意不意外?人民币大涨,赢家却是换了美元的人!

2017年08月21日 HM华美优胜海外投资


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前些天,在岸人民币(CNY)对美元涨破6.7大关,中间价也连续多日调升,创近十个月新高。自今年年初以来,人民币对美元累计升值幅度约3.22%。人民币对美元汇率表现颇为强劲,看涨人民币汇率的热情似乎不断高涨。



8月10日,人民币兑美元报6.6449



截至8月21日,人民币兑美元报6.6716


然而,即便是人民币升值的情况下,真正一路笑下来的却是那些早早换好了美元的人!


进入2017年以来,国内投资理财市场可谓动荡:房地产牛市不在,A股闪崩频发,理财产品收益也接连下降。结合全球市场的整体表现来看,年初至今的半年来,A股和国内债市更是表现垫底,并被其他国家和地区远远甩在身后。


而根据统计数据来看,过去半年投资美国、欧洲和新兴市场的平均收益则超过10%。



手握美元,投资海外的人成了真正的大赢家!的确,在目前国内混乱的投资局面下,海外市场确实已成为投资者的新宠。


其实很多投资者早在2015年就开始布局海外,不仅仅是因为涨的最好的资产在海外,同时:


1. 从资产分散角度考虑,海外金融体系健全,选择多,收益高,投资者的利益能得到很好保护。


2. 海外的投资标的与国内市场相关性较低,可以起到分散风险和提升风险调整后收益的作用。


3. 预计美联储年内仍将加息,美元处于升值周期,持续走强。


纵观整个国际投资市场,全球楼市正发生资本大转移


观察近期各国楼市,大概能深刻理解老祖宗常说的几个词:物极必反、否极泰来和细水长流。三个词,大致概括了全球地产投资正出现的资金流向“大挪移”。


经历了地产黄金10年的澳大利亚,目前正面临增速放缓,投资人转移至其它国家的情况;之前热得发烫的加拿大,7月房价却创金融危机以来的最大跌幅。


与此同时,英国、美国正承接着越来越多的外溢需求,吸引大批的机构和个人投资者。


英美正成为最受欢迎的目的地,而曾经的“最爱”澳大利亚和加拿大,短期内将不再热门,与几个月前形成天壤之别。


一场国际资本的大转移正在发生。


1、澳大利亚、加拿大两个相似的国家,在楼市上也同样遇到困难,正从前段时间的楼市投资“最爱”,过渡到“被抛弃”的境地。


在刚过去的7月,加拿大楼市出现量价齐跌。加拿大房产协会(CREA)公布的全国房价数据出现环比1.5%的下跌,至60.71万加元(320.55万元),创08年金融危机来最大跌幅。



而在销量上,7月环比下跌2.1%,为连续第4个月下滑,加国近2/3的地区出现房屋销量环比下滑,同比销量跌幅更是达到惊人的12%。


令人意外的是,拖累全加房价的居然是多伦多。过去9年,多市房价涨幅超过200%,直到今年4月,多伦多仍是全加乃至全球最火热的楼市,备受中国买家青睐。


7月多伦多房价环比下跌4.7%,连续三个月下滑,二手房销量环比下跌5.4%。


澳大利亚的情况没那么糟。直至7月,悉尼、墨尔本、堪培拉依然保持不错的涨幅。但越来越多迹象显示,澳洲楼市正在见顶。



本周,《澳洲金融评论报》报导,前美联储高官奈莉·梁(Nellie Liang)警告,国际资本流动逆转或“触发”澳洲房产价格暴跌,“房价下跌20%并非疯狂想法”。


数据显示,2017上半年与去年同期相比,全球房产查询总量增长了8.7%,但对澳洲的查询量却缩减了9.7%;今年上半年与去年下半年相比,澳洲房产的搜索量更是缩减了1/3。


万达集团上月宣布,将对悉尼和黄金海岸的两大工程项目进行重组,或引发大量中资企业撤出澳洲。


说到此,不胜唏嘘。澳大利亚和加拿大在四个最主要英语国家中,像一对双胞胎。


高质量的教育、友好的移民政策,吸引了一批又一批的华人移民,从30多年前的香港、台湾人,到后来的大陆人。目前两国的华人占比,也是四国中最高,一直是华人的移民“最爱”。



两国同样也“保皇”,认同英女王是国家元首;两国经济支柱同样是能源矿产行业;两国甚至拥有同样多的世界最宜居城市……



《经济学人》2017世界最宜居城市


但如今,澳、加正从“最爱”被逐渐“抛弃”。从神坛跌至“谷底”,正经历着“物极必反”。


2、加、澳出现楼市转折,与近期一系列变化有关。


过去一年,两国相继对外国买家实施不同类型的限购、限贷政策。澳大利亚的昆士兰州、维多利亚州和新南威尔士州针对外国买家分别开征3%至10%不等的印花税;新州政府还将土地税从0.75%提高到2%。


更致命的是,澳洲四大国有银行取消对外国人的住房贷款,挡住了大批中产家庭在澳洲投资的欲望。


加拿大楼市最热的温哥华、多伦多,也分别于去年8月和今年4月实施了针对海外买家的15%交易税,打击纯投机行为。


这些针对外国买家的限制政策,一定程度上打击了海外投资者的积极性。


本地居民的房屋负担能力下降,也使得房价上涨缺乏可持续动力。澳大利亚和加拿大的家庭贷款问题尤为严重,债务占两国家庭可支配收入的150%和138%,高于其它西方国家。



与此同时,随着澳洲公寓供应量的增加、多伦多4月楼市新政后,进入市场的房源变多,买家的预期逐渐改变,越来越多的人选择观望,或转移至其它国家。


另一客观原因,中国目前的外汇管制政策,对企业海外投资作出严控,海外房地产列入准“黑名单”;对个人,换汇过程变得更加严格、虽然年总额不变,但每次汇款金额受到限制。


本国“限外”,房价高企,未来走势不明朗,是导致外国投资者面对加拿大和澳大利亚时,变犹豫的原因。


3、有资本流出,就有资本流入。英国成为了这次国际资本流动的幸运儿。


近两年经历了“苏格兰独立公投”、“退欧公投”、议会选举等幺蛾子,英国终于捞得一个好处:国际资本涌入抄底。


此所谓“否极泰来”也。


早在今年2月,先知先觉的《金融时报》就在报道中提出“中国买房团撤离澳洲转战英国”。


据公众号“英伦投资客”报道,从5月11日至今,伦敦90天就收到317亿人民币的巨额投资。而今年上半年,中国对英国楼市的投资金额至少已超过50亿英镑。


其中,伦敦金融城的三大地标“小黄瓜”、“奶酪刨子”和“对讲机”全被中资收入囊中。



看似中资的海外地产投资受限,但赴英国投资照样火热,资本用脚投票的特征再次显现。


除了英国衰到极点后,房价横盘且英镑低位,吸引来外国投资者抄底。但英国本身对外国买家较友好的态度,也与澳、加两国形成对比。


不光没有对外国人的限购限贷政策,英国买房还可以在签约时先支付10%的首付,交房时补齐剩余首付款,外国人也可申请银行贷款,没有限购。


与澳、加比起来,英国条件宽松很多。


除了英国,还有美国受益。


从2016年4月到2017年4月之间,外国买房者在美国购房花费,占到了全美购房总额的10%,同比去年上升2%。外国买家购房的金额达到1530亿美元,比去年暴增49%。


中国买家也连续5年蝉联对美投资第一位,投资总额达到317亿美元,比上年增加10%。


另外,美国房屋库存不足触及30年来新低、住房建筑成本上升、美元近期疲软,都会成为房价继续上涨及吸引外国投资人的诱因。


当然,美国一直是外国投资者最喜爱的投资地,这也是文首所说的“细水长流”。



全球楼市资本大挪移,正成为未来趋势。前往澳、加的投资人会减少,流向英美和东南亚地区。东南亚有越南、柬埔寨、印尼等高成长国家,也有泰国、马来西亚等中高等收入国家。承接着中国产业转移、中印崛起、“一带一路”等,未来该地区的投资和增长潜力不容小觑。


再看看加拿大、澳大利亚后期的预测。


加拿大经济学家,Better Dwelling创始人Punwasi用线性回归模型作出预测,认为未来3年加拿大房价将下跌28%。


不过比起Punwasi的悲观,加拿大房产协会首席经济学家Klump称,楼市情绪逐渐稳定之际,销量可能开始触底回升。


加拿大丰业银行经济学家Derek Holt也表示,在5月和6月更大的跌幅之后,下跌的速度可能已经在减缓。


关于澳洲未来一年房价,Domain集团清了5位经济学家,虽然有人认为房价会相对平稳,有人认为中位价会下跌,但所有人一致认同,房价高速上涨的时代结束,增幅将放缓。



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