“以房养老”是什么？ 

在美国以房养老并不是指有几栋房子可以出租，用租金来贴补家用，它的正式名称是“住房反向抵押贷款” (Reverse Mortgage Loan)，指的是房屋产权的拥有者把房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估后，以一次性、按月或年等形式支付现金给借款人，一直到其去世。

借款人在将房屋净值变现的同时，能够继续居住在房子里。当最后一个房主去世后，若是继承人想保住房子，就要还清所欠贷款，若继承人还不起，放贷的金融机构将获得房屋的产权，通过销售、出租或拍卖所得来偿还贷款本息。

显然，住房反向抵押贷款与普通的房屋抵押贷款相反。普通房屋贷款是屋主每个月从自己的腰包掏钱还贷，而反向抵押贷款虽然也是向贷款机构借钱，但并不需要还贷，而是像把抵押贷款业务反过来做，即金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房，所以在美国称为“反向抵押贷款”。

2、什么样的人能申请反向抵押贷款？

要得到美国联邦政府担保的反向抵押贷款 ，借贷者需至少62岁，住房必须是其主要住宅，度假房或者投资房产不包括在内，用做反向房贷的房子必须是联邦房屋管理局批准的建筑，而且必需有〝净值〞，即房屋的价值大大高出所欠的房贷余额或房贷已全部还清的。

有关年龄限制的细则在2014年曾发生过一个重大改变，美国联邦住房管理局就法案中借贷者配偶低于62岁的情形作了一个重要修改。在这之前，法律中主要规范的是借贷者配偶62岁以上的情形，如果年长的借贷者去世，不到62岁的配偶必须马上付清反向房贷积累的债务，如果付不清的话，就必须卖掉房子或被反向房贷机构收回，这给幸存配偶的生活造成了巨大困难，联邦住房管理局在 2014年修改了相关的规定，新法律条款中不到62岁的一方在配偶去世后只要继续支付房产税、房屋保险并合理修缮的话，不必还清反向房贷的欠款也可以继续住在房子里。

打算以房养老的人在申请之前，必须参加一个由联邦房屋管理机构批准的咨询课程，由注册批准的咨询师解释反向房贷的运行方式、金融与税务陷阱、支付途径和产生的费用等，显然这个咨询是为了保护消费者。联邦房屋管理署在2015年3月2日又立法了一项新规定，反向房贷申请者必须通过个人财政评估，主要包括其它收入（必须有足够收入满足每月消费）和好的信用分数（过去12个月里账单和债务都按时还清，无重大的信用问题）这两个方面。

3、反向抵押房屋能拿到多少钱？

能从房屋反向借贷中得到的金额总数取决于房屋的净价值、未来可能的增值、折损情况、贷款利率、借款人预计寿命和去世时房产可能的价值等因素，常是房屋净价值的50%到60%之间，也可能略高或略低，若粗略计算的话，一栋25万美元净价值住房的可借贷金额总数如下表。

显然，能借贷的数字随年龄的升高而降低，也就是说越年老的人能得到的钱数越多，但利率升高的话，能借到的数目都下降。有人或许会问，如果屋主很长寿或房价下跌，发给屋主的贷款加上利息逐渐累积，贷款数字最终超过房子的净价值怎么办，在美国房主一般不需要偿还超过房屋价值的部分，在这一点上不同国家和地方的法律是不一样的，譬如在加拿大反向贷款的数字是不能超过房屋价值的。

反向房贷的派发有四种方式：一次性全发、几年内或终生按月发放、信贷额度或以上各种方式的混合。

4、 反向抵押贷款的争议

在美国，立法者和学术界人士对反向抵押贷款看法不一，一些经济学家认为反向房贷帮助老年人逐渐定型收入和消费方式，是很有益的。但是一些立法者，尤其是消费者金融保护署（Consumer Financial Protection Bureau）却认为，反向房贷是一个非常“复杂的金融产品，一般的消费者很难理解“，尤其是在各种误导性广告铺天盖地、咨询顾问质量低下、欺诈较多的背景下。

保障主要体现在两个方面：

办理贷款前老人的知情权得到充分保证。按规定，老人在申请该贷款前需聘请专业顾问，接受相关知识培训。提供该类贷款的金融机构都经过联邦住房管理局核准。

该贷款模式基本免除了老人后顾之忧，贷款期间，若老人出现违约情况，由美国联邦住房管理局下属的共同抵押基金负责赔付。

人性化的选择权利一方面体现在贷款的放款方式很灵活，可以按月或者固定期限发放，也可以一次性发放；另一方面，老人过世后，房屋可交由金融机构处理，也可由继承人（如子女）在还清贷款本金和利息后将房屋赎回，金融机构最多可给房屋继承人一年时间来决定如何处置该房屋。

 “以房养老”对老人的好处 

反向按揭是一种针对老年人的贷款，一种社会养老保险制度的创新工具。它能够应对人口老龄化，缓解国家养老压力，同时还能促进银行、房地产、保险、中介等金融机构业务发展，是一个能带来多赢效果的新的金融产品。

一、分散政府养老保障的压力

保障制度健全的国家一般把养老分为三个层次：社会基本养老保险、企业补充养老险和个人储蓄计划。由于三个层次缺一不可，被形象地称为“三条腿的板凳”。基本养老保险是由国家立法强制实施的一种社会保障制度，旨在保障员工退休后的基本生活需求。而反向按揭作为个人自主养老的新选择，可以在一定程度上补充社会养老的不足，带有明显的补充养老保障性质。

二、提升老年人晚年生活品质

通过申请反向按揭，能帮助拥有住房的老年人融通资金，使老年人有了额外的固定收入，不再为医疗保健和生活费用发愁。有了这笔钱，他们可以重新装修房子，把居住环境弄得更加舒适，他们还可以改变生活方式，比如出外度假、旅游，享受更幸福、更愉快的晚年生活。再有，反向按揭增强了老年人的经济能力，可能推动“银发”市场的消费。

三、开拓银行保险等金融机构业务领域

开展反向按揭业务，银行可以收取高于一般贷款的利息，加上全球老龄化趋势的推动，各国对这种贷款的需求总量很大，因此将为银行开辟一个规模很大并且全新的效益增长点。对于保险机构，由于推出住房反向抵押贷款的银行都会要求对房屋的毁损灭失等进行保险以避免风险，因此也将意味着新的业务领域的出现。

 并非所有人都适合“以房养老” 

反向按揭适用也有边界，并非所有人的所有房屋都适合反向按揭。以美国的反向按揭为例，在申请反向按揭前，至少应当考虑到以下几个方面的因素：

一、房屋地理位置

由于放贷机构必须考虑到抵押房屋的后续处置问题，所以房屋地理位置越是优越，反向按揭额度越高。比如，爱荷华州一套30万美元住房可以获得10万美元的信用额度，而在纽约长岛郊区，则可获17 .8万美元的信用额度。

二、老人年龄

年龄越大，得到的现金越多，因为贷款期限可能会短一些。比如在克里夫兰，如果一名75岁的老人拥有一套价值25万美元的住房（假设房款已全部付清），他/她每月可以获得917美元，或者是14万美元的信用额度；70岁的人每月只能获得791元，信用额度为13万美元；而80岁的人则每月可获1099美元，信用额度为15.2万美元。

三、不清楚自己能住多长时间的老年人不适合采用反向按揭

一般来说，反向按揭有较高的手续费,所以并不适合短期贷款。比如一笔20万美元的贷款，手续费可能高达一万美元。高额手续费以及可能调高的利率，都会增加这种贷款的成本。

四、刚退休不适合采用

对年轻的退休人员来说（刚刚60多岁），反向按揭并不是最好的选择。因为越年轻，可以申请到的贷款金额越少。如果刚刚退休就申请反向按揭贷款，等到七八十岁时，这笔钱可能不足以支付各种费用。