关于英国房产税收，似乎总有问不完的问题。房姐之前从不同角度为大家解析过印花税新政，对于新政本身房姐今日不多做赘述（为方便大家参考请见文章末尾），今天要跟大家详谈的，是一些我们以往没有提到的，以及市面上不多见的案例和问题。因为房姐一直希望能够让大家得到更翔实的案例解答。

首先我们以一位客户的问题展开今日要探讨的第一个板块：

“我正在购买一栋商业和住宅都有的物业，计划购买以后出租。我自己这边其实拥有一套自住房产并有一套出租房产。那我买这样的混合物业需要交纳更高税率的印花税吗？”

房姐先来回答这位读者的问题：不需要。新的额外税率的印花税适用于住宅房产（Residential property），包括最近很热的假日房（Holiday home），但是不适用于商业和住宅都有的混合物业（Commercial/Semi-commercial property）。

在税收新政实行以来，不少住宅房产投资者确实变得不太淡定，高额的印花税迫使一些人寻求更有效的避税方式。而如果在房产类型上动脑筋的话，商住混合物业的光环就会凸显的越发明显。房姐给您算一笔账：

如果您现在花30万英镑购买一套Buy-to-let房产或者二套房，那么按照政策您需要交纳14,000英镑的印花税；但是如果您花同样价钱购买的是商住两用房产，您所需交纳的印花税则只有4,500英镑，比前者便宜将近一万英镑。并且随着房产价值的增多优势就越明显：

房产价值/住宅房产印花税金额/商业及商住两用房产金额

另外，在收益回报方面，商住混合房产也会比住宅房产高。有专家统计，目前伦敦地区商住混合房产的回报率会比住宅房产高至少3个百分点，这只是保守估计。

事实也是如此，具备商业经营和自住两个属性，收益高，印花税新政方面的“不受波及”，以及目前处于低位的商业物业贷款利率，促使商住两用房产变得越来越抢手。英国《贷款与商业专刊》最近一项调查统计，目前15%的房产投资者正在考虑投资商住混合房产，这个数字是去年11月时的两倍多。

不过需要注意的是，商业/商住混合房产虽然贷款利率目前处于低位，但仍然比住宅房产高，目前平均水平大概是在3.5%左右。另外该类型房产获得只付利息住房贷款（Interest-only mortgage）不是那么容易，投资者还需多方考量再做决定。

随着咨询客户一天天的增多，新规则实际实行也已有一段时间，案例也就变得更加丰富。所以下面第二个板块中房姐又为大家整理了之前没有提到过的印花税个案问题，如果您恰恰有这些疑问，那么不妨稍作留意。

1. 问：“我最近与我的伴侣分开了，我现在打算买一套新房作为我的自住房产。但我依然持有之前我们共有房产的一部分份额。所以在购买新自住房产的时候我需要交更高的印花税吗？”

房姐答：如果在您购买新房时依然持有之前共有房产的一部分，那么对于新购的自住房产您需要交纳更高税率的印花税（夫妻共同持有者请留意哦）。但是如果您能证明与伴侣分开是永久性的，并且您能确定在购买新居之后3年内把旧的居所卖掉，这时候您可以向税务局申请多交纳印花税的退回。

2. 问：“我帮助儿子购买自住房产，对于儿子来说这是他第一次买房，但是我自己已经有一套自住房产了。新房的产权如果是儿子占70%，我占30%，这样需要交更高印花税吗？”

房姐答：需要。因为购买新房后您拥有了另外的住宅，并且您购买新房的目的并不是替换现有已经自住的房产，所以新住宅需要您在更高税率上付税。

3. 问：“我准备一次性购买6套住宅房产，这个时候我需要交纳高税率印花税吗？另外我可以申请一些减免吗？”

房姐答：由于您一次性购买了至少6所住宅，这个时候您可以选择交纳商业房产印花税税率（Non-residential rates），或者申请多居所印花税减免（Multiple dwellings relief）。前者税率相比之下低一些（见文章末尾表格），后者的多居所印花税减免规定，印花税将依据购买房产的平均价格征收而非所有房子的总价。不过需要注意的是如果您选择了后者，那么3%的额外税率仍会适用，即使房产价值在12.5万英镑以下，印花税税率也将是3%。

4. 问：“我的公司在购买用于出租业务的住宅房产时申请了15%惩罚性印花税豁免，在此情况下公司还可以申请3%额外印花税的减免吗？”

房姐答：不可以。15%惩罚性印花税的豁免条件不适用于新的3%额外印花税。如果公司在购买符合条件的住宅时申请了15%惩罚性印花税豁免，新的3%额外印花税税率将依然适用哦。

5. 问：“我和伴侣是一份全权信托的托管人，我们准备买一所住宅房产，还需要交纳更高的印花税吗？”

房姐答：需要。全权信托（Discretionary trust）的托管人在购买任何住宅房产时都需要交纳更高税率的印花税，即使这是您这份信托下唯一的住宅房产。目前额外印花税率对于全权信托不存在任何减免。

6. 问：“我现在正准备在英国购买我的第一套住宅房产，但是最近我意外地继承了姑妈一所房子20%的产权。我没有别处房产，请问这样我需要交更高的印花税吗？”

房姐答：不需要。目前的政策是任何在购房的3年内继承产权小于50%的房产都不会作为判断您是否拥有其它房产的标准，因此您目前购买的房产也不能算是新增的住宅房产。

7. 问：“如果我想申请税务退款，可以自己DIY申请吗？”

房姐答：2016年4月1日起您是可以从政府官网上填写退款申请的，申请需要在您卖掉之前自住房产的3个月之内提交。不过房姐还是建议您在专业人士指导下进行此流程。

8. 问：“申请的退款一般多久可以到账？如果在规定期限内没有到账我是否可以得到赔偿？”

房姐答：一般情况下税务局在收到退款申请后会在15日内完成退款，不过这个前提是您提供了税务局需要的所有资料。当然，如果15日内没收到，税务局也不会支付您赔偿金…不过他们会根据退款金额和退款推迟时间计算利息给您。具体规则您可以在英国政府官网上查看详细说明。

关于印花税的多少，以及常规案例中（房产数量，房产地点）什么情况需要多交印花税，房姐在新财年开始前就已经给大家做过多篇普及。本次这8大新个案希望能够对大家带来更多帮助。

在英国买房条款多多，房姐希望在此平台能够尽可能地分享更多咨询帮大家在处理购房相关事宜中获得更多话语权，不会被当地一些中介和代理商忽悠。如果您有进一步疑问欢迎随时联系房姐，房姐定会知无不言！

附：印花税税收明晰表格

住宅房产（Residential Property）

商业房产（Non-residential Property）

＊以公司名义持有英国高价住宅房产年费

在印花税新政公布以后，不少投资者为合理避税采取以公司形式持有多套房产的方式。需要注意的是，以公司名义持有英国高价住宅房产需要交纳年费，具体如下：

＊本文部分内容由Nyman Libson Paul事务所提供

声明：本公众号文章均为知识政策普及性质，并非绝对建议，不承担法律责任，如果您有进一步疑问还请咨询税收房产专业人士。