【专家 · 讲坛】美国主流银行的房贷基本情况

2016年07月28日 HM华美优胜海外投资


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  给大家简单介绍一下,关于美国贷款基本情况。在这里介绍的是美国主流大银行的可查收入贷款和净值贷款。




  一、先说普通的可查收入贷款

  资料准备:

  两年的报税纪录

  两年的年末工资税单 W2表 或1099表

  两个月的银行月结单 (可显示出首付和过户费)

  当月的工资单


  自住房一般首付要求最少20%, 如果小于20%首付,那么需要付贷款保险。


  美国要求每月月供(包括地税保险和其他负债)不能超过每月总收入(税前)的45%,贷款金额在41万7以下可以到49.9%, 62万5以上不得超过45%。


  贷款身份要求绿卡,临时绿卡,工作签证均可


  外国人身份视具体情况定。


  这种贷款的利息最近在3.75%-4.5%@30yr fixed 根据信用分数不同。 这种利息就是锁定30年利息不变,可提前还款没有罚金。


  另外有20年固定,15年固定,10年,7年和5年arm的浮动利息。


  二、净值贷款 就是home equity line of credit(Heloc) 可以和第一贷款(mortgage) 并存, 可以作为房屋的2nd lien 存在。


  当heloc 作为2nd lien存在的时候,25万以下贷款是不要求看银行月结单的, 25万以上净值贷款不管是1st lien or 2nd, 银行都会要求看银行月结单,对来路不明的现金存款都会追踪调查。


  因此如果准备在美国买房,最好不要有现金存入。支票,现汇都可以。


  顺便提一下,关于国内现汇5万的问题,很多银行开始不接受两笔以上5万大陆现汇(在提供的两个月月结单上不能有显示), 提前汇入的银行不会管。因此如要贷款买房,首付要提前存入(两个月之前)。这一原则对于第一条普通mortgage 同样适用。


  对于有身份的,没有信用的,需要花1-2年积累信用分数;去银行办张存钱形式的信用卡,或者如果有亲戚朋友在美国有信用卡的,让他们帮自己办张副卡,这样积累会很快


  在纽约,华人要如何提高自己的信用记录!很重要,影响到你用钱的方方面面。


  Q:信用分数的计算是怎样的?是以刷卡消费金额计算信用分数?


  A:不全是。根据消费还款是否及时,信用历史长短计算,就是所谓的还款习惯好不好


  Q:请问30年固定利率真的就是按照开始的30年不变吗?因为现在美国不是进入加息预期通道了。我的理解是,如果趁现在利率还比较低,30年固定下来的话岂不是很划算?


  A:锁定是当前利息,30年不变;是很合算,利息总是走高的,3.75


  Q:请问国内的信用记录有帮助么?


  A:有的。如果你做外国人贷款是可以参考的,


  如果没有信用分数只能按外国贷款来做,利息不一样;如果绿卡持有人自然按美国人来计算,必须要有信用;没拿到绿卡,只能按外国人贷款做,资料同样之前提到,就是都是国内资料,需要翻译。


  Q:我现在等待打指模。我现在还是中国人呗?得等绿卡到手才能开始积累信用分数?


  A:不是。有了ssn-社安号, 和美国境内地址就可以开始积累信用,并不需要等到拿到那张卡


  Q:假如我第一房子现金买,等有了身份可以用第一个房子做抵押贷款吗?


  A:可以


  Q:那样贷款利率可以低点了吧?


  A:是,外国人贷款需要工资单,资产证明,雇佣证明都需要翻译;


  Q:外国身份贷款买房需要存多少钱吗?


  A:一样的,30%首付存好两个月至少;也可以全现金买下等到身份信用搞定,再做重新贷款把钱从房子里拿出来


  Q:你的富国银行贷款利率和汇丰银行比有优势吗?


  A:差不多。汇丰是因为你在国内有账户可以直接看到方便点


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来源:富国银行房贷经理Vera,尊重原创。转载是本着为读者传递更多信息之目的,并不代表本公众号赞同其观点或证实其内容的真实性。




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