奥克兰屋主必看:Unitary Plan最强解读,Mixed Housing Zone到底是啥一看便知

2016年07月29日 逸居新西兰



逸居在昨天独家分析了Single House Zone的未来投资潜力,受到了读者的广泛关注和好评。今天我们再接再厉,为大家解读Unitary Plan的大菜——Mixed Housing Zone。

问:

什么是Mixed Housing Suburban Zone和Mixed Housing Urban Zone?为什么他们如此受关注?



答:Mixed Housing Suburban Zone和Mixed Housing Urban Zone是此次Unitary Plan提升奥克兰整体居住密度的“重中之重”,说白了,就是本来这两个区域内的房子都是低密度建筑,现在放开了。同一块土地上,房子可以建得更“多”。按照在Unitary Plan的规定, Mixed Housing Suburban Zone和Mixed Housing Urban Zone内符合各项标准的房屋,可以无需申请资源许可,最多在原有地块实现“一变四”。

与此同时,这些房子还能建得更“高”!按照Unitary Plan的说法,Mixed Housing Suburban Zone和Mixed Housing Urban Zone最大的不同之一就是:



Mixed Housing Suburban Zone最高能建2层;


Mixed Housing Urban Zone最高可以建到3层。


问:

新政出来了,我在Mixed Housing Suburban Zone和Mixed Housing Urban Zone的物业能不能分,能分出多少套?

答:首先,按照目前的Unitary Plan,在Mixed Housing Suburban Zone和Mixed Housing Urban Zone内的物业,不论是否满足面积是否大于1000平米,都具有分割的潜力。

其次,不用再为分割后地块面积的大小发愁了。2013年版本的Unitary Plan对分割后的地块也进行了限制:Mixed Housing Suburban Zone分割后的土地面积不得小于400平米,Mixed Housing Urban Zone分割后的土地面积不得小于300平米。而最新版本的Unitary Plan则取消了这一限制。

至于可以分出多少套,理论上这两个区域的房屋都有“一变四”的潜力;如果想“一变五”或者分出更多,则需要申请资源许可。


Mixed Housing Suburban Zone:


Mixed Housing Urban Zone:



注释



问:

申请分割新建房屋,还有有哪些“硬指标”或者注意事项吗?

答:按照审查会的最新建议,啥都好商量,但有三个指标没得商量:房屋高度,阳光角,院的大小。

举个例子

阳光角要求建筑本身不能严重影响周边住户接触阳光,以一套位于Mixed Housing Urban Zone、屋顶斜度45度的房屋为例,其高度一旦超过3米,每高出1米,房子之间的距离就要多出一米。 按这个逻辑,两层高的房子,四面就要收窄3米;三层高的就要收窄6米。



所以,看上去似乎大部分人的地都可以开发了。但实际上,对面积不太大的土地来说,这些“硬指标”限制了其实际开发潜力。也就是说,并不是在这个区域的房子都能“一变四”或“一变多”的,这点很重要。
 
而且,具体分割过程中,除了各个“硬指标”之外还要考虑地形、预留车道等因素,对专业规划能力的要求那不是一般的高!



问:

现在是投资Mixed Housing Suburban Zone和Mixed Housing Urban Zone的大好时机吗?


答:新Plan下,Mixed Housing Suburban Zone和Mixed Housing Urban Zone的分割潜力,让其中的物业备受追捧。投资平坦的大地块未来升值前景较大,但是考虑到很多大地尤其是比较偏远的地方,其出售价格已经包含了分割潜力等因素,而且分地建房本就是非常专业的事情,此刻投资需要更加理智。


Unitary Plan是个25年的大规划,时间跨度大,专业要求强;


很多区都被划到了Mixed Housing Suburban Zone和Mixed Housing Urban Zone里面,开发是个漫长的过程,眼光放长远;


区域内的房子近年大幅增值已经部分包含了分地的潜力,分地过程要求较多且不确定性较大。

逸居温馨提示:

整体上看,分在Mixed Housing Suburban Zone和Mixed Housing Urban Zone物业未来具备增值潜力,但25年也是个不短的时间,开发必然有先后之分,专业性要求也很高,所以无论是业主还是投资者在做决策时都应多方面权衡。

有些业主一听说自己的房子被划在了中密度区,就会担心自己所在区以后会变得太密集,影响居住质量——这种担心不无道理,但估计来得有点早。在众多条件的限制下,并没有那么多的可再开发出现,特别在相对新的区域,如Botany,Albany等,本身存在的大地就不多。

而对于有兴趣开发中密度住宅的投资者来说,则不能只看到政府对密度的要求,更需全面了解开发过程中的每一个细则,做到对项目准确评估、理智投资,毕竟不是每个人都适合做“开发商”。

想要了解Single House Zone在新 plan 下的投资潜力请戳链接:


Single House Zone在新的Unitary Plan下投资潜力依旧势不可挡!?


Unitary Plan我们一直在关注,我们深知这份规划牵动每一位投资者、自住买家、以及开发商的心弦,接下来请持续关注逸居为您带来的Unitary Plan追踪报道。连载内容将包括minor dwelling加建细则,农用地潜力等。



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