single House Zone的房产价值被低估了,这是为什么呢?现在投资Single House Zone是恰当的时机吗?适合什么人买?

答:首先,新plan下,Single House Zone 内小于1200平米的房子在很多买家看来是没有什么升值潜力,因为又不能分割, 相比其他有分割潜力的Zoning, 自然不买这些。 但是昨天出的plan把有一些Single House Zone 变成了其他密度较高的zone, 房产价值就明显上去了
举个例子


同期的两个拍卖,锁定的买家类似,区域也同属于Papatoetoe, 最大的区别是分别属于低密度和较高密度的区域,分割潜力不同。



位于Phoenix Place的一栋房产,1129平米,Single House Zone
卖家心理价位70万,最终流拍



位于 Puhinui Road的一套房产, 1019 m2,Mixed Housing Suburban Zone
 
竞争激烈,最终以100万以上拍出。

另一种情况,属于Single House Zone,超过1200平米的房子,允许600平米一分,但是对比Mixed Housing Urban的密度和限高还是不够宽松
所以很多投资者都会觉得建公寓或者连排的潜力比较大,但事实是不是如此呢?比如Takapuna在2015年12月的草案版本中,有大量的区域被划分成高密度区域,


由于自家及其周边原有的大面积土地将面临被分割,过度开发的未来表示很不乐观,当地居民对于生活环境的要求是比较高的,本来大家都是独门独院的大House,突然有一天变成周边可以建高密度联排或是公寓之后,心理还没有做好准备。而最终议会撤回了之前版本的土地规划。而在最新版的plan中我们发现:当时被撤回的很多规划,又卷土重来。


从之前的情况看来,传统好区的居民并不注重分割潜力,甚至反而会降低他们的生活品质,居住区域的住房密度一旦增大,不但交通拥堵接踵而至,原来一望无际的海景也被公寓和联排所遮挡。Single House Zone所带来的生活安逸、环境优雅宽敞,以及便利的交通才是他们所追求的。



Single House Zone的房产还是值得买的,想象一下未来30年当高密度房产一步步如雨后春笋般在奥克兰越来越多的区域出现,洋人家庭以及富人家庭对生活质量要求较高,向往独门独户的房产,从长远来看Single House Zone的房产还是有它的潜力在的。


问:
一些属于Single House Zone的房子,既没有得到“身份转变”——被分配到较高密度的区域,地的大小又不足以满足分割条件,还可以有更多投资潜力吗?
答:建minor dwelling会是一个选择。



建minor dwelling与土地分割是不同的两件事,分别受不同的条件限制。有传言表示minor dwelling即将成为历史。事实上,7月开始的确不再接受申请minor dwelling的申请了,但是如果在此之前得到了申请批复,还是可以继续加建minor dwelling的。小编仔细研读了新的plan,目前看来在Single House Zone的定义中,未来似乎是可以建minor dwelling的,而其他高密度区域的细则中还未看到对minor dwelling的说明,这也侧面反映了Unitary Plan对于土地的利用开发方向。

逸居温馨提示:

不同类型的房子还是适合不同类型的买家,Single House Zone的房子现在买不确定因素很多,在新plan之下,一些之前位于Single House Zone的房产重新被划分至更高密度区域,例如最高密度的Mixed Housing Urban Zone,允许更灵活的密度和高度,这样一来,像这样被Unitary Plan进行了“身份转变”的房子将具有极大开发潜力。当然即使不具备高密度分割潜力的Single House Zone对于一些从国内来到新西兰追求高品质生活、便利交通的买家活着洋人依然具有吸引力。


不过,昨天毕竟只是递交建议,并非最终裁决,一个多月后房子会不会再一次发生身份转变,不定因素还是存在,胆大心细的投资者可以在做足功课的情况下,赌一赌。毕竟Unitary Plan还有三个重要的步骤要走:



8月10-19日:奥克兰市议会还将就今天公示的这份独立听证委员会递上的建议做出最终的决定,如果有分歧,市议会必须给出解释和替代方案;

8月19日:奥克兰市议会将会在网站上公布最终决定;

9月16日:上诉最后截止日期;

想要查询自己家的房子属于什么zone,可以访问此链接:

https://unitaryplanmaps.aucklandcouncil.govt.nz/uprecommendation/

Unitary Plan我们一直在关注,我们深知这份规划牵动每一位投资者、自住买家、以及开发商的心弦,接下来请持续关注逸居为您带来的Unitary Plan追踪报道。连载内容将包括minor dwelling加建细则,农用地潜力等。



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